REITs
的結果-
基建股票攻守兼備 投資熱
近期美國企業財報表現相對亮眼下，抵銷總體經濟數據的不確定性，持續推升全球股市表現，但隨通膨數據、地緣政治及美國銀行業的挑戰等因素，仍將持續干擾著全球投資市場。 投信法人指出，全球不確定性仍在，防禦、價值型投資將會是下半年投資主流，基建股票攻守兼備，有望躍居下半年投資主流。 匯豐全球基礎建設收益基金經理人劉柏廷表示，基礎建設相關資產具備防禦、價值型投資優勢，其中全球基礎建設股票與全球股票相比，除了波動性較低外，加上基礎建設因投資金額龐大，且多為政府重點扶植產業，像是水、電瓦斯等政府特許行業，以民生基礎設為主，可於各經濟景氣循環中，獲得穩定現金流，因此受景氣影響較低。 政策題材面，預估到2040年，每年全球基礎設施投資估計為3.7兆美元，且為達到淨零排碳目標，相關預算可能會再追加。因此納入基礎建設股票，除可提升股票投資組合的防禦性外，也具備風險調整後較高的投資報酬機會。 劉柏廷分析，基礎建設屬於防禦性股票，於市場震盪當中，更能突顯資產配置的重要性，若以摩根士丹利全球標準產業分類來看，第二大產業為金融類股占比為15％。但指數成分沒有任何金融相關部位，為市場上非常罕見的股票指數，面對目前的市場投資環境，建議可納入核心資產配置當中，藉以達到風險分散的效果。 台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝認為，美國REITs主要收入來自租金、管理物產等，現金流相對穩定，且在美國法令規定，REITs必須將當年度90％的收益以股利形式分配給股東，故投資REITs每年享有穩定的股利收入，深具抗通膨優勢。 且REITs營運靠租金收入，承租率與租金價格才是重點，房貸利率高低影響不大，且住宅類僅占15％，加上幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款，租金會隨著高通膨而增加，受利率走升的影響相對小。尤其企業財務體質健全，目前負債比不到30％，是歷年最低，在升息及高通膨環境下，相對具保值力。
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已進入超跌區 買點來了
隨著美國聯準會（Fed）升息循環進入尾聲，預期利率見頂後緩步下滑，有助減輕REITs企業的壓力，且在REITs大幅修正後，已進入超跌區，投信認為逢低布局良機已到。 台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示，從過去美國十年期公債與REITs的走勢來看，多數呈現明顯的負相關，預期升息已近尾聲，市場風險情緒將轉向穩定，利率波動度也隨之下降，REITs表現值得關注。且美國REITs指數自2017年來，每年漲跌交替，大跌後往往有大漲契機，因去年大跌27％，隨Fed升息趨緩，多數產業供需結構仍佳、獲利增長穩固、防禦特性將顯現等利基浮現下，投資價值大幅提升，通膨數據低於預期後，下半年美國REITs補漲行情可期。 兆豐日本優勢多重資產基金研究團隊認為，日本是亞洲第一大REITs市場。現日圓貶值，有助日本經貿穩健，當景氣擴張時，各大優勢產業隨之走勢向上。 駿利亨德森遠見基金全球地產股票基金經理人高博深強調，隨Fed升息步調接近終點，REITs前景更加樂觀，統計1995年來，Fed曾四度停止升息，在停止升息後不論3個月、6個月或12個月，全球REITs指數僅在2018年漲幅落後MSCI世界指數，其餘三次均呈現領先，停止升息後3個月平均上漲10.9％，一年後漲幅24.3％，表現超越大盤指數。
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升息盡頭 REITs後市聚光
