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REITs

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  • 基建股票攻守兼備 投資熱

     近期美國企業財報表現相對亮眼下,抵銷總體經濟數據的不確定性,持續推升全球股市表現,但隨通膨數據、地緣政治及美國銀行業的挑戰等因素,仍將持續干擾著全球投資市場。  投信法人指出,全球不確定性仍在,防禦、價值型投資將會是下半年投資主流,基建股票攻守兼備,有望躍居下半年投資主流。  匯豐全球基礎建設收益基金經理人劉柏廷表示,基礎建設相關資產具備防禦、價值型投資優勢,其中全球基礎建設股票與全球股票相比,除了波動性較低外,加上基礎建設因投資金額龐大,且多為政府重點扶植產業,像是水、電瓦斯等政府特許行業,以民生基礎設為主,可於各經濟景氣循環中,獲得穩定現金流,因此受景氣影響較低。  政策題材面,預估到2040年,每年全球基礎設施投資估計為3.7兆美元,且為達到淨零排碳目標,相關預算可能會再追加。因此納入基礎建設股票,除可提升股票投資組合的防禦性外,也具備風險調整後較高的投資報酬機會。  劉柏廷分析,基礎建設屬於防禦性股票,於市場震盪當中,更能突顯資產配置的重要性,若以摩根士丹利全球標準產業分類來看,第二大產業為金融類股占比為15%。但指數成分沒有任何金融相關部位,為市場上非常罕見的股票指數,面對目前的市場投資環境,建議可納入核心資產配置當中,藉以達到風險分散的效果。  台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝認為,美國REITs主要收入來自租金、管理物產等,現金流相對穩定,且在美國法令規定,REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東,故投資REITs每年享有穩定的股利收入,深具抗通膨優勢。  且REITs營運靠租金收入,承租率與租金價格才是重點,房貸利率高低影響不大,且住宅類僅占15%,加上幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款,租金會隨著高通膨而增加,受利率走升的影響相對小。尤其企業財務體質健全,目前負債比不到30%,是歷年最低,在升息及高通膨環境下,相對具保值力。

  • 已進入超跌區 買點來了

     隨著美國聯準會(Fed)升息循環進入尾聲,預期利率見頂後緩步下滑,有助減輕REITs企業的壓力,且在REITs大幅修正後,已進入超跌區,投信認為逢低布局良機已到。  台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示,從過去美國十年期公債與REITs的走勢來看,多數呈現明顯的負相關,預期升息已近尾聲,市場風險情緒將轉向穩定,利率波動度也隨之下降,REITs表現值得關注。且美國REITs指數自2017年來,每年漲跌交替,大跌後往往有大漲契機,因去年大跌27%,隨Fed升息趨緩,多數產業供需結構仍佳、獲利增長穩固、防禦特性將顯現等利基浮現下,投資價值大幅提升,通膨數據低於預期後,下半年美國REITs補漲行情可期。  兆豐日本優勢多重資產基金研究團隊認為,日本是亞洲第一大REITs市場。現日圓貶值,有助日本經貿穩健,當景氣擴張時,各大優勢產業隨之走勢向上。  駿利亨德森遠見基金全球地產股票基金經理人高博深強調,隨Fed升息步調接近終點,REITs前景更加樂觀,統計1995年來,Fed曾四度停止升息,在停止升息後不論3個月、6個月或12個月,全球REITs指數僅在2018年漲幅落後MSCI世界指數,其餘三次均呈現領先,停止升息後3個月平均上漲10.9%,一年後漲幅24.3%,表現超越大盤指數。

