陳先生賣屋後,在網路上找不到報稅教學,只確認是舊制,只好求救專家。退休理財顧問廖嘉紅(R姐)表示,大家都很好奇,新舊制誰的稅較輕?舊制僅房屋繳稅,土地免稅,所以較輕;若是自住,新制房地合一稅負較少,可擇優適用。以陳先生為例,舊制繳60萬所得稅很貴?新制最少要繳120萬房地合一稅,千萬別小看房地合一稅啊!
R姐在臉書「R姐財富方舟-廖嘉紅」表示,陳先生最近賣屋,他google後發現賣屋所得分新舊制。民國104年12月31日(含)以前取得的房地,適用舊制;105年1月1日後取得為新制。陳先生確定自己賣屋適用舊制,但售屋所得何時申報?如何申報?在網路搜尋許多資料,還是一頭霧水,於是請教專家。
售屋所得何時申報?專家說明要點如下:
(1)無論新舊制,賣屋要繳的稅,最重要的是過戶前一定要繳土地增值稅。
(2)新制的房地合一所得稅,記得在所有權登記日隔天起30日內申報,這是採分離課稅。
(3)舊制則是將土地增值稅和房屋所得稅分2年課稅,售屋的土地所得免稅,房屋所得則要等隔年5月和其他所得,一起計入綜合所得總額申報,適用5%~40%的稅率。
陳先生好奇的問,那賣屋所得舊制和新制哪一種稅負較輕?專家表示,因為舊制只有房屋所得繳稅,通常是舊制稅負較輕;如果因為自住,採新制房地合一稅負較少,可以擇優適用。
出售舊制房地之財產交易所得如何計算?依部頒標準(非高價住宅)
但陳先生表示,因為時間久遠,當年購入的買賣契約已經找不到,無法提供當時的實際成交價,且又是在101年8月1日實價登錄實施前,國稅局無法查得交易時的實際成交金額,要如何申報交易所得呢?
R姐指出,首先要確認所出售的房地財產,是高價住宅或非高價住宅?依照財政部規定,房地成交總價未達下列標準者,屬於非高價住宅。
◎台北市:房地總成交金額6,000萬元以上。
◎新北市:房地總成交金額4,000萬元以上。
◎桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市:房地總成交金額3,000萬元以上。
◎其他地區:2,000萬元以上。
出售非高價住宅的舊制房地時,可以「房屋評定現值×各縣市的設算百分比」來計算所得額。陳先生出售的房屋評定現值為300萬,房地位於新北市新莊區,參照《113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》,新莊區的設算百分比為41%。
陳先生的財產交易所得額=房屋評定現值300萬元×41%=123萬,陳先生需將123萬元併入綜合所得總額中,計算綜合所得稅。以綜所稅20%計算,售屋所得稅為24.6萬。
101年8月1日實價登錄實施後,假設當初購入房地價款為1,000萬,112年以1,800萬出售(買賣合約都沒有區分房屋、土地價款各為多少),出售時,房屋評定現值300萬,土地公告現值500萬,先算出房屋現值占總現值的比例:
房屋現值比=房屋現值÷(房屋現值+土地現值)=300÷(300+500)=37.5%
賣出總價款1,800萬-買進總價款1,000萬,也就是房+地的總獲利為800萬。其中土地的獲利免稅,房屋的獲利就要透過房屋現值比來求算:
房屋的獲利(財產交易所得)=800萬×37.5%,約300萬。
因此,陳先生綜合所得總額需增加約300萬的售屋財產所得,以綜所稅20%計算,所得稅為60萬。陳先生激動的問,聽說舊制的稅較輕,怎麼稅金這麼高呢?
那新制房地合一稅要繳多少?專家說別急!800萬的售屋所得,即使持有超過10年,以最低15%稅率計算,也要繳120萬房地合一稅;持有5年未滿10年是20%稅率,則要繳160萬房地合一稅。陳先生感嘆。原來以為舊制的稅很高,還是小看房地合一稅!
※免責聲明:文中所提之相關政策法規和稅率,請以政府公布為準。
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