貨幣政策環境逐漸好轉下，經濟維持穩健運行，法人表示，目前總體環境及升息已到盡頭，有利於REITs後市表現，尤其REITs的高股息更有助因應高通膨時代。 元大全球不動產證券化基金研究團隊分析，貨幣政策環境逐漸好轉，經濟仍維持穩健，即REITs有上調提高租金的潛力，預期今年營運現金流仍可再成長5.8％。過去12個月以來FTSE全球不動產指數股利率將近4％，未來12個月股利市場預期可維持3.9％是相對較高的水準。 富蘭克林證券投顧指出，美國房屋入住率仍維持高檔，帶動租金持續走升，美國房價經歷2021年大漲後，去年起漲勢逐漸減弱，但房價通常會領先租金一年至二年，儘管租金漲勢可能在未來一年觸頂回落，仍可望維持在相對高的水準，有助支撐REITs。 儘管REITs企業去年獲利普遍下滑，但大多數地區仍將保持正成長，在溫和通膨期間，REITs的總報酬較S&P 500高出約3個百分點，顯示REITs能提供通膨保護。且疫情改變了生活模式，使住宅、自助倉儲型REITs需求維持強勁，也改變供應鏈模式，帶動工業倉儲需求維持高檔，有利工業型REITs。 在過去投資人主要投資的REITs大都集中在北美、歐洲、日本、大陸或者香港，然新加坡近期表現突出，也吸引投資人關注。大華銀新加坡房地產收益基金產品經理何彥樟認為，東南亞獨角獸企業總部落腳新加坡，且國際製造業將區域總部設於此，讓商辦租賃以及飯店商旅需求提升，租金呈現穩定成長，新加坡REITs維持高股利率長期在5％～6％，傲視其他REITs市場。 展望未來一年REITs展望，元大全球不動產證券化基金研究團隊強調，若隨著停止升息或降息後，債券收益率一定程度回落，將會在刺激資金回流該類息收資產，以長期投資角度，評價上升空間也較值得市場期待。
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高通膨時代 REITs投資潛力現
聯準會委員點陣圖終端利率仍在5％以上，市場對利率向下預期與Fed路徑存在顯著落差，將持續強化對抗通膨決心，隱含升息路徑可能向上收斂，法人認為，雖然之前負面消息使REITs股價與其實際資產價格（NAV）折價幅度大，但利率負面影響正常化後，REITs投資潛力現。 台新全球不動產入息基金經理人黃俊晏表示，美國10年期公債殖利率在3.5％震盪整理，但S&P500波動率指數仍低於20，顯示市場相對樂觀，有利REITs止跌。從財報與企業訊息觀察，REITs租金普遍並沒有大幅衰退跡象，獲利仍穩定。整體REITs成長潛力與業績表現，將在利率負面影響正常化後重新反映在股價上，高通膨時代下表現可期。 駿利亨德森遠見基金全球地產股票基金經理人高博深（Tim Gibson）指出，根據過去經驗，當景氣處於衰退或復甦初期階段，REITs指數表現均優於大盤，衰退期間，MSCI世界指數平均下跌2.7％，但全球REITs指數仍上漲2.5％；復甦初期，MSCI世界指數平均上漲11.3％，但全球REITs指數漲幅高達17.7％。因此，當景氣放緩或即將復甦時，正是投資REITs的好時機。目前上市的REITs股價與其實際資產價格（NAV）折價幅度高達2成，股價具備良好投資價值，正是進場好時機。 不動產證券化標的選擇，黃俊晏建議，後續選股焦點著重資產品質優良且展望穩健標的，並可視旗下物業收租狀況及產業前景調整比重。區域與國家配置上相對看好美國與日本，產業配置上，以景氣連動性較高零售、旅館、地產股為主，並搭配業績穩健且前景明確的特殊與工業房產。
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長照機構復甦 相關REITs看漲
4月美股S&P 500指數波動上漲1.5％、綜合債券指數上漲0.5％，整體北美REITs股票持平小漲0.1％，長照REITs及醫療REITs單月分別大漲5.7％及5.6％。投信法人認為，在高齡住房入住率持續復甦態勢下，輔以各關鍵數據皆顯示長照機構已穩定進入復甦期，相關REITs市場可望迎來回升契機。 日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出，高齡住房整體入住率自前年6月疫情低點迄今已持續增長至8成以上，預計入住率將於明後年達至疫情前水準，同時租金亦連七個季度加速，顯示長照機構已具對抗通膨的轉價能力；醫療保健REITs淨營業淨利成長率創新高，顯示長照機構穩定進入復甦期。 日盛團隊表示，後續將持續關注長照相關產業REITs，尤其醫療保健REITs中，各次產業復甦的節奏不一，「私人支付」改善較明顯，建議聚焦「私人支付」相關產業，如高齡住宅、醫療辦公室和實驗室等，可望直接受惠人口老齡化長期趨勢。 