  • 升息盡頭 REITs後市聚光

     貨幣政策環境逐漸好轉下,經濟維持穩健運行,法人表示,目前總體環境及升息已到盡頭,有利於REITs後市表現,尤其REITs的高股息更有助因應高通膨時代。  元大全球不動產證券化基金研究團隊分析,貨幣政策環境逐漸好轉,經濟仍維持穩健,即REITs有上調提高租金的潛力,預期今年營運現金流仍可再成長5.8%。過去12個月以來FTSE全球不動產指數股利率將近4%,未來12個月股利市場預期可維持3.9%是相對較高的水準。  富蘭克林證券投顧指出,美國房屋入住率仍維持高檔,帶動租金持續走升,美國房價經歷2021年大漲後,去年起漲勢逐漸減弱,但房價通常會領先租金一年至二年,儘管租金漲勢可能在未來一年觸頂回落,仍可望維持在相對高的水準,有助支撐REITs。  儘管REITs企業去年獲利普遍下滑,但大多數地區仍將保持正成長,在溫和通膨期間,REITs的總報酬較S&P 500高出約3個百分點,顯示REITs能提供通膨保護。且疫情改變了生活模式,使住宅、自助倉儲型REITs需求維持強勁,也改變供應鏈模式,帶動工業倉儲需求維持高檔,有利工業型REITs。  在過去投資人主要投資的REITs大都集中在北美、歐洲、日本、大陸或者香港,然新加坡近期表現突出,也吸引投資人關注。大華銀新加坡房地產收益基金產品經理何彥樟認為,東南亞獨角獸企業總部落腳新加坡,且國際製造業將區域總部設於此,讓商辦租賃以及飯店商旅需求提升,租金呈現穩定成長,新加坡REITs維持高股利率長期在5%~6%,傲視其他REITs市場。  展望未來一年REITs展望,元大全球不動產證券化基金研究團隊強調,若隨著停止升息或降息後,債券收益率一定程度回落,將會在刺激資金回流該類息收資產,以長期投資角度,評價上升空間也較值得市場期待。

  • 高通膨時代 REITs投資潛力現

     聯準會委員點陣圖終端利率仍在5%以上,市場對利率向下預期與Fed路徑存在顯著落差,將持續強化對抗通膨決心,隱含升息路徑可能向上收斂,法人認為,雖然之前負面消息使REITs股價與其實際資產價格(NAV)折價幅度大,但利率負面影響正常化後,REITs投資潛力現。  台新全球不動產入息基金經理人黃俊晏表示,美國10年期公債殖利率在3.5%震盪整理,但S&P500波動率指數仍低於20,顯示市場相對樂觀,有利REITs止跌。從財報與企業訊息觀察,REITs租金普遍並沒有大幅衰退跡象,獲利仍穩定。整體REITs成長潛力與業績表現,將在利率負面影響正常化後重新反映在股價上,高通膨時代下表現可期。  駿利亨德森遠見基金全球地產股票基金經理人高博深(Tim Gibson)指出,根據過去經驗,當景氣處於衰退或復甦初期階段,REITs指數表現均優於大盤,衰退期間,MSCI世界指數平均下跌2.7%,但全球REITs指數仍上漲2.5%;復甦初期,MSCI世界指數平均上漲11.3%,但全球REITs指數漲幅高達17.7%。因此,當景氣放緩或即將復甦時,正是投資REITs的好時機。目前上市的REITs股價與其實際資產價格(NAV)折價幅度高達2成,股價具備良好投資價值,正是進場好時機。  不動產證券化標的選擇,黃俊晏建議,後續選股焦點著重資產品質優良且展望穩健標的,並可視旗下物業收租狀況及產業前景調整比重。區域與國家配置上相對看好美國與日本,產業配置上,以景氣連動性較高零售、旅館、地產股為主,並搭配業績穩健且前景明確的特殊與工業房產。

