央行打炒房至今已讓房市漸漸轉冷,買房撿便宜的時機到了嗎?馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,景氣循環是很正常的事,熱過頭要休息,但不要奢求可以「買在最低點、賣在最高點」,能夠買在相對低點就已經很不錯了,同時也列出自2000年後的房市景氣循環,強調「行情在絕望中誕生、在半信半疑中成長,在熱絡中毀滅」。
何世昌在臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」指出,最近市場轉冷,關於「要不要進場撿便宜」引起熱烈討論,自2000年之後的房市景氣大致如下:
2002年交易量價小回溫,上漲時間約1年
2003年上半年房價重挫,2023H1修正時間約半年,到了下半年房價飆漲
2008年下半年房價急跌,2003H2~2008H2上漲時間約5年
2009年下半年房價反彈,2008H2~2009H1修正時間約1年
2014年下半年房價盤跌,2009H2~2014H1上漲時間約5年
2017年成交量回升
2018年房價反彈上揚,2014H2~2017H2修正時間約3年半
2024年9月交易量急凍,2018H1~2024H1上漲時間約7年
何世昌強調,有一點先作說明,因2003年SARS導致房價重挫,以及2008年金融海嘯期間,房價下跌時間較短,所以有些人會把2002~2014年視為一個完整的多頭波段,多頭時間便長達十幾年。
2022年當年,便已有專家警示房價可能反轉,這個警示並非空穴來風,因為到多頭走到2022年底剛好5年,跟前2波多頭存續時間相同,真是非常神奇的巧合。
事實上,如果有印象,2022年末到2023年上半年房市確實較低迷,台北市、台中市等部份縣市房價一度下跌,可是只跌了1、2季就再拉上來。
何世昌表示,雖然我們沒有上帝視角,但從各個漲跌波段來說,預測房價修正期的難度更高,因為它比上漲波段更缺乏規律性,正應驗了那句「行情在絕望中誕生、在半信半疑中成長,在熱絡中毀滅」。
房地產景氣有冷有熱,熱過頭要休息,冷久了會回溫,景氣循環是很正常的事,但別奢求「買在最低點、賣在最高點」,因為變數實在太多了。一般來說,能買在「相對低點」就已經很不錯了,在房市中只有長期持有的人,最後才會成為贏家。
本文授權自今周刊,原文見此
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