台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝分析，去年快速升息讓REITs跟著下殺，近期市場擔憂高利率打壓房市，短線面臨震盪，但長線隨聯準會升息進入尾聲，有助減輕REITs公司的壓力，改善投資信心。 從過去美國10年期公債與REITs的走勢來看，多數情況下，呈現明顯的負相關，升息後期市場風險情緒將轉向穩定，利率波動度也隨之下降，REITs表現值得關注，在近期大幅修正後進入超跌區，代表逢低布局良機到。 美國REITs指數自2017年以來，每年漲跌交替（單數年漲、雙數年跌），大跌後往往大漲，指數去年大跌27％，隨升息趨緩，多數產業供需結構仍佳、獲利增長穩固、防禦特性將顯現等利基浮現，投資價值大幅提升。升息速度放慢，美債殖利率與美元開始反轉向下，風險性資產啟動反攻，下半年美國REITs補漲行情可期。
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工商社論》讓REITs起死回生之道
「投信投顧法」修正草案業經2022年12月行政院審查完峻，並已列為立法院本會期優先審查法案。據報載，金管會為了提供投資人多元投資管道，提升資產管理產業競爭力，活絡臺灣不動產證券化市場，這次修法乃參考日本、新加坡制度，開放REITs採基金架構發行，並新增「不動產投資事業」得募集及私募不動產投資信託基金，且和現行信託架構併行，採雙軌併行制，以利業者營運架構更具彈性，進而使我國不動產證券化市場得以蓬勃發展。 再者，依證期局官員分析，此次修法的基金架構REITs具有下列幾個特點：第一、過去信託業者絕大多數會再委外找不動產管理機構，然在新法施行之下，可由不動產投資信託機構擔任管理機構，有利發揮管理不動產專業；第二、透過簡化追加募集程序及確保收益支持等方式，將有利基金規模持續成長，並獲取穩健的收益率；第三、允許REITs進行關係人交易，透過交易方式多元化，以利REITs活化資產，並提升REITs資產配置彈性；第四、新法施行下之基金架構REITs將由不動產投資信託事業專責管理，REITs資產則由信託業負責保管及監督，有別於信託架構REIT，是由信託業同時保管及管理運用REITs，再委任建經公司提供投資建議，利於明確劃分權責。 除此之外，本次修法REITs投資標的範圍主要包括不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等項目，因此舉凡商業辦公大樓、百貨商場、物流倉儲中心、醫療保健大樓等，都可列入REITs投資標的。另外，也包括依危老建築物加速重建條例核准之重建計畫範圍之土地、建築物及不動產相關權利等，甚至可以包括經中央目的事業機關所核准之公共建設、風力發電等，都可以成為REITs的投資標的。職是之故，REITs的投資標的比修法前更加多元化，可以讓投信投顧業者進行更多元投資，並協助推動國家重要的政策。 基本上，此次修法不但方向正確亦符合國際潮流，惟想讓REITs起死回生，仍需要下列幾個配套措施。首先，就中長期而言，REITs要能獲得投資人青睞，它必須要有一定的市場規模及穩定且不錯的收益率。以亞洲前兩大REITs市場日本和新加坡觀之，其中日本目前共有61檔REITs，總市值約新台幣4.1兆元，其分派年收益率約4％，而新加坡則有44檔REITs，總市值約新台幣2.5兆元，其分派年收益率約6％。 反之，臺灣目前僅存的REITs只有七檔，總市值約新台幣1,050億元，其分派年收益率僅約2.5％，主因在於修法前REITs的投資標的不夠多元，大都集中於商辦，再加上臺灣近年來高房價及低租金現象，使原受託機構不易在國內找到報酬率適合之本標的進行投資。此次修法一方面讓REITs的投資標的更加多元化，另一方面簡化追加募集程序及確保收益支持等方式，應可以部分解決規模不夠、報酬率不佳的問題。 提升國內REITs報酬之另一重要配套措施，則必須從降低稅負著手，根據統計國內目前七檔REITs的稅費（包括房屋稅、地價稅及土地增值稅）占總費用比例，約在20％～45％之間，遠高於日本及新加坡，大幅降低了其收益率。職是之故，金管會應和財政部商議如何給予REITs持有標的適度的稅費優惠，這將是中長期提升臺灣REITs收益率非常重要的手段之一。 