  • 長照機構復甦 相關REITs看漲

     4月美股S&P 500指數波動上漲1.5%、綜合債券指數上漲0.5%,整體北美REITs股票持平小漲0.1%,長照REITs及醫療REITs單月分別大漲5.7%及5.6%。投信法人認為,在高齡住房入住率持續復甦態勢下,輔以各關鍵數據皆顯示長照機構已穩定進入復甦期,相關REITs市場可望迎來回升契機。  日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出,高齡住房整體入住率自前年6月疫情低點迄今已持續增長至8成以上,預計入住率將於明後年達至疫情前水準,同時租金亦連七個季度加速,顯示長照機構已具對抗通膨的轉價能力;醫療保健REITs淨營業淨利成長率創新高,顯示長照機構穩定進入復甦期。  日盛團隊表示,後續將持續關注長照相關產業REITs,尤其醫療保健REITs中,各次產業復甦的節奏不一,「私人支付」改善較明顯,建議聚焦「私人支付」相關產業,如高齡住宅、醫療辦公室和實驗室等,可望直接受惠人口老齡化長期趨勢。  台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝分析,去年快速升息讓REITs跟著下殺,近期市場擔憂高利率打壓房市,短線面臨震盪,但長線隨聯準會升息進入尾聲,有助減輕REITs公司的壓力,改善投資信心。  從過去美國10年期公債與REITs的走勢來看,多數情況下,呈現明顯的負相關,升息後期市場風險情緒將轉向穩定,利率波動度也隨之下降,REITs表現值得關注,在近期大幅修正後進入超跌區,代表逢低布局良機到。  美國REITs指數自2017年以來,每年漲跌交替(單數年漲、雙數年跌),大跌後往往大漲,指數去年大跌27%,隨升息趨緩,多數產業供需結構仍佳、獲利增長穩固、防禦特性將顯現等利基浮現,投資價值大幅提升。升息速度放慢,美債殖利率與美元開始反轉向下,風險性資產啟動反攻,下半年美國REITs補漲行情可期。

  • 工商社論》讓REITs起死回生之道

     「投信投顧法」修正草案業經2022年12月行政院審查完峻,並已列為立法院本會期優先審查法案。據報載,金管會為了提供投資人多元投資管道,提升資產管理產業競爭力,活絡臺灣不動產證券化市場,這次修法乃參考日本、新加坡制度,開放REITs採基金架構發行,並新增「不動產投資事業」得募集及私募不動產投資信託基金,且和現行信託架構併行,採雙軌併行制,以利業者營運架構更具彈性,進而使我國不動產證券化市場得以蓬勃發展。  再者,依證期局官員分析,此次修法的基金架構REITs具有下列幾個特點:第一、過去信託業者絕大多數會再委外找不動產管理機構,然在新法施行之下,可由不動產投資信託機構擔任管理機構,有利發揮管理不動產專業;第二、透過簡化追加募集程序及確保收益支持等方式,將有利基金規模持續成長,並獲取穩健的收益率;第三、允許REITs進行關係人交易,透過交易方式多元化,以利REITs活化資產,並提升REITs資產配置彈性;第四、新法施行下之基金架構REITs將由不動產投資信託事業專責管理,REITs資產則由信託業負責保管及監督,有別於信託架構REIT,是由信託業同時保管及管理運用REITs,再委任建經公司提供投資建議,利於明確劃分權責。  除此之外,本次修法REITs投資標的範圍主要包括不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等項目,因此舉凡商業辦公大樓、百貨商場、物流倉儲中心、醫療保健大樓等,都可列入REITs投資標的。另外,也包括依危老建築物加速重建條例核准之重建計畫範圍之土地、建築物及不動產相關權利等,甚至可以包括經中央目的事業機關所核准之公共建設、風力發電等,都可以成為REITs的投資標的。職是之故,REITs的投資標的比修法前更加多元化,可以讓投信投顧業者進行更多元投資,並協助推動國家重要的政策。  基本上,此次修法不但方向正確亦符合國際潮流,惟想讓REITs起死回生,仍需要下列幾個配套措施。首先,就中長期而言,REITs要能獲得投資人青睞,它必須要有一定的市場規模及穩定且不錯的收益率。以亞洲前兩大REITs市場日本和新加坡觀之,其中日本目前共有61檔REITs,總市值約新台幣4.1兆元,其分派年收益率約4%,而新加坡則有44檔REITs,總市值約新台幣2.5兆元,其分派年收益率約6%。  反之,臺灣目前僅存的REITs只有七檔,總市值約新台幣1,050億元,其分派年收益率僅約2.5%,主因在於修法前REITs的投資標的不夠多元,大都集中於商辦,再加上臺灣近年來高房價及低租金現象,使原受託機構不易在國內找到報酬率適合之本標的進行投資。此次修法一方面讓REITs的投資標的更加多元化,另一方面簡化追加募集程序及確保收益支持等方式,應可以部分解決規模不夠、報酬率不佳的問題。  提升國內REITs報酬之另一重要配套措施,則必須從降低稅負著手,根據統計國內目前七檔REITs的稅費(包括房屋稅、地價稅及土地增值稅)占總費用比例,約在20%~45%之間,遠高於日本及新加坡,大幅降低了其收益率。職是之故,金管會應和財政部商議如何給予REITs持有標的適度的稅費優惠,這將是中長期提升臺灣REITs收益率非常重要的手段之一。  另一方面,如何適度降低投資人的稅負負擔,也是另一項重要的配套措施。依目前的法令,個人持有REITs受益證券所得到分配之利息,仍無須計入個人綜合所得額,而可享有扣繳率10%分離課稅之優惠。根據統計,市場上投資REITs之主要自然人,大多是適用最高所得稅率(40%)之個人,因此投資REITs獲利息分配之稅率為10%,對其仍有投資誘因之存在;但依現行法令,投資REITs之法人所獲分配的利息,則必須一併適用我國現行營利事業所得稅率17%,此一規定使法人的投資誘因大幅降低,建議財政部應考慮讓法人可適用10%的分離課稅優惠。  最後,要增加REITs的市場規模,另一項可考慮的配套措施,即可以研議增加勞退基金及保險資金投入REITs的可行性,亦即適度放寬勞退新、舊制資金運用之規定:「投資於任一基金之總額,不得超過該基金已發行受益權單位數百分之十」之限制。另外,金管會保險局亦可考慮適度放寬對「保險業投資同次發行REITs之總額,不得超過該次受益權證已發行總額百分之十」之規定,準此,將可引進勞退基金及保險資金來活絡臺灣的REITs市場。

