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  • REITs修法有望三讀! 宏大總座陳益盛:小額投資人也有機會成為NVIDIA的房東

    攸關REITs不動產投資信託基金「錢」景的「證券投資信託顧問法」修正草案,5月中旬已初審通過,日後若完成三讀,宏大國際資產公司預期,未來將有投資信託直接管理效率佳、資產增值可處分、選擇標的更具彈性等三大利多,資金可望投入工業廠房、辦公大樓的買賣或興建、大型BOT、交通建設等開發案,將可促進資金的有效利用,小額投資人也有機會成為輝達NVIDIA的房東。 宏大國際資產公司總經理陳益盛今(17)日表示,攸關投信業者發行不動產投資信託基金(REITs)的「證券投資信託顧問法」修正草案,5月15日在立法院財委會初審通過。簡要來說,我國現行已有不動產信託架構REIT,修法後將會新增不動產基金架構REIT,採雙軌制併行。 陳益盛分析,目前台灣REITs有7檔,扣除新光一號已清算下市,有6檔。最近據金管會最新調查,已經有11家投信業者表達參與的意願,短期3年內約可發行7檔,規模約達450億元,估計5年後檔數將增加為15檔,發行規模亦可突破千億元。 為何反應這次修正案業者反應會如此熱絡?陳益盛分析,主要有三大主因,首先,投資信託直接管理效率佳、第二是資產增值可處分、第三是選擇標的更具彈性等三大特性,有助地方大型開發及建設、小資金參與大型商用不動產。 陳益盛表示,REITs係將募得之資金用來購入不動產並長期持有經營管理,以取得租金收入等穩定收益,再將收益定期分配給投資人。對銀行、壽險、投信業者好處是,投資信託直接管理效率佳,而選擇標的更具彈性,有助於地方大型開發及建設;對個人投資者好處,則是小資金參與大型商用不動產,可穩定收益、避免盲目追逐房市、降低市場波動風險。 陳益盛指出,以宏大在2005年受理新光一號、國泰一號的大型不動產評估時,當時不動產市值至今,已上漲200%以上。其中新光一號2005年當時募資金額113億元,到了2023年清算資產處分總金額達306.9億元,資產增值達272%! 如持有該檔REIT,除了每年配息2.45~3.01%外,清算下市後還獲得資產漲幅2~3倍的處分價價差。 陳益盛分析,由於國內現行所有REITs系依據不動產證券化條例規範,無法將資產處分再將房產增值直接回饋給投資人,因此才會有「新光一號被下市」清算賺取資本利得的情形。 將來建立在證券投資信託顧問法的REITs發行屬性較接近「基金」模式,選定的投資不動產標的可以因資產的增值而選擇處分,回饋給投資人,也提高REITs的投資價值,也就是說,不再侷限於僅收取每年的股息,也可能因資產增值處分後,提高獲利讓股價增漲,多一項重要的投資誘因。 陳益盛表示,至於國泰一號的資產等級不輸新光一號,加上中華大樓重建後資產價值也倍增,其不動產市值絕對遠大於發行的股價市值。 陳益盛指出,如果現行不動產證券條例也能同步修法,放寬資產管理及資產處分的規定,對於募資發行機構、對股市投資人,都將是雙贏的局面。 陳益盛分析,國內原本有7檔REITs,主要持有標的以商辦大樓、商場百貨、旅館、酒店公寓等為主力,後期則陸續加入許多國內、外信託基金及REITs;到了近期,則新增一些工業、物流產品。目前持有資產標的水準,以國泰一號、富邦一號最佳,但礙於現行不動產證券化條例法規,資產管理單位與募資發行機構不同,管理單位做的僅是妥善管理維護,對於招商或資產有效利用比較無實權及實益,因此不易讓資產達到最有效使用、最大利益化。 陳益盛分析,接下來如三讀通過「證券投資信託顧問法」修正草案,未來可望提高信託業者的投入,如發行人與管理人是一致的,或者對管理人提供激勵機制,對於資產有效利用將會更有效率,而投資標的選擇性也將更廣。 據證期局官員表示,除了禁止投資住宅(包括社會住宅)外,只要具有「穩定收益」的不動產,都可以是REITs基金型的投資標的,包括數據中心、醫療保健大樓、公建、長照、風力發電、太陽能電廠等。 陳益盛表示,目前不動產市場與金融市場的連結性,最大比重仍在於房貸市場及土融、建融放款,許多急需擴充的中小企業,儘管年年獲利,雖有意加速擴建廠房或辦公室,但礙於現實面臨的是廠房及辦公室市場供給不足,且因增資不易,相中的標的未必買得起。反之,建設開發業者,即便看好商辦、廠辦的發展性,但也擔心興建了空置沒人買,造成投資損失。 將來如通過「證券投資信託顧問法」修正草案,資金可投入工業廠房、辦公大樓的買賣或興建、區域中大型公共建設(BOT)、交通建設的開發等,將可促進資金的有效利用,投注在有助區域開發及產業的發展。此外,對投資人而言,購買REITs受益證券或基金,但免徵證交稅,且資本利得免稅,配息收益尚有10%分離課稅等優惠,也是另一大好處,相對於買房的持有成本高、貸款利息壓力、單一標的房價漲跌風險,投資REITs將可兼具穩定投報率及股價增值的好處,預期未來投資人會有更多好的投資標的選擇,或許將來有機會成為「台北101」的房東,或者輝達NVIDIA成為自己的房客,也說不定。