另一方面，如何適度降低投資人的稅負負擔，也是另一項重要的配套措施。依目前的法令，個人持有REITs受益證券所得到分配之利息，仍無須計入個人綜合所得額，而可享有扣繳率10％分離課稅之優惠。根據統計，市場上投資REITs之主要自然人，大多是適用最高所得稅率(40％)之個人，因此投資REITs獲利息分配之稅率為10％，對其仍有投資誘因之存在；但依現行法令，投資REITs之法人所獲分配的利息，則必須一併適用我國現行營利事業所得稅率17％，此一規定使法人的投資誘因大幅降低，建議財政部應考慮讓法人可適用10％的分離課稅優惠。 最後，要增加REITs的市場規模，另一項可考慮的配套措施，即可以研議增加勞退基金及保險資金投入REITs的可行性，亦即適度放寬勞退新、舊制資金運用之規定：「投資於任一基金之總額，不得超過該基金已發行受益權單位數百分之十」之限制。另外，金管會保險局亦可考慮適度放寬對「保險業投資同次發行REITs之總額，不得超過該次受益權證已發行總額百分之十」之規定，準此，將可引進勞退基金及保險資金來活絡臺灣的REITs市場。
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升息近尾聲 REITs蓄勢待發
美國聯準會（Fed）升息週期逐漸進入尾聲，投信法人認為，抵押貸款利率可能在今年緩步下滑，有助改善REITs投資信心，有利掌握逢低布局時機。 台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示，去年快速升息讓REITs跟著下殺，近期市場擔憂高利率打壓房市，也使REITs短線面臨震盪。但長線來看，隨Fed升息循環進入尾聲，利率也可能在升息見頂後緩步下滑，有助於減輕REITs公司的壓力，改善投資信心。從過去美國10年期公債與REITs的走勢來看，多呈現明顯負相關，升息後期市場風險情緒將轉向穩定，利率波動度也隨之下降，REITs表現值得關注，在近期大幅修正後進入超跌區，提供逢低布局良機到。 日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出，去年第四季財報統計顯示，約2/3的REITs盈利超預期，但市場對利率上升擔憂的聲音，掩蓋房地產行業出人意料的強勁財報，後市REITs市場可望迎來回升契機。 駿利亨德森遠見基金全球地產股票基金經理人高博深強調，統計1995年以來，Fed曾四度停止升息，之後不論3個月、6個月或12個月，全球REITs指數僅在2018年漲幅落後MSCI世界指數，其餘三次均呈現領先，全球REITs在停止升息後三個月平均上漲10.9％，一年後漲幅更高達24.3％，表現明顯超越大盤指數。 大華資產管理亞太股票投資分析部副總劉蘇芳預期，隨Fed的利率即將見頂，新加坡REITs接下來一年可望進入爆發性成長，後市可期，此時正是REITs這類多元資產發揮優勢的時機。長期表現來看，REITs與股債相關性低的特性，仍值得投資人在此時進場，作為資產配置的一部份。
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Fed預料停止升息REITs布局良機到
去年以來聯準會（Fed）暴力升息，造成REITs回檔修正，反彈表現也落後大盤，但統計REITs在Fed停止升息後，短、中及長期均相當出色，且表現領先大盤。投信法人預期，REITs已進入超跌區，評價極具吸引力，逢低布局良機到。 台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示，隨Fed升息循環進入尾聲，利率可能在升息見頂後緩步下滑，有助減輕REITs公司的壓力，改善投資信心，預估今年美國REITs獲利成長達4.1％，目前整體市場NAV折價11％，未來一年的本益比約17倍，股利率達4％，在近期大幅修正後，REITs已進入超跌區，評價上極具吸引力，逢低布局良機到，預計第二季美國REITs整理後將開始走揚，建議震盪過程中分批布局。 李文孝指出，旅遊與商務活動快速恢復，住房率與每晚房價均持續上升，旅館業獲利迅速恢復，4月住房人數恢復至疫情前99.4％，住房率67.2％，房間價格較去年成長4.2％，平均每晚住房金額（RevPAR）價格成長6.6％，頂級與中高檔飯店成長速度最快，供需穩定下有利今年獲利增長。 