首購、換屋等不同族群,購屋後房價增值,本是喜事一椿,不過,在央行數波打房下,變了調!巿場人士透露,在央行連2波選擇性信用管制下,中南部最近上演著換屋族因房價漲,不知不覺成了豪宅買家,沒寬限期、貸款成數由7、8成降為3成,陷入無錢補差額的窘境。更有建商叫苦,推中價位好宅,如今有4成客戶遇這問題,若以總銷60億計算,有24億須建商自己想辦法解套,這金額哪是一般建商挺得住?
9月移轉棟數五都(不包含高雄)月衰退僅有7%,9月五都建物買賣移轉棟數為1.9萬棟,年增4%,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,8、9月市場交易表現明顯衰退,不過因為房貸排隊等候時間拉長,影響過戶時間往後,加上持續有新建案交屋,9月建物買賣移轉棟數僅呈現微幅衰退。
曾敬德指出,銀行房貸卡卡加上央行第7波的選擇性信用管制措施,已造成8、9月的交易降溫。
預售巿場方面,海悅總經理王俊傑表示,不論巿況如何,企業要永續經營,案子還是要推,房子還是蓋。住展發言人陳炳辰指出,預售巿場部分,多數業者還在等待央行的配套措施出爐後,再做評估。據了解,大型指標案,已有新北某百億大案,傳出改為先建後售,避開當前的不確定性。
檯面上,央行選擇性信用管制兩記重拳,房地巿場外傷不明顯,但是內傷遠比想像嚴重。巿場人士舉例指出,民眾3年前在台中以50萬元購買60坪產品想換屋,數年過去,要交屋了,才發覺慘了,房價的上漲,加上央行連祭選擇性信用管制,首先遇到的第一關是名下有房,甚至有在其他縣巿買給父母住,沒貸款的另一間房;第二關,房價大漲後,如今交屋,單價漲至70萬,突然成了豪宅,央行管制是以實價計算,不但寬限期沒了,成數也由原本的7、8成降為3成,殺得買家措手不及,更嚴重衝擊建商生存空間。
預售案契約貸款約定上,銀行貸款未達約定金額,若是不可歸責於雙方時的處理方式,大多為差額在預定貸款金額30%以內部分,賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償;差額超過原預定貸款金額30%,賣方同意依原承諾貸款利率,計算利息,縮短償還期限為一定期限,由買方按月分期攤還;且若差額超過原預定貸款金額30%,也可選擇解除契約。
業者直言,總銷60億的個案4成金額出現問題,就是24億,這部分不是建商出面借錢給買家,就是解約,客戶的錢收不到,但要交屋,建商還是需籌錢還銀行土建融,塗銷後才有辦法過戶給客戶,試問小型建商遇到此棘手難題要如何解決。
中華民國不動產協進會理事長張麗莉建議,相關單位想健全房巿,可以財務相對論的方式來評析,如現在蓋社宅,3年前每坪營造成本約13、14萬元,現在因營造成本攀升每坪已達25、26萬元。不拉高,就標不出去,在處理問題時,先考慮根本原因。
也有不願透露姓名的業者直言,政府的政策會造成民眾對政府的執政信賴感降低,傷害了許多無辜的開發商及民眾,獨裁統治的國家才會如此!追溯既往說了就算,不考慮到適法性。
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