  • 《基金》REITs報酬優 美國退休基金熱情攀升

    【時報記者任珮云台北報導】隨著REITs(不動產投資信託)的報酬表現優於私人房地產投資,美國退休基金對REITs的喜愛不斷增溫。保德信最新統計顯示,截至2024年1月,美國超過1800個退休金計畫中,有733個投資於REITs,總管理規模達7兆美元。更有趣的是,規模越大的退休基金,配置REITs的比例越高。 PGIM全球精選不動產證券基金產品經理張國揚表示,根據美國退休基金的規模劃分,規模達500億美元以上的退休基金中,持有REITs的比重超過七成;而50至500億美元的退休基金,其配置REITs的比例也超過65%。REITs吸引退休基金青睞的原因包括穩定的收租來源、產業多元化以及停止升息後的市場展望等。 張國揚指出,近年來美國退休基金配置REITs的比例持續上升。2020年,REITs佔整體退休基金的比例約為60%,而到2024年,這一比例已上升至69%。持有REITs的退休基金數量也同步增加。 張國揚分析,由於REITs相比私人房地產投資,在傳統四大房地產類型——公寓、工業、辦公室、零售——中,擁有較高的入住率和資本回報率,顯示REITs是相對較佳的房地產投資工具,這也是退休基金熱愛REITs的主要原因之一。 根據最新資料,美國住宅不動產的租金成長率在今年第一季度出現明顯回升跡象,集合式住宅的租金成長率由前一季度的負成長轉為正成長。這主要得益於近期換約率的穩健表現,預示REITs後續收益將更加穩定,相關股價也有成長潛力。 張國揚認為,REITs經歷過去的升息壓力,估值已回落至相對便宜的水準,即便今年已出現反彈,但REITs的預估本益比仍低於長期均值,接近10年均值負一倍標準差的位置,顯示其極具投資價值。他建議投資人以美國REITs為主,歐洲與亞洲市場為輔,並選擇具有利基的專門特殊型產業、工業及零售類REITs。

  • 投資可以變有錢人嗎?看完不再被詐騙!20歲就該知道的10大理財QA(上集)