  • 升息近尾聲 REITs蓄勢待發

     美國聯準會(Fed)升息週期逐漸進入尾聲,投信法人認為,抵押貸款利率可能在今年緩步下滑,有助改善REITs投資信心,有利掌握逢低布局時機。  台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示,去年快速升息讓REITs跟著下殺,近期市場擔憂高利率打壓房市,也使REITs短線面臨震盪。但長線來看,隨Fed升息循環進入尾聲,利率也可能在升息見頂後緩步下滑,有助於減輕REITs公司的壓力,改善投資信心。從過去美國10年期公債與REITs的走勢來看,多呈現明顯負相關,升息後期市場風險情緒將轉向穩定,利率波動度也隨之下降,REITs表現值得關注,在近期大幅修正後進入超跌區,提供逢低布局良機到。  日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出,去年第四季財報統計顯示,約2/3的REITs盈利超預期,但市場對利率上升擔憂的聲音,掩蓋房地產行業出人意料的強勁財報,後市REITs市場可望迎來回升契機。  駿利亨德森遠見基金全球地產股票基金經理人高博深強調,統計1995年以來,Fed曾四度停止升息,之後不論3個月、6個月或12個月,全球REITs指數僅在2018年漲幅落後MSCI世界指數,其餘三次均呈現領先,全球REITs在停止升息後三個月平均上漲10.9%,一年後漲幅更高達24.3%,表現明顯超越大盤指數。  大華資產管理亞太股票投資分析部副總劉蘇芳預期,隨Fed的利率即將見頂,新加坡REITs接下來一年可望進入爆發性成長,後市可期,此時正是REITs這類多元資產發揮優勢的時機。長期表現來看,REITs與股債相關性低的特性,仍值得投資人在此時進場,作為資產配置的一部份。