駿利亨德森遠見基金全球地產股票基金經理人高博深認為，根據過往經驗，REITs一向具備抗通膨特性，但去年這項特質並未展現，主要原因在於通膨暴升且伴隨著強勁升息。但現在情況已有所轉變，自1950年以來，當通膨位於高檔且處於下降階段時，REITs均有優於多數股票、美國10年期公債以及原物料的表現。 高博深強調，隨Fed升息步調接近終點，REITs的前景更加樂觀，自1995年來，Fed四度停止升息，不論是後三個月、六個月或一年，全球REITs指數僅在2018年漲幅落後MSCI世界指數，其餘三次均呈現領先。平均而言，全球REITs在停止升息後三個月上漲10.9％，後一年漲幅更高達24.3％，表現明顯超越大盤指數。
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停止升息後 REITs表現勝大盤
統計顯示REITs在聯準會（Fed）停止升息後，短、中及長期表現均相當出色，且表現領先大盤。投信法人表示，Fed升息步向終點，有助REITs未來表現，以企業獲利前景而言，美國REITs也優於大盤，加上REITs折價幅度大，提供良好投資機會。 駿利亨德森遠見基金全球地產股票基金經理人高博深表示，根據過往經驗，REITs一向具備抗通膨特性，但去年這項特質並未展現，主要原因在於通膨暴升且伴隨著強勁升息。現在情況已有所轉變，自1950年以來，當通膨位於高檔且處於下降階段時，REITs均有優於多數股票、美國10年期公債以及原物料的表現。 隨Fed升息步調接近終點，REITs的前景更加樂觀，從企業獲利角度來看，REITs也具有良好的投資價值，根據統計，截至今年3月底，美國REITs在今年的獲利預估為5.1％，遠優於標普500指數獲利預期-6.4％。 高博深指出，目前看好工業類REITs，住宅與辦公室相對減碼。 日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊認為，一旦Fed升息週期逐漸進入尾聲，抵押貸款利率可能在今年緩步下滑，有助改善投資信心；去年第四季財報統計顯示，約三分之二REITs的盈利超預期。但市場對利率上升擔憂的聲音，掩蓋房地產出人意料的強勁財報，展望後市，REITs可望迎來回升契機。 台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝強調，美國REITs指數去年大跌27％，隨Fed升息趨緩，多數產業供需結構仍佳、獲利增長穩固、防禦特性將顯現等利基浮現，投資價值大幅提升。 在通膨數據低於預期後，市場認為Fed最終利率水準大致維持在5％上下，美債殖利率與美元開始反轉向下，風險性資產開始反攻，下半年美國REITs補漲行情可期。
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搭AI浪潮 自動倉儲REITs潛利足
全球前景不明確，讓具有息收的金融資產受到市場青睞，投信法人統計今年來各類型REITs報酬率，明顯出現產業分化，其中自動倉儲、資料中心、工業、住宅不動產，及醫療保健等REITs等表現亮眼，漲幅4％至9.2％不等，凸顯市場前景混沌不明時期，REITs有收益加持成投資亮點。 PGIM保德信全球生態友善ESG多重資產基金經理人張書廷指出，REITs表現主要受到租金價格與租用率的影響，租用率又與市場趨勢高度相關，以今年來表現優異的自動倉儲、資料中心為例，都受惠網路與科技的發展，相關需求持續高升，其中資料中心為經營數據中心與主機託管業務，搭上AI、雲端爆炸性成長，全球各大企業持續強化雲端系統建置，帶動租賃市場與日俱增，推升相關REITs報酬表現。 醫療保健REITs則受惠於全球高齡化浪潮，帶動醫院、健檢中心的需求有增無減，且趨勢預料將呈現長期發展，在有穩定租用率與股利率的吸引力之下，看好醫療保健REITs市場長線發展。 群益道瓊美國地產ETF基金經理人李鈺涵分析，REITs需要將年度稅後淨收入的90％作為股息分配，目前股利率在4％水準，仍在歷史較低水準，未來發放率將持續回升，股利未來二年成長預估將保持5％至6％水準，能提供給投資人穩定的現金流。目前美國房地產折價幅度約為10％至15％，表示價格仍有上漲空間，評價仍屬於較低水位，投資價值浮現。 科技型房地產ETF及工業型REITs後續看俏，原因在於數據中心是支持雲端數位工具的基礎設施，範圍涵蓋影音串流、線上遊戲、遠距辦公、資料儲存、5G網路與物聯網系統等，都是剛性需求，長期趨勢產生愈來愈多數據，因此需要更多數據中心容量，可取代性低，收取租金更加穩定，獲利具成長性。