    指數化投資經典《投資金律》,被許多人列為必看書單,甚至寫下讀書筆記,財經作家雨果也寫出自己的心得,他認為20歲時就該知道的10個理財問題,包括投資可以致富嗎?投資理財該從何開始?哪種投資標的是最好的?如果你懂投資的意義,你就不會被詐騙!也會存對標的,比如存退休金或旅遊基金的最適合標的就不一樣。 雨果在臉書「雨果的投資理財生活觀」表示,在網路上看到一篇文章,寫的是看完《投資金律》後的感想,並理出了20歲時就該知道的10個理財問題,我也根據他的問題來寫出我的看法。 Q1:投資可以致富嗎? A1:光靠投資無法致富,但認真工作可以。 大多數人進入股市,其實都是抱著想要快速致富的心態開始的,每月薪水3萬、5萬怎麼可能讓我開名車住豪宅?創業做生意又不知道要怎麼開始?也沒有大筆資金,於是錢進股市變成最快捷徑,書店裡很多從10萬變上億的投資理財書,我只要學會後跟著做,很快就可以變有錢人了。 但我們看到絕大多數的有錢人,要嘛不是祖先早就擁有大片房地產,後代坐收租金或賺到土地增值;不然就是冒著高風險出來創業,投入大量時間,成功闖出一番事業;極少有人是僅靠著薪資收入在股市致富。 即使有人真的靠著股市將本金翻了百倍,那也是如創業般花大量時間做足功課,並且運氣很好的賺到了一次機會財,達到數千萬或上億元的身家,絕不是透過投資輕鬆致富,而這樣的方式還未必能長期持續下去。 投資該是期待手上的資產,不要因為通膨而貶值,運氣好還可以稍微增值,如果你的年收入100萬元,你可以期待退休時變成2~3千萬元資產,不該期待透過股市變成2~3億元,要有這種跨級距式的暴增,是需要冒很大風險換來的。 而認真工作是可以有很高的機會,換來更好的收入,認真在職場上學習進步,達到更高的職位與收入,或是努力創業為自己帶來更好的機會,這樣讓自己致富的機會,會比投資股市高。 Q2:投資理財該從何開始?  A2:先認清投資的本質,但要從存錢開始。 如果一開始就把投資當成致富翻身的手段,那你很有可能因此賠掉更多。不只是股市,任何投資機會告訴你,可以在短時間內翻倍,或保證每月可賺到6%報酬這種美好的事情,多數情況是為了要騙你的錢,若一開始的心態不對,就很容易掉入這類的陷阱。 投資理財要先認清投資的本質與目的,認清你的期待是否合理,你可以藉由閱讀、參加講座或課程來學習,多聽聽不同人的見解,並深思他的論述是否合理有邏輯,然後吸收內化成對自己有用的投資理財觀念。這些學習不需要花幾十萬元,一本書幾百元,一堂課可能幾千元,總共幾萬元的學習,就可以避免自己在投資上虧掉幾十萬、幾百萬元,絕對是划算的一筆投資。 然而要投資理財,最基本的是先要有財可以理。即使一開始每月只有幾千元可以投資,那也是一個很好的開始,先養成習慣,看到成效後就會幫你建立信心,然後你可能就會更努力賺錢存錢,把你每月的投資金額放大。如果你的消費習慣很隨意,賺再多的錢都留不下來,光理財這一塊就過不了關了,更別論及投資了。 Q3:哪種投資標的是最好的?  A3:沒有一種投資標的是最好的,只有最適合自己與特定目標的。 常見的金融商品有股票、債券、房地產、原物料等,各有預期報酬、風險、產業特性與其限制。若想要有比較高的投資報酬,股票(包含指數ETF)就是比較能符合期待的,但其相對應的風險也高。若是想要穩穩的領息,不希望本金會有太大的波動或損失,那債券可能是比較適合的,其風險相對較小。 房地產需要的本金較高,可以買賣賺價差或出租收取租金,REITs(不動產投資信託)的方式可以用較低資金參與房地產收租,但須要承受股市的漲跌影響。原物料又有分投資採礦公司與原物料價格(通常是透過原物料期貨),其限制是通常不會有利息可以領,完全要看全球景氣與原物料價格波動,難以預期未來發展。 各種金融商品都有其優缺點與限制,沒有一種商品或方式是最好的,只有最符合自己的需求與目的的。譬如你是想存退休金,距離目標期限還有30年,則股票與債券可能是最適合的。若你是要準備3年內會用到的旅遊基金或學費,定存與債券可能才是最適合的標的。 Q4:投資股票到底是怎麼一回事?  A4:是參與企業經營的成長,不是像在賭場壓大小。 絕大多數的企業都是希望公司規模能持續成長,獲利越來越好,甚至有時候是被環境逼得不得不成長,而投資人投資這些企業,為的就是可以透過企業成長,讓投資人的資產也跟著增加。 如果你投資的是一家餐廳或飲料店,你一定希望這些店每月都賺錢,然後又繼續展店,把會賺錢的店變得更多,當展店需要資金時,相信多數人會願意再投入,而不是想說本店有賺錢了,我要把我投資的股份換成現金拿回來。 但投資股票時,相當多人是看股價漲多了,就想要賣出股票落袋為安。一家企業在擴張期時,會經歷過幾段營收成長期、平穩期或一小段衰退期,股東會耐心的等待公司成長茁壯。 可是企業的股價每天都會變動,投資人每天都在評價這家公司的目前與潛在價值有多少,並給予一個自己心裡內定的價值,更糟的是根本不知道公司的價值在哪裡,於是就像在賭場壓大小一樣,一下覺得漲高了,一下覺得跌多了,買買賣賣,以為自己在投資,其實是在賭大小。 Q5:選股技巧可以帶來更好的投資報酬嗎? A5:書上的理論看似可以,但歷史數據顯示恐怕不行。 市面上有許多挑選好股票的技巧,不管是看技術線型預測股價未來的漲跌方向,或是用財報基本資料來分析公司表現好壞,預測未來公司發展會更好或更差,都有人做的好與做的不好。 我們就以市場上的基金來說,有些規模小的主動型基金(有經理人在選股操作買賣)在剛開始幾年的績效,或許可以表現的比大盤好,但可能10年後或規模變更大時,其累積績效就會輸給大盤。 為什麼呢?選股的表現好壞都是機率問題,前面提到的分析方法都不是100%準確,即使運氣好連續猜中了幾次,並獲得很好的報酬,終有一次會碰到與自己預期不同的時候,而這一次就很可能把之前的超前報酬都吐了回去。 經理人為了避免這樣的情況重複發生,通常就是會增加持股分散風險,把單一個股的資金比例降低,至少錯的時候不會太痛。然而這個做法慢慢的就會讓基金表現趨近大盤表現。 另一個情況是當基金市值很大時,無法只投資成長性可能很高的中小型股,就必須要將資金分配到市值很大的權值股,有時候是所謂的牛皮股,於是整體表現也會越來越接近大盤表現。可是基金每年會收取管理費與手續費,若表現越來越接近大盤,中間又要被扣掉管理費與手續費,長期累積下來的整體報酬,勢必就很難超過大盤指數,這就是先天的限制。 個人選股就可以帶來更好的報酬嗎?或許可以有1次、2次、甚至3次,但幾十年的投資生涯裡,同樣總是會有預測錯誤時,同經理人操作基金一樣,如果集中投資少數幾檔個股,只要一次犯錯就可能會將之前的獲利都吐回去。 如果要夠分散,最後就是每一檔都帶來影響不大的漲跌結果,所以以幾十年的投資時程來看,要靠自己選股來獲得更好的投資報酬,機率相當的低。 另外5個問題,雨果將會在下一篇回答。敬請期待! 延伸閱讀:為何要瘋指數型投資?提早退休的關鍵來了 20歲就該知道的10大理財QA(下集) ※免責聲明:本文獲得《雨果的投資理財生活觀》授權,文中所提之內容,並非任何投資建議與參考,請審慎判斷評估風險,自負盈虧。