  • Fed預料停止升息REITs布局良機到

     去年以來聯準會(Fed)暴力升息,造成REITs回檔修正,反彈表現也落後大盤,但統計REITs在Fed停止升息後,短、中及長期均相當出色,且表現領先大盤。投信法人預期,REITs已進入超跌區,評價極具吸引力,逢低布局良機到。  台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示,隨Fed升息循環進入尾聲,利率可能在升息見頂後緩步下滑,有助減輕REITs公司的壓力,改善投資信心,預估今年美國REITs獲利成長達4.1%,目前整體市場NAV折價11%,未來一年的本益比約17倍,股利率達4%,在近期大幅修正後,REITs已進入超跌區,評價上極具吸引力,逢低布局良機到,預計第二季美國REITs整理後將開始走揚,建議震盪過程中分批布局。  李文孝指出,旅遊與商務活動快速恢復,住房率與每晚房價均持續上升,旅館業獲利迅速恢復,4月住房人數恢復至疫情前99.4%,住房率67.2%,房間價格較去年成長4.2%,平均每晚住房金額(RevPAR)價格成長6.6%,頂級與中高檔飯店成長速度最快,供需穩定下有利今年獲利增長。  駿利亨德森遠見基金全球地產股票基金經理人高博深認為,根據過往經驗,REITs一向具備抗通膨特性,但去年這項特質並未展現,主要原因在於通膨暴升且伴隨著強勁升息。但現在情況已有所轉變,自1950年以來,當通膨位於高檔且處於下降階段時,REITs均有優於多數股票、美國10年期公債以及原物料的表現。  高博深強調,隨Fed升息步調接近終點,REITs的前景更加樂觀,自1995年來,Fed四度停止升息,不論是後三個月、六個月或一年,全球REITs指數僅在2018年漲幅落後MSCI世界指數,其餘三次均呈現領先。平均而言,全球REITs在停止升息後三個月上漲10.9%,後一年漲幅更高達24.3%,表現明顯超越大盤指數。

  • 停止升息後 REITs表現勝大盤

     統計顯示REITs在聯準會(Fed)停止升息後,短、中及長期表現均相當出色,且表現領先大盤。投信法人表示,Fed升息步向終點,有助REITs未來表現,以企業獲利前景而言,美國REITs也優於大盤,加上REITs折價幅度大,提供良好投資機會。  駿利亨德森遠見基金全球地產股票基金經理人高博深表示,根據過往經驗,REITs一向具備抗通膨特性,但去年這項特質並未展現,主要原因在於通膨暴升且伴隨著強勁升息。現在情況已有所轉變,自1950年以來,當通膨位於高檔且處於下降階段時,REITs均有優於多數股票、美國10年期公債以及原物料的表現。  隨Fed升息步調接近終點,REITs的前景更加樂觀,從企業獲利角度來看,REITs也具有良好的投資價值,根據統計,截至今年3月底,美國REITs在今年的獲利預估為5.1%,遠優於標普500指數獲利預期-6.4%。  高博深指出,目前看好工業類REITs,住宅與辦公室相對減碼。  日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊認為,一旦Fed升息週期逐漸進入尾聲,抵押貸款利率可能在今年緩步下滑,有助改善投資信心;去年第四季財報統計顯示,約三分之二REITs的盈利超預期。但市場對利率上升擔憂的聲音,掩蓋房地產出人意料的強勁財報,展望後市,REITs可望迎來回升契機。  台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝強調,美國REITs指數去年大跌27%,隨Fed升息趨緩,多數產業供需結構仍佳、獲利增長穩固、防禦特性將顯現等利基浮現,投資價值大幅提升。  在通膨數據低於預期後,市場認為Fed最終利率水準大致維持在5%上下,美債殖利率與美元開始反轉向下,風險性資產開始反攻,下半年美國REITs補漲行情可期。

  • 搭AI浪潮 自動倉儲REITs潛利足

     全球前景不明確,讓具有息收的金融資產受到市場青睞,投信法人統計今年來各類型REITs報酬率,明顯出現產業分化,其中自動倉儲、資料中心、工業、住宅不動產,及醫療保健等REITs等表現亮眼,漲幅4%至9.2%不等,凸顯市場前景混沌不明時期,REITs有收益加持成投資亮點。  PGIM保德信全球生態友善ESG多重資產基金經理人張書廷指出,REITs表現主要受到租金價格與租用率的影響,租用率又與市場趨勢高度相關,以今年來表現優異的自動倉儲、資料中心為例,都受惠網路與科技的發展,相關需求持續高升,其中資料中心為經營數據中心與主機託管業務,搭上AI、雲端爆炸性成長,全球各大企業持續強化雲端系統建置,帶動租賃市場與日俱增,推升相關REITs報酬表現。  醫療保健REITs則受惠於全球高齡化浪潮,帶動醫院、健檢中心的需求有增無減,且趨勢預料將呈現長期發展,在有穩定租用率與股利率的吸引力之下,看好醫療保健REITs市場長線發展。  群益道瓊美國地產ETF基金經理人李鈺涵分析,REITs需要將年度稅後淨收入的90%作為股息分配,目前股利率在4%水準,仍在歷史較低水準,未來發放率將持續回升,股利未來二年成長預估將保持5%至6%水準,能提供給投資人穩定的現金流。目前美國房地產折價幅度約為10%至15%,表示價格仍有上漲空間,評價仍屬於較低水位,投資價值浮現。  科技型房地產ETF及工業型REITs後續看俏,原因在於數據中心是支持雲端數位工具的基礎設施,範圍涵蓋影音串流、線上遊戲、遠距辦公、資料儲存、5G網路與物聯網系統等,都是剛性需求,長期趨勢產生愈來愈多數據,因此需要更多數據中心容量,可取代性低,收取租金更加穩定,獲利具成長性。

