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換AI保全上場？社區財務困難 該漲管理費或取消夜班警衛？「維持房價要選它」
買社區大樓的優點，就是看上有電梯、有警衛收包裹、能幫忙倒垃圾，還有抗震安全等，但現在有不少管委會面臨財務問題，本來是24小時保全，可能因維護公設或通膨逐漸入不敷出，得漲管理費或取消夜班警衛。房仲達人表示，漲管理費比取消夜班警衛好，如果有警報誤觸、住戶受困時，就能即時處理，支持花錢買便利，而網友直指這是維持房價的關鍵。 房仲達人「Lin's竹北房產筆記」在臉書表示，該取消夜班警衛還是漲管理費？我先說，我個人支持漲管理費。畢竟這是維持一個社區運作的基本，該付的錢就要付，不要省。可能會有人說：但很多夜班警衛都在打盹睡覺，感覺聘請的效益不大。 基本上警衛的存在，有總比沒有來得好。那些會說只有半天警衛也沒差的，大多是社區經濟條件不允許，他們才這麼說的。就算夜班警衛只是坐在那滑手機，小偷若要偷東西，也相對不會找有警衛的社區下手。 再者，若社區有警報誤觸、陌生人潛入，或是住戶在公設或地下室臨時需要協助，也能有人能即時幫忙處理。有時候不全然是費用的問題，而是便利性的問題。如果社區經濟規模允許，花點錢買個便利，為何不？ 對了，以上探討的情況是「原本社區有24小時警衛，現在面臨是否要砍班（減少支出）的煩惱」。這代表社區的財務出現問題，導致無法因應通膨或器材耗損的發生。 而若是在最一開始就知道社區規模不大，建商有必要在預售階段時，就跟已購戶訴諸日後社區的營運管理策略。如此一來，購買的住戶們就會有心理準備（社區將來有可能無法提供24小時物業服務），管委會日後也可避免「砍警衛班次或漲管理費」的困難抉擇。 社區住戶的共識挺重要的。若沒有基本的共識（有住戶追求省錢，有住戶追求享受），這樣社區營運起來就會蠻辛苦的。 網友回應很熱烈，認同有24小時保全的表示，「有助維持房價」、「真的有差，社區管理的很好」、「一個社區若凡事總想省錢（不加管理費），等於走向衰敗的開始」、「萬一半夜遇到消防設備有異常，響徹全社區時，就知道夜班保全重不重要了」、「社區維護差，真的會越住越不爽」、「砍到剩早班有警衛，被電梯困住，要等到8點才有人幫忙」。 反對24小時保全的網友說，「取消警衛啦，都在追劇、滑手機、睡覺，一個月還要付幾十萬，不知道請來幹嘛的」，但有人反應，「政府保全的時薪才114元，大部分都不到這個價錢，會有什麼好貨色嗎？」然後還有人搞笑表示，「再忍耐幾年，AI安全警衛就會誕生，不偷懶不打瞌睡」。 ※本文獲得《Lin's竹北房產筆記》授權，未經同意不得轉載
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找屋主買房比較便宜？網掀論戰「仲介費變獲利」還是「真的省10萬」
高房價時代，買房能省則省，如果直接跟屋主買，是不是就能省下2%的仲介費？房仲達人認為，「屋主不是吃素的」，只是把仲介費轉換成想要的獲利，但有屋主網友現身打臉，「真的會扣除服務費喔，至少買家省10萬」，不想勞心勞力的網友表示，還是會找房仲買房，因為「沒有房仲恐談崩」，可以有更多房源，且可以省心省時間。至於高房價罪魁禍首，應該是炒房客，而非房仲吧！ 房仲達人「Lin's竹北房產筆記」在臉書表示，常看到買方在網路上徵買房，但他又註明不想透過仲介。