  • 高薪族節稅入門班 放棄台股還有3種選擇 這2檔可月領債息8萬又免稅

    台股今(23)日再奔新高,收21,607點,即將往2萬2邁進,但對高薪族而言,收入也跟著投資台股而變多,開始有了如何節稅的煩惱?理財達人「存股方程式」表示,海外所得100萬以下可免申報,高薪族如要節稅又要現金流,勢必得放棄台股,可考慮轉進海外債券ETF、REITs或美股,比如美債00772B或00679B都可月領逾8萬債息又免稅。 「存股方程式」版主在臉書表示,收到幾位收入頗高的版友來訊徵詢意見,如何節稅又能兼顧現金流?如果所得稅級距已經達到20%,甚至40%,確實可以思考如何節稅。想要節稅同時兼顧現金流,勢必得放棄投資台股,將目光轉往海外債券ETF。 依據稅法,個人海外所得額在100萬以下,免申報、不用計入基本所得額。以月配息的中信高評級公司債(00772B)做試算,2023年00772B配息全年合計每股發放1.596元;換句話說,只要持有不超過626張,全年領息總額就不會超過100萬,也就無需申報、不用計入基本所得,且每個月約可領得債息約8萬3千元,達成兼顧節稅與現金流的目標。 安全性更佳的元大美債20年(00679B),2023年全年配息合計每股發放1.17元;換句話說,只要持有不超過854張,全年領息總額就不會超過100萬,同樣無需申報、不用計入基本所得,每季約可領債息將近25萬元,相當月領約8萬3千元,節稅與現金流同時達成。 另外,如果您是所得稅級距達到40%的高收入、高資產族群,想要更多元分配資金,或許可以考慮台股發行的REITs(不動產投資信託),例如土銀富邦R1(01001T)。依據目前規定,REITs分配之利息不需計入個人綜合所得額,且享有10%分離課稅的優惠。對於所得稅級距達到40%的高收入人士而言,相信可以達成節稅的目的。 但台股發行的REITs有兩個缺點:殖利率遠低於海外REITs、流動性差。雖然台股發行的REITs能為高收入、高資產族群節稅,但現金流功能較為遜色(殖利率低於3%),流動性差的缺點也不適合大量配置。 最後,如果願意犧牲現金流,不配息的ETF或共同基金也是可以考慮。例如元大S&P500(00646)、富邦NASDAQ(00662),分配一些資金投資這類不配息的市值型ETF,雖然無法帶進現金流,但長期能有效幫助資產成長,也能達成節稅目的。 版主有採取任何節稅方法嗎?會刻意規避二代健保嗎?以版主目前的家庭收入狀況,其實並沒有特別研究如何節稅,因為家庭收入並沒有高到需要節稅。現階段,版主只想衝高8.5%的股利可抵減稅額,期待某一年不只不須繳所得稅,還可以退稅。 二代健保費也是老問題了,很多投資人為了規避這筆費用,刻意將每檔標的的領息金額控制在2萬元以內,版主不認為這是明智的做法,因為必須增加投資標的,徒增資產管理上的困擾。關於二代健保,版主就當為國家盡一份心力,有能力就繳吧。 ※免責聲明:本文獲得《存股方程式》授權,文中所提之個股內容,並非任何投資建議與參考,請審慎判斷評估風險,自負盈虧。

  • KPMG指路 台灣REITs市場有潛力

    KPMG畢馬威不動產顧問公司副總經理林昇恒表示,自2003年「不動產證券化條例」公布實施,歷經20年來,台灣不動產投資信託基金(REITs)總共發行10檔,經過歷年來的清算後仍有6檔,目前市值約新台幣700多億元,占台股市值不到0.1%,相較於周遭市場發行數量較少、規模也較小,如日本共有61檔REITs,市值約新台幣3.3兆元,占日股市值1.7%;新加坡共有40檔REITs,市值約新台幣2.3兆元,占新加坡股市約12%,台灣REITs市場發展緩慢,仍有極大發展空間及潛力。 KPMG統計,台灣目前發行6檔REITs國內投資標的,將近半數為辦公大樓,其次為商場及廠辦,標的類型較單一。且台灣多為權益型REITs,指以持有和管理不動產為主,通過租金和不動產價值的增長來產生收入。 KPMG畢馬威不動產顧問公司董事總經理陳文正認為,台灣推出雙軌REITs後,增加了不動產投資的種類和靈活度,使得台灣不動產市場更具吸引力,投資人可透過REITs,享有更多元的不動產獲利,參與標的不僅包括傳統的商辦、商場等,還有新興的物流倉儲、數據中心、醫療保健、公共建設等,甚至是再生能源項目,如風力發電和太陽能電廠。這些領域都有很大的成長潛力和社會意義,對於促進綠色經濟和永續發展有正面的作用。另外,由於REITs也允許投資開發型不動產,投資人還能參與到不動產開發過程,掌握潛在報酬和升值空間。 陳文正指出,觀察S-REITs(Singapore REIT)發展後發現,台灣REITs在ESG(環境、社會和公司治理)的推動力道上的確待加強,如果基金發行者能選擇具有綠建築標章的標的,或是提供氣候相關的資訊揭露,相信此舉不僅能提高基金競爭力和透明度,也能符合當前的社會責任和投資趨勢,讓租客和投資人都能受惠,建議台灣REITs在未來的發展中,應該更重視永續發展議題,以創造更多的價值和效益。