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《基金》長照復甦期 相關REITs價值浮現
【時報記者任珮云台北報導】回顧4月份美股S&P 500指數波動上漲 1.5%、彭博綜合債券指數上漲0.5%，整體北美REITs股票持平小漲0.1%。長照REITs及醫療REITs單月則分別大漲5.7%及5.6%，成為領漲族群之一。在高齡住房入住率持續復甦態勢下，輔以各關鍵數據皆顯示長照機構已穩定進入復甦期，相關REITs市場可望迎來回升契機。 日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出，高齡住房整體入住率自2021年6月疫情低點迄今已持續增長至八成以上，為該行業 2009年至2012年黃金時代後最長的連續增長。預計入住率將於2024~2025年達至疫情前水準；同樣，租金亦連7個季度加速，顯示長照機構已具對抗通膨的轉價能力；醫療保健REITs同店淨營業淨利成長率創歷史紀錄以來新高，各關鍵數據皆顯示長照機構已穩定進入復甦期。 日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊分析，關鍵數據顯示長照機構已進入復甦時期，後續將持續關注長照相關產業REITs，尤其醫療保健REITs中，各次產業復甦的節奏不一，當中「私人支付」改善較明顯，因此焦點建議放在「私人支付」相關產業，如：高齡住宅、醫療辦公室和實驗室等，相關次業可望直接受惠於人口老齡化的長期趨勢。
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日盛投信：長照機構進入復甦期 相關REITs投資價值浮現
日盛投信16日表示，回顧4月份美股S&P 500指數波動上漲1.5％、彭博綜合債券指數上漲0.5％，整體北美REITs股票持平小漲0.1％。長照REITs及醫療REITs單月則分別大漲5.7％及5.6％，成為領漲族群之一。在高齡住房入住率持續復甦態勢下，輔以各關鍵數據皆顯示長照機構已穩定進入復甦期，相關REITs市場可望迎來回升契機。 日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出，高齡住房整體入住率自2021年6月疫情低點迄今已持續增長至八成以上，為該行業 2009年至2012年黃金時代後最長的連續增長。預計入住率將於2024～2025年達至疫情前水準；同樣，租金亦連7個季度加速，顯示長照機構已具對抗通膨的轉價能力；醫療保健REITs同店淨營業淨利成長率創歷史紀錄以來新高，各關鍵數據皆顯示長照機構已穩定進入復甦期。 日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊分析，關鍵數據顯示長照機構已進入復甦時期，後續將持續關注長照相關產業REITs，尤其醫療保健REITs中，各次產業復甦的節奏不一，當中「私人支付」改善較明顯，因此焦點建議放在「私人支付」相關產業，如：高齡住宅、醫療辦公室和實驗室等，相關次業可望直接受惠於人口老齡化的長期趨勢。
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金管會：REITs修法助危老、都更