理由是屋主委託仲介，房價裡面多了仲介費支出，他會買得比較貴。 但真實情況卻是：就算屋主沒有透過仲介賣房，屋主也不會賣得比較便宜好嗎？更多得是，屋主把仲介費省起來，轉換成他要的獲利。若是不信，自行去看一下591屋主自售都開出什麼價格吧。 以一般屋主的邏輯，社區上一筆鄰居成交1000萬，屋主才不管上一筆成交1000萬裡面到底付了多少仲介費、多少稅金、淨拿多少，他只會認為「我房子的合理起始價，至少就是1000萬起跳」。如果你還不懂，沒關係，當你哪天成為屋主你就懂了。 至於造成高房價的原因，這是一個長久以來的結構性問題（中間涉及：政府、建商、營造、設計、銀行、代銷、仲介、買方、賣方等）。若這其中一定要找個對象來宣洩怪罪，看起來拿仲介產業出來背鍋，是最大公約數。 網友對此議題反應熱烈，到底是要找屋主或房仲買房？房市達人老黃認為，「沒有房仲在中間潤滑，基本上談不成，大概率會在談判中吵起互相罵娘」，認同網友附和，「跟屋主交手的經驗，極心煩。後來跟仲介合作，省心很多，仲介費花得值得」、「很多好房子的屋主，不會想自己賣房子，煩死」、「一定有便宜啦，只是手續都要自己辦自己跑很麻煩，給仲介比較簡單啦」。 跟屋主買房好嗎？有網友認為，「跟屋主買不見得比較便宜，妳以為屋主都是阿呆還是吃素的，他們要賣屋之前也會先打聽社區都賣多少，未來價格只會在疊上去，除非屋主本身缺錢那就另當別論。」但有屋主現身打臉，「我是屋主，是真的會扣除服務費喔」、「至少可以替買家省下10萬」，曾跟屋主交易的網友也說，「跟屋主買是真的省」，也有遇過黑心房仲的，「我被仲介偽造文書騙錢，官司打了很多年.....」。 ※本文獲得《Lin's竹北房產筆記》授權，未經同意不得轉載
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買中古屋貸不到8成 「都怪萬惡房蟲把房價炒太高？」達人揭銀行鑑價背後2盤算
最近網路出現一張梗圖，在Google查詢「如何在台北買房」，會出現「你是不是要查：重新投胎」，令人莞爾一笑，這也突顯了房價日益高漲，人們對買不起房的自暴自棄心態，但對懷抱買房夢的小資族來說，最擔心的就是能不能拿到8成房貸，如果銀行鑑價鑑不到，等於是要提高自備款，房仲達人表示，在房子成交前，銀行初估保守有2大原因，但成交後又是另一回事了。 房仲達人「Lin's竹北房產筆記」在臉書表示，客人問：「我看中意一間中古屋，準備要出價。但仲介跟我說銀行鑑價鑑不到，要我自備款需拿出25~30%的心理準備。這是正常的嗎？」。 首先，你現在還沒成交（還沒有正式買賣契約書），銀行普遍不會認真幫你估價的。銀行大多都是社區實價登錄撈一撈，或是區域行情資料撈一撈，就回報可貸金額給你、讓你自己評估。 為什麼？行情40萬，屋主要賣47萬。若銀行在初估階段（還未成交），就跟你說房價可以估到47萬，試想：一般擁剛性自住需求的消費者會怎麼樣？在有了銀行的背書（房屋價值認同），又少了高自備款的門檻擔憂，消費者肯定就會有信心，果斷衝下去買了！如此房價就很容易失控。好像是銀行帶頭炒房一樣，恐被貶為成為千古罪人。 所以，在還未成交前，銀行初估保守是必要的。一來免除被貶為千古罪人的罪名，二來也拉高消費者的風險意識（是你自己認同價格才買的、你也知道目前行情還沒到那麼高、若貸款不足需提高自備款）。 至於成交後，你拿著買賣契約書，給出個人財力資料，銀行最後還是幫你弄到47萬的核准，又是另一回事了。