  • REITs修法 KPMG畢馬威不動產:台灣具潛力

    立法院初審通過《證券投資信託及顧問法》修正案,未來將更名《證券與不動產投資信託投資顧問法》,未來不動產證券化條例信託基金、信託雙軌架構運行。 KPMG畢馬威不動產顧問公司林昇恒表示,自2003年《不動產證券化條例》公布實施,20年來台灣不動產投資信託(REITs)共有10檔,經過歷年清算仍有6檔,市值大約0.12%。 相較於周遭市場發行數量較小,規模也較小;以日本共有61檔REITs,市值約新台幣3.3兆元,占日股市值1.7%;新加坡有40檔,市值2.3兆元,占新加坡股市12%,台灣的市場發展緩慢,仍有極大發展空間及潛力。 林昇恒現行信託型REITs,由受託機構(須為信託業)發行受益證券、保管REITs資產,在台灣符合信託業規範只有銀行,通常都沒有不動產管理專業,因此會將標的委託給管理機構。以2018 年發行的「樂富一號」為例,是由京城銀行擔任受託機構,並交由晶華公寓大廈管理維護股份有限公司管理不動產標的。信託架構中規定上發行與管理是由銀行負責,但是實際上是委託給不動產管理機構管理,使 「權、責分離」的情形,管理上有可能會較消極。 新法所訂定的基金型REITs,則需由不動產管理專業的不動產投資信託事業,或是獲得許可的證券投資信託事業來發行與管理資產,並且分離保管、管理責任,REITs資產則由信託業負責保管監督,將權責劃分明確。 林昇恒表示,除了架構上差異外,基金型REITs 也簡化後續資金募集的程序,並鼓勵投資國外不動產,來確保REITs 規模持續增長。 另外,也開放關係人交易,基金所管理不動產可來自於同一集團或利害關係人的資產,以提升資產配置彈性,能避免現行信託型REITs 因為不動產老舊,使收益率下降,但因為修改信託契約程序較困難,導致現今 REITs 市場較不熱絡。 新加坡REITs起步比台灣早不到 5 年,但資金與發行數量遠高於台灣市場,為亞洲第二大市場。除此之外,投資的不動產類型也更加多元,除了辦公大樓、商場、飯店等常見商用不動產外,也會有醫院、工廠、渡假村等標的,除了本國不動產外,約八成的基金有投資於海外不動產,投資區域遍及全世界,除了鄰近地區中國、日本、馬來西亞等,甚至橫跨澳洲、美洲、歐洲等。 林昇恒表示,新加坡對S-REIT(Singapore REITs)的規範相比台灣更加健全,要求交易內容、營運管理上都要公開、透明,規定了完整的資訊揭露規範。除此之外,隨著近年的氣候變遷與永續治理,所有S-REITs 在2022 開始就已經揭露氣候相關指標,有些甚至承諾淨零排放策略、並提升綠建築比例,反映出永續趨勢的變化。

  • REITs迎雙軌制時代 KPMG:台灣不動產具吸引力!

    KPMG畢馬威不動產顧問公司21日指出,REITs完成最新修法,日前立法院初審通過「證券投資信託及顧問法」修正草案,未來將更名為「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」,REITs將進入基金及信託的雙軌制時代, 未來台灣不動產市場將更具吸引力! 畢馬威不動產顧問公司今天指出,最新完成修法的「證券投資信託及顧問法」修正草案,參考日本、新加坡及香港等地不動產投資信託制度,加入以基金架構發行的REITs制度,以活絡不動產證券化市場。加上現行「不動產證券化條例」中採信託架構的投資方式,台灣REITs將以基金、信託雙軌架構運行。 KPMG畢馬威不動產顧問公司董事總經理陳文正認為,台灣推出雙軌REITs後,增加不動產投資的種類和靈活度,使得台灣不動產市場更具吸引力,投資人可透過REITs,享有更多元的不動產獲利,參與標的不僅包括傳統的商辦、商場等,還有新興的物流倉儲、數據中心、醫療保健、公共建設等,甚至是再生能源項目,如風力發電和太陽能電廠,這些領域都有很大的成長潛力和社會意義,對於促進綠色經濟和永續發展有正面的作用。 陳文正表示,另外,由於REITs也允許投資開發型不動產,投資人還能參與到不動產開發過程,掌握潛在報酬和升值空間。 KPMG畢馬威不動產顧問公司副總經理林昇恒表示,「不動產證券化條例」自2003年公布實施,歷經20年來,台灣不動產投資信託基金(REITs)總共發行有十檔,經過歷年來的清算後仍有六檔,目前市值約21.7億美元、換算約新台幣700多億元,占台股市值1.7481兆美元比重約0.12%,相較於鄰近國家市場發行數量較少、規模也較小。 以日本來說,共有61檔REITs,市值約新台幣3.3兆元,占日股市值1.7%;新加坡共有40檔REITs,市值約2.3兆元,占新加坡股市約12%。 林昇恒表示,台灣REITs市場發展緩慢,仍有極大發展空間及潛力。 統計顯示,台灣目前發行的六檔REITs,以投資國內標的為主,將近半數為辦公大樓,其次為商場及廠辦,標的類型較單一。且台灣多為權益型REITs,指以持有和管理不動產為主,透過租金和不動產價值的增長來產生收入。 林昇恒指出,現行信託型REITs,由受託機構(須為信託業)發行受益證券、保管REITs資產,在台灣符合信託業規範只有銀行,通常都沒有不動產管理專業,因此會將標的委託給管理機構。 林昇恒表示,以2018年發行的「樂富一號」為例,是由京城銀行擔任受託機構,並交由晶華公寓大廈管理維護股份有限公司管理不動產標的。信託架構中規定上發行與管理是由銀行負責,但是實際上是委託給不動產管理機構管理,使 「權、責分離」的情形,管理上有可能會較消極。 他認為,新法所訂定的基金型REITs,則需由不動產管理專業的不動產投資信託事業,或是獲得許可的證券投資信託事業來發行與管理資產,並且分離保管、管理責任,REITs資產則由信託業負責保管監督,將權責劃分明確。 林昇恒表示,除了架構上差異外,基金型REITs 也簡化後續資金募集的程序,並鼓勵投資國外不動產,來確保REITs規模持續增長;另外,也開放關係人交易,基金所管理不動產可來自於同一集團或利害關係人的資產,以提升資產配置彈性,能避免現行信託型REITs 因為不動產老舊,使收益率下降,但因為修改信託契約程序較困難,導致現今REITs 市場較不熱絡。 新加坡的 REITs,起步比台灣早不到五年,但資金與發行數量遠高於台灣市場,為亞洲第二大市場。除此之外,投資的不動產類型也更加多元,除辦公大樓、商場、飯店等常見商用不動產外,也會有醫院、工廠、渡假村等標的,除了本國不動產外,約八成的基金有投資於海外不動產,投資區域遍及全世界,除了鄰近地區中國、日本、馬來西亞等,甚至橫跨澳洲、美洲、歐洲等。 林昇恒表示,新加坡對S-REIT(Singapore REITs)的規範,相比台灣更加健全,要求交易內容、營運管理上都要公開、透明,規定完整的資訊揭露規範。除此之外,隨著近年的氣候變遷與永續治理,所有S-REITs在2022年開始就已經揭露氣候相關指標,有些甚至承諾淨零排放策略、並提升綠建築比例,反映出永續趨勢的變化。 KPMG畢馬威不動產顧問公司董事總經理陳文正認為,台灣推出雙軌REITs後,增加不動產投資的種類和靈活度,使得台灣不動產市場更具吸引力,投資人可透過REITs,享有更多元的不動產獲利,參與標的不僅包括傳統的商辦、商場等,還有新興的物流倉儲、數據中心、醫療保健、公共建設等,甚至是再生能源項目,如風力發電和太陽能電廠。這些領域都有很大的成長潛力和社會意義,對於促進綠色經濟和永續發展有正面的作用。另外,由於REITs也允許投資開發型不動產,投資人還能參與到不動產開發過程,掌握潛在報酬和升值空間。 陳文正指出,觀察S-REITs(Singapore REIT)發展後發現,台灣REITs在ESG(環境、社會和公司治理)的推動力道上的確待加強,如果基金發行者能選擇具有綠建築標章的標 的,或是提供氣候相關的資訊揭露,相信此舉不僅能提高基金競爭力和透明度,也能符合當前的社會責任和投資趨勢,讓租客和投資人都能受惠。因此,建議台灣REITs在未來的發展中,應該更重視永續發展議題,以創造更多的價值和效益。