REITs改造卡關。金管會推動REITs基金修法，由現行「信託」架構改為「信託與基金」雙軌架構，金管會主委黃天牧11日回應立委質詢時指出，原本規劃REITs資產排除一般住宅，但採納其他部會建議，除商用辦公室、公共建設外，加入「危老及都更改建案」，但行政院仍無結論，就是希望放入危老都更案，但「不能讓民眾覺得是炒房」。 黃天牧指出，金管會2021年開始推動修改投信投顧法，增加基金型的REITs募集發行機制，將來也會提供基金型與信託型REITs可以有轉換機制。金管會在2022年1月10日就將草案送到行政院，去年12月27日完成初步審查，尚待行政院會討論。 金管會為避免REITs投入一般住宅，被指助長炒房，因此草案規定不得投資住宅，不過因其他部會建議，若REITs投資社會住宅、危老重建或都市更新，則排除一般住宅的限制。黃天牧透露，各界對此意見不太一樣，有些部會希望「將都更危老放入（可投資範圍），但不能讓民眾覺得是炒房」。
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《基金》今年REITs報酬率分化 自動倉儲相關最亮眼
【時報記者任珮云台北報導】全球前景不明確，具有息收的金融資產受到市場青睞，保德信指出，統計今年來各類型REITs報酬率，明顯出現產業分化，其中自動倉儲、資料中心、工業、住宅不動產，以及醫療保健等REITs報酬亮眼，漲幅從4%至9.2%不等，表現最佳的自動倉儲達9.21%之多，遠優於Equity REITs平均0.79%的表現。 PGIM保德信全球生態友善ESG多重資產基金經理人張書廷指出，REITs表現主要受到租金價格與租用率的影響，而租用率又與市場趨勢高度相關，以年迄今表現優異的自動倉儲、資料中心為例，這兩大產業都受惠於網路與科技的發展，自動倉儲在物流、網路零售業的蓬勃發展之下，相關需求持續高升，而資料中心標的為經營數據中心與主機託管業務，則是搭上AI、雲端的爆炸性成長，包括Google、亞馬遜、Meta都競相投入雲端供應鏈，全球各大企業也開始強化雲端系統建置，帶動資料中心的租賃市場與日俱增，進而推升相關Equity REITs的報酬表現。 此外，醫療保健REITs受惠於全球高齡化浪潮，帶動醫院、健檢中心的需求有增無減，且趨勢預料將呈現長期發展，在有穩定租用率與股利率的吸引力之下，看好醫療保健REITs市場長線發展。
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REIT修法卡關 黃天牧：助危老及都更但不能有炒房疑慮
REIT改造卡關。金管會推動REIT基金修法，由現行「信託」架構改為「信託與基金」雙軌架構，金管會主委黃天牧11日回應立委質詢時指出，原本規劃REIT資產排除一般住宅，但會採納其他部會建議，除商用辦公室、公共建設外，加入「危老及都更改建案」，但行政院仍無結論，就是希望放入危老都更案，但「不能讓民眾覺得是炒房」。 立委鍾佳濱指出，台灣20年來REITs發展並不穩健，相較日本REITs 2001年開始發展，現在市值已衝15.3兆日圓（新台幣3.5兆元）、新加坡REITs從2002年開始發展，現在市場達1,050億新幣（約新台幣2.4兆元）而台灣的REITs從2003年開始發展，卻很不活絡、市值僅新台幣477億元，甚至即將被清算，金管會的轉換機制進度為何？ 黃天牧指出，金管會2021年開始推動修改投信投顧法，增加基金型的REITs募集發行機制，將來也會提供基金型與信託型REITs可以有轉換機制。目前法案在行政院交換意見中，討論基金架構下哪些資產可發行標的，由於標的必須具有現金流量的資產，因此公建、商辦都可以，「危老及都更改建案」具公共性、正當性，也可納入，但也要經過大院審查通過。 鍾佳濱表示，過去有公司在推全民認購太陽能板，是否也可納入REITs標的？他指出，離岸風電初期是高風險、高利潤，後期是風險低、利潤低，這就像國外有球探、訓練球星等球星成功了再把代理權高價賣給球團，離岸風電也是，初期由專業的國際資金投入，後期賣出後由全民投資，每片光電板2至3萬可有5至7％的報酬率，是可否REITs基金架構，一人認購一片扇葉，未來發電收益能全民共享。 黃天牧指出，離岸風電市場投資必須要有專業，前期投入資金發展、後期有穩定收益。他表示，目前基金型REITs標的不含一般住宅，但公建、商辦都可以，只要是具有現金流量的資產、架構符合下，離岸風電機也可以納入，至於都更、危老案件因為具公共性、正當性，本來就已納入，希望台灣的REITs也能如日本、新加坡一樣發展壯大。
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