  • 《基金》長照復甦期 相關REITs價值浮現

    【時報記者任珮云台北報導】回顧4月份美股S&P 500指數波動上漲 1.5%、彭博綜合債券指數上漲0.5%,整體北美REITs股票持平小漲0.1%。長照REITs及醫療REITs單月則分別大漲5.7%及5.6%,成為領漲族群之一。在高齡住房入住率持續復甦態勢下,輔以各關鍵數據皆顯示長照機構已穩定進入復甦期,相關REITs市場可望迎來回升契機。 日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出,高齡住房整體入住率自2021年6月疫情低點迄今已持續增長至八成以上,為該行業 2009年至2012年黃金時代後最長的連續增長。預計入住率將於2024~2025年達至疫情前水準;同樣,租金亦連7個季度加速,顯示長照機構已具對抗通膨的轉價能力;醫療保健REITs同店淨營業淨利成長率創歷史紀錄以來新高,各關鍵數據皆顯示長照機構已穩定進入復甦期。 日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊分析,關鍵數據顯示長照機構已進入復甦時期,後續將持續關注長照相關產業REITs,尤其醫療保健REITs中,各次產業復甦的節奏不一,當中「私人支付」改善較明顯,因此焦點建議放在「私人支付」相關產業,如:高齡住宅、醫療辦公室和實驗室等,相關次業可望直接受惠於人口老齡化的長期趨勢。

  • 日盛投信:長照機構進入復甦期 相關REITs投資價值浮現

    日盛投信16日表示,回顧4月份美股S&P 500指數波動上漲1.5%、彭博綜合債券指數上漲0.5%,整體北美REITs股票持平小漲0.1%。長照REITs及醫療REITs單月則分別大漲5.7%及5.6%,成為領漲族群之一。在高齡住房入住率持續復甦態勢下,輔以各關鍵數據皆顯示長照機構已穩定進入復甦期,相關REITs市場可望迎來回升契機。 日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出,高齡住房整體入住率自2021年6月疫情低點迄今已持續增長至八成以上,為該行業 2009年至2012年黃金時代後最長的連續增長。預計入住率將於2024~2025年達至疫情前水準;同樣,租金亦連7個季度加速,顯示長照機構已具對抗通膨的轉價能力;醫療保健REITs同店淨營業淨利成長率創歷史紀錄以來新高,各關鍵數據皆顯示長照機構已穩定進入復甦期。 日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊分析,關鍵數據顯示長照機構已進入復甦時期,後續將持續關注長照相關產業REITs,尤其醫療保健REITs中,各次產業復甦的節奏不一,當中「私人支付」改善較明顯,因此焦點建議放在「私人支付」相關產業,如:高齡住宅、醫療辦公室和實驗室等,相關次業可望直接受惠於人口老齡化的長期趨勢。

  • 金管會:REITs修法助危老、都更

     REITs改造卡關。金管會推動REITs基金修法,由現行「信託」架構改為「信託與基金」雙軌架構,金管會主委黃天牧11日回應立委質詢時指出,原本規劃REITs資產排除一般住宅,但採納其他部會建議,除商用辦公室、公共建設外,加入「危老及都更改建案」,但行政院仍無結論,就是希望放入危老都更案,但「不能讓民眾覺得是炒房」。  黃天牧指出,金管會2021年開始推動修改投信投顧法,增加基金型的REITs募集發行機制,將來也會提供基金型與信託型REITs可以有轉換機制。金管會在2022年1月10日就將草案送到行政院,去年12月27日完成初步審查,尚待行政院會討論。  金管會為避免REITs投入一般住宅,被指助長炒房,因此草案規定不得投資住宅,不過因其他部會建議,若REITs投資社會住宅、危老重建或都市更新,則排除一般住宅的限制。黃天牧透露,各界對此意見不太一樣,有些部會希望「將都更危老放入(可投資範圍),但不能讓民眾覺得是炒房」。