  • 臺星交易所合作推廣新加坡REITs 百餘位資產管理業者熱烈參與

    台灣證券交易所、新加坡交易所及永豐金證券今(16)日於台北遠東香格里拉飯店共同舉辦新加坡REITs投資論壇-「投資〝新〞亮點投資論壇」,百餘位資產管理業者熱烈參與,場面盛大空前,也向台星資本市場合作邁進一大步。 證交所指出,此次新交所與新加坡CapitaLand 及Mapletree集團中6家最大REITs發行人高階主管均親自來台,除介紹新加坡投資REITs市場概況,並與各資產管理業者進行一對一座談。 證交所副總趙龍致詞時表示,新加坡是亞洲除了日本外最大的REITs市場,更是全球REITs的重要中心,希望藉由這次論壇讓大家更認識新加坡REITs市場發展近況、優勢及未來展望,增進兩國REITs資產管理業者及投資機構交流,為雙方REITs市場增加新的動能。 新交所大中華區業務發展部首席代表李智偉表示,感謝證交所以及永豐金證券為促成台灣投資人與新加坡指標性房地產信託公司的會面所做的努力,此次寶貴的交流機會將有助於加深台灣投資人對新加坡資本市場的了解。 午餐演講分別由永豐投顧副總林秀貞主講「全球經濟展望」,及由CapitaLand China Trust及CapitaLand India Trust兩家發行人的CEO及CFO,以「揭密印度與中國炙手可熱房地產市場」為題舉行研討會,介紹其在中國跟印度多元的投資組合、未來投資成長潛力,及推廣永續經營的綠色發展理念,獲得聽眾熱烈互動與回饋。 下午由6家發行人與各投資機構一對一會談,深入分享彼此的經驗和見解,並暢談跨國合作機會,來賓熱烈與發行人互動,為此次活動帶來了更豐富的內容及深度。 證交所表示,繼台星今年4月在新加坡舉辦AI與科技論壇後,雙方透過此次REITs引資活動,持續強化交流與深耕彼此市場;未來期待與新交所、REITs發行人、資產管理業者以及證券商攜手合作推動雙邊REITs市場的健全發展,並共同為推進兩地金融市場的發展與合作努力。

  • REITs草案初審通過!預估五年規模可破千億

    金管會耗時推四年推動的基金架構REITs修正草案,15日在立法院歷經4小時初審通過,這也是金管會主委黃天牧任內最後一次赴立法院財委會審查法案。證期局局長張振山表示,據投信投顧公會針對38家投信最新調查統計,有11家投信將有興趣發基金版REITs、預估3年內可發7檔、450億規模,而五年上看有15檔、1,000億元。 此次修法有幾大爭議,多名立委認為應該在法條中明訂不動產含括「社會住宅」。不過,黃天牧還原當初政院版為何沒納入社會住宅的考量,一是REITs商品主要是希望透過不動產投資有穩定現金流量、再切割為小額給大眾投資,就是著眼於未來要有獲利可能性;二是這是投資商品,小額投資人的保護很重要,不是所有案子都適合做REITs,要能獲利也要保護投資人,這也是為何審法案證券F4都要到場的原因。 當初有對社會住宅納入標的也有討論,但朝野討論後達到共識,認為社宅是為了穩定房價,讓年輕人買得起房子,若因此開了一個金流可買社宅,就會多開一個管道引入一筆錢讓社宅房價波動,由於社會住宅主要是靠租金收入,若資本過度集中恐讓社會住宅房價上升。 立委也關心都更危老是否可納入。張振山指出,不可是「自用住宅」的都更危老,但若是商用證照可以是投資範圍。 立委也認為,促參條例中的公建也應納入,金管會指出,在母法中,第五條第12款中就已對「不動產」有明確定義,指的是土地、建築改良物、道路、橋梁、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值的土地定著物及所依附的設施與士地及其定著物分離即無法單獨創造價值,土地定著物及其定著物的價值亦因而減損者為限。對不動產相關權利也有明訂。在母法中不必限縮太多,可在法案說明或子法中再訂定。 此次修法在投資標的、名詞定義沒有共識的法條,包括第五條、49之3條較有爭議,維持保留赴朝野協商,其餘法案皆通過。