若銀行想跟你做生意，他就會自己想辦法。當然，你也要做好心理準備，銀行可能最後估不到你要的，畢竟他已先向你講在前頭（估價有難度）了，豈不？ 房仲Lin's指出，如果買在房前，就已先建立「貸款不足，則自備拉高」的心態，這樣銀行跟你做生意也比較放心，畢竟你有30%自備的實力，要貸多貸少，是自己的選擇。 至於買個房子All in壓身家，最多只能擠出20%自備款，然後還千拜託萬拜託銀行一定要貸80%給他的這種人，銀行反而是瑟瑟發抖，然後還要說貸不到8成是銀行的錯？Lin's解讀，大概是認為「貸不到，就等於萬惡的房蟲把房價炒太高了啦！」 ※本文獲得《Lin's竹北房產筆記》授權，未經同意不得轉載
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「我就廢」繼承老家就好 何必背40年房貸？達人點出4大迷思：月光族可慘了
全台房價長期向上，還是有下跌的時候，比如政策打房、台海危機、921大地震、SARS、金融海嘯和聯準會縮表等，如果沒有把握住這6次機會，房價是越等越貴，甚至在今年爆出缺房搶房、瘋狂漲價等現象，許多年輕人寧願「我就廢」，有老家就繼承，也不想背40年房貸，房仲達人表示，房價很高，如果有老家可以繼承，是很幸運的，但也點出4大問題值得深思。 房仲達人「Lin's竹北房產筆記」在臉書表示，現在大多數的年輕人對於靠自己的能力買一間房子，普遍已不太抱任何希望。甚至當聽聞著「要不吃不喝10幾年才能買房」或「買了房，就要40年都有穩定收入、不能失業，否則房子等著被法拍」等聳動言論，這使得年輕人更覺得他們又何須努力工作賺錢？倒不如躺平、即時行樂當個月光族。 日日星巴克，週週吃大餐，月月KTV，季季出國遊，年年換哀鳳。只要等著長輩百年闔眼後繼承老家就好了。但這樣的想法，真的沒問題嗎？ 問題1： 首先，你要先確定爸媽只有生你一個孩子。如果你們家還有其他兄弟姊妹，那麼他們也會繼承這間房子。當房子屬於多人持有的時候，情況就會變得比較複雜。例如：你想繼續住，但其他兄弟姊妹想賣掉變現金，你有多餘的閒錢去買斷其他兄弟姊妹的持分嗎？不，你沒有錢，因為你平常都享樂用掉了。你是要付少許租金給兄弟姊妹？還是情勒他們讓你免費住？ 問題2： 就算家裡只有你一個孩子（沒有其他兄弟姊妹跟你分家產），舊家距離你的工作地點及生活圈近嗎？另一半會不會嫌棄房子老舊不願去住（對方想住在重劃區香噴噴的新房子）？ 問題3： 如果能在不怎麼費力的情況下就取得房產，這當然是件不錯的事。但若「繼承房產」成為了你人生的目標，就還蠻可惜的。畢竟，你已經比其他人（家裡不但沒房產，每月賺的收入還要拿不少回去孝親救濟）還幸運了，照理說你可以有更好的成就與發揮。 所謂更好的成就與發揮，並非一定要買房子。而是：努力賺錢、好好理財，降低自己被資本主義社會的剝奪感。而不是躺平、我就廢我就爛、提前宣告自己人生天花板。 問題4： 你等著繼承房子，這期間你要花多久時間等待（30年？40年？50年？）？以及在爸媽闔眼前，你要看多少爸媽的臉色，避免他們不留房子給你？ 房仲Lin's認為，擁有一間自己的房子，最終目的都是在拿回自己居住的掌控權。不用看房東臉色、不用看原生家庭的臉色，可以真真正正有自己的空間。 ※本文獲得《Lin's竹北房產筆記》授權，未經同意不得轉載
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