  • 《基金》今年REITs報酬率分化 自動倉儲相關最亮眼

    【時報記者任珮云台北報導】全球前景不明確,具有息收的金融資產受到市場青睞,保德信指出,統計今年來各類型REITs報酬率,明顯出現產業分化,其中自動倉儲、資料中心、工業、住宅不動產,以及醫療保健等REITs報酬亮眼,漲幅從4%至9.2%不等,表現最佳的自動倉儲達9.21%之多,遠優於Equity REITs平均0.79%的表現。 PGIM保德信全球生態友善ESG多重資產基金經理人張書廷指出,REITs表現主要受到租金價格與租用率的影響,而租用率又與市場趨勢高度相關,以年迄今表現優異的自動倉儲、資料中心為例,這兩大產業都受惠於網路與科技的發展,自動倉儲在物流、網路零售業的蓬勃發展之下,相關需求持續高升,而資料中心標的為經營數據中心與主機託管業務,則是搭上AI、雲端的爆炸性成長,包括Google、亞馬遜、Meta都競相投入雲端供應鏈,全球各大企業也開始強化雲端系統建置,帶動資料中心的租賃市場與日俱增,進而推升相關Equity REITs的報酬表現。 此外,醫療保健REITs受惠於全球高齡化浪潮,帶動醫院、健檢中心的需求有增無減,且趨勢預料將呈現長期發展,在有穩定租用率與股利率的吸引力之下,看好醫療保健REITs市場長線發展。

  • REIT修法卡關 黃天牧:助危老及都更但不能有炒房疑慮

    REIT改造卡關。金管會推動REIT基金修法,由現行「信託」架構改為「信託與基金」雙軌架構,金管會主委黃天牧11日回應立委質詢時指出,原本規劃REIT資產排除一般住宅,但會採納其他部會建議,除商用辦公室、公共建設外,加入「危老及都更改建案」,但行政院仍無結論,就是希望放入危老都更案,但「不能讓民眾覺得是炒房」。 立委鍾佳濱指出,台灣20年來REITs發展並不穩健,相較日本REITs 2001年開始發展,現在市值已衝15.3兆日圓(新台幣3.5兆元)、新加坡REITs從2002年開始發展,現在市場達1,050億新幣(約新台幣2.4兆元)而台灣的REITs從2003年開始發展,卻很不活絡、市值僅新台幣477億元,甚至即將被清算,金管會的轉換機制進度為何? 黃天牧指出,金管會2021年開始推動修改投信投顧法,增加基金型的REITs募集發行機制,將來也會提供基金型與信託型REITs可以有轉換機制。目前法案在行政院交換意見中,討論基金架構下哪些資產可發行標的,由於標的必須具有現金流量的資產,因此公建、商辦都可以,「危老及都更改建案」具公共性、正當性,也可納入,但也要經過大院審查通過。 鍾佳濱表示,過去有公司在推全民認購太陽能板,是否也可納入REITs標的?他指出,離岸風電初期是高風險、高利潤,後期是風險低、利潤低,這就像國外有球探、訓練球星等球星成功了再把代理權高價賣給球團,離岸風電也是,初期由專業的國際資金投入,後期賣出後由全民投資,每片光電板2至3萬可有5至7%的報酬率,是可否REITs基金架構,一人認購一片扇葉,未來發電收益能全民共享。 黃天牧指出,離岸風電市場投資必須要有專業,前期投入資金發展、後期有穩定收益。他表示,目前基金型REITs標的不含一般住宅,但公建、商辦都可以,只要是具有現金流量的資產、架構符合下,離岸風電機也可以納入,至於都更、危老案件因為具公共性、正當性,本來就已納入,希望台灣的REITs也能如日本、新加坡一樣發展壯大。

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