  • 預期開始降息循環後 REITs評價可望逐步走揚

    投信法人指出,聯準會降息雖然延後,但只是延後REITs上漲的時間點,之後將開始反應降息而有所表現,過去投資人多低配REITs,造成評價偏低,預期開始降息循環後,REITs評價可逐步走揚,吸引更多資金進駐。美國REITs市場未來一年的本益比約17.5倍,股利率4.0%,評價上具吸引力。 台新北美收益資產證券化基金李文孝指出,分析師估計美國REITs 2024年獲利成長率約3%,成長最高的是醫療、工業、資料中心,多元與商辦則最低。今年因費用相對較高且許多產業供給過剩,造成企業展望多偏向保守,不過到下半年後整體供給將趨緩,租金與承租活動也將跟隨景氣轉佳而展開落後補漲,其中景氣觸底翻揚的產業有住宅、商辦、自助倉儲,維持高檔的有資料中心、零售、醫療。 日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊表示,市場期待降息一旦到來、將有利於資本市場上漲表現,挹注REITs未來發展。當前高齡住房租金增長高於通膨,入住率也持續改善中,加上美國通膨續降及升息告終的情境,在過往歷史中對於長照REITs資產表現相對有利,可持續留意長照REITs後續表現。

  • REIT修法添活水 開發型投資畫紅線

     立法院財政委員會本周四審查行政院《證券投資信託及顧問法》修正草案,要允許擴大不動產投資信託基金(REIT)架構,採基金與信託雙軌並行,為不動產、公共建設添活水。但為保障大眾投資人權益,法規也針對開發型不動產投資畫出紅線。  這次審查也會併案立委郭國文與林楚茵版本,合計行政院共有三版草案。郭版要求需視開發者是否已依不動產興建計畫及財務計畫控管,再評估是否有可預期、穩定的財務回收等;林版則著重不得投資可居住使用的住宅。  據政院版修正法規,REIT可以投資已有穩定收入的不動產及不動產相關權益、開發型不動產及不動產相關權利。像是商業辦公大樓、觀光飯店、百貨公司、物流倉儲、數據中心大樓、醫療保健大樓、長照服務區、風力發電與太陽能發電廠等。  但為了避免動用基金後遲不開工,規範REIT投資開發型的不動產,或不動產相關權利,須取得建造執照後才能動用基金。此外,募集型的不動產若要投資開發型不動產,僅限都更危老、促參公共建設及中央核准建設,且開發型不動產佔淨值比率不可超過30%;若是私募型的專業投資人,比率則由金管會另行規定。  為了避免開發型不動產業者獲得政府投資與保證收益後,利用基金籌措大筆資金,自身則僅出少少資金,造成道德風險,法規也明訂,REIT不能投資政府、公股出資占20%以上的事業,或者政府直接或間接控制持股10%事業。惟不含促參非自償部分補貼或者所需貸款利息或按營運績效給予的補貼、不動產參與都市更新等。

  • 金融業資金入公共建設 金管會提兩大策略

    金管會主委黃天牧4月1日將赴立法院財委會備詢,並針對「如何積極推動金融業投注國內公共建設」進行專題報告,送交立院的報告今天(30日)出爐,針對如何讓金融業資金入公共建設,金管會揭露,未來有兩大策略。 金管會在報告中表示,第一,將研訂保險業新一代清償能力制度(ICS)中,政策性公共建設在地化風險係數。將持續追蹤國際保險資本標準 (ICS)制度進展情形,並綜整考量鼓勵引導保險業資金投入公共建設的政策方向、公共建設投資案件實際風險等,與產、壽險公會及業者進行討論後,制定符合國情的在地化風險係數。 第二,是基金架構REITs。金管會表示,參考日本、新加坡、香港REITs制度採基金架構,已研提證券投資信託及顧問法修正草案,開放REITs採基金架構發行,未來基金架構REITs將允許一定比率資金,可以投資於促進民間參與公共建設法所定義的公共建設,及經政府核准參與的公共建設,希望藉此能引導資金投入公共建設,將有利國家重要基礎建設推動。基金架構REITs修法草案,3月14日已經行政院院會審查通過,將待立法院審查。 金管會強調,近年持續檢討修正相關法規,鼓勵金融業者將資金投融資給重要五加二新創重點產業及六大核心戰略產業等實體產業,將續行配合國家重要政策,適時檢討相關法規,引導鼓勵金融業者投入公共建設及社會住宅。

  • 今年聯準會政策將由緊轉鬆 REITs後市看俏

    2024年經濟環境與2019年類似,美國經濟成長將緩步下行,貨幣政策開始降息轉寬鬆,REITs產業成長則會落底。投信法人指出,美國REITs長期淨值折溢價區間在正負20%內,緊縮政策下多半偏折價,貨幣寬鬆時則偏溢價,今年聯準會政策將由緊轉鬆,溢價空間將擴大。 台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出,自2022年開始REITs因聯準會升息,導致評價下修而大跌32%,指數最低幾乎跌回起漲點,預期2024年不再升息後,超賣的REITs評價將大幅回升,否極泰來,未來一年的本益比不到17倍,股利率近4%,評價上極具吸引力,建議在震盪過程中分批布局,未來一年將穩健上漲。 短線來看,評價偏低的商辦、自助倉儲、住宅還有向上動能;長線來看,成長較高也較明確的養老社區、工業、通訊、資料中心較能突破高點。

  • 《基金》受惠聯準會結束緊縮政策 這類資產未來一年上漲率百分百

    【時報記者任珮云台北報導】政策利率穩定,有助於增添REITs投資吸引力!保德信指出,聯準會今(1)日凌晨發布聲明,雖然否定了3月降息的想法,但也排除進一步升息的可能性,隨著聯準會結束緊縮政策,利率前景更加穩定後,有利於降低REITs市場自這波升息以來的利率快速上升壓力,也再次凸顯REITs配息優勢。 PGIM全球精選不動產證券基金產品經理林芷麒表示,統計1995年以來四次升息尾聲後的數據,當聯準會結束緊縮週期之後的一年,被壓抑的REITs市場通常能展現雙位數的反彈行情,上漲機率高達百分百,且平均能達到將近兩成的漲幅,反映出利率環境對於REITs市場的影響。 事實上從報酬率分析,林芷麒說明,REITs的收益來源包括兩大類,第一是房屋增值賺取的資本利得,第二是租金收入、管理費用等穩定的報酬來源,通常這類型的金流替REITs帶來約7.26%的年報酬率,在REITs每年總報酬12.76%中佔比近六成之多。 由於各類型REITs的發展不盡相同,林芷麒指出,目前發展呈現成長的REITs包括資料中心、健康護理、工業等,其中AI與健康護理相關REITs特別值得留意,雖然過去三年高齡住宅受到疫情影響,入住率出現下滑,但從美國80歲以上人口持續上升趨勢做交叉分析,目前高齡住宅社區入住率相較疫情期間已呈現明顯復甦態勢,但仍低於過去高峰,且隨著人口老化以及生活型態改變,預估未來長期高齡住宅相關REITs可望迎接長線成長機會。 林芷麒認為,看好REITs未來的發展,惟不同區域與類型的房地產差異大,加上全球購併活動增加,更需要透過主動積極的管理,包括重視房地產基本面分析、由上而下嚴謹篩選標的等,以及分析不動產資產現金流及公司股利的穩定性和成長性,再透過分散投資並靈活操作,達到降低投資組合風險目標,同時掌握全球不動產商機。

  • 《基金》斷鏈危機升溫出口承壓 轉內需型多重資產避震

    【時報記者任珮云台北報導】紅海危機方興未艾,供應斷鏈危機蠢蠢欲動,出口產業承壓,2024開年金融市場就上演波動加劇戲碼,評價偏高類股面臨獲利了結賣壓;反觀內需導向的基礎建設與公用事業產業,受紅海情勢影響較小,評價面也相對偏低,投資價值浮現。盤點大環境,凱基投信定調,2024年高利率環境仍將延續一段時間,但升息停止情況下,有利整體實質資產表現,加上經濟成長力道仍具挑戰,建議布局具剛性需求的公用事業類股及受惠於政策利多的基礎建設類股。 凱基實質收息多重資產基金經理人葉菀婷表示,景氣低度成長階段,基礎建設與REITs產業獲利能見度高,加上股價基期相對較低,實質資產相對具投資吸引力。目前市場普遍預期2024年聯準會將啟動降息,但左右核心通膨的住房成本呈現僵固性,使通膨下降緩慢;配置受惠於高利率環境的實質資產可以多一層防護,可趁降息開始前、市場震盪之際逢低分批布局。 回顧2000年以來美國聯準會停止升息後的各類資產平均報酬率,可以發現停止升息後3個月,基礎建設上漲9%,不動產上漲14%,皆高於全球股票的7.9%;停止升息後6個月,基礎建設漲幅提高到雙位數的16.3%,不動產漲幅拉高到17.6%,全球股票則有7.1%漲幅;停止升息後1年,基礎建設繳出22.8%漲幅,不動產也有18.9%漲幅,全球股票漲幅則達10.9%(表),顯見升息終止後,基礎建設及不動產表現優於一般股債的機率高。 葉菀婷指出,基礎建設轉型紅利發酵,企業營運效率改善及投資金額增加,將使基礎建設部分次產業吸引力持續提升,例如能源中游產業轉型逐步到位,2020年後,企業的營業現金流超越資本支出與配發現金股利的支出總和,企業淨現金流由負翻正,穩收前幾年大幅資本支出所產生的成果。轉型紅利同樣在美國貨運鐵路業上演,在營運效率持續改善下,美國貨運鐵路業現金流持續增長,從2012年的7.98億美元成長到2022年的45.84億美元,10年間複合年增率達19%。 另一方面,REITs因具備租金持續成長、高股息與後續投資潛力可期等三大利基,可望成為市場矚目的焦點。葉菀婷進一步說明,整體REITs 2023年第三季出租率達95%,高於歷史均值的93.8%,顯示截至2023年第三季,美國整體REITs出租率仍穩定維持在相對高檔,也反映出市場上租用需求持續暢旺。在AI、高齡化等長線趨勢助攻,加上短線受惠供應斷鏈危機刺激需求,資料中心、銀髮宅、工業物流等REITs次產業可望獲得剛性需求支撐。

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