27歲首次買房 就買到貴2成的漏水屋 他慘痛領悟：別被「美裝潢」騙了！提醒4點勿重蹈覆轍

房市太熱，央行祭出史上最嚴打房令後，交易已連2月降溫，專家認為房市進入盤整期，有人想趁房市急凍時危機入市，認為價格應該會比較好談，地表最強包租公教練Cosmo吳建賢回憶27歲首次買房時，因為不懂買貴2成，還是壁癌漏水屋，覺得很懊悔，如果可以重來，他總結心得分享「新手買房4個提醒」，希望大家不要重蹈覆轍。

吳建賢在臉書「Cosmo房產教練」表示，新手買房，不管是自住還是投資，心情總是既期待又怕受傷害，這是人生中重要的財務決策。無論是自住、收租或賺價差，這個決定都會對未來有深遠的影響。對於新手，房地產市場充滿誘惑和風險，看似美麗，背後卻隱藏著難以發現的問題。價格便宜的房子，只是表面便宜，後續得投入大量的維修成本，很少人能理性的面對，當年新手的我其實也不行。

回想第一次買收租屋、充滿期待，那時的心情像極了第一次戀愛，興奮又忐忑。幻想擁有房子的美好，更夢想著財務自由。每次看房，心情都像坐雲霄飛車般，忽上忽下。興奮，但也擔心是否能做出正確的決定。

滿腦子想的都是：「這是我夢想中的收租房嗎？這樣的價格值不值得？」心跳聲在胸膛裡噗通噗通地響個不停，渴望抓住這個機會，又害怕不小心就會掉入陷阱。這種矛盾的心情，既美好又令人緊張，就像走在愛情的邊緣，既想要擁有，卻也害怕要不到。

那一年我27歲，當時有一間房子來到面前，因為很急，只有少數人知道，所以在有限的時間裡，做足功課，一個人單槍匹馬就赴約了，那是一場沒有透過仲介的買賣，現場只有代書、賣方、和我（議價前，早在腦中預演過數萬遍「如何大力砍價」），一坐下來，還沒開口，賣方就一陣誇口，「年輕人，你這麼有眼光，這麼年輕就曉得要買房收租」、「你幾歲呢？27歲！27歲既聰明又成功，你真是了不起呀...」賣方就這麼一直誇獎一直誇讚一直捧你。

幾分鐘後，我一毛錢都沒砍，就簽約了！結果是，買貴了市價的2成，兼送一堆的壁癌漏水。當時，我對市場缺乏了解。不知道如何評估房子價值，也不懂得如何決定購房策略。如果可以重來，我想跟27歲的自己，分享「新手買房4個提醒」。雖然這些技巧看似困難，但只要多練習，就能得心應手。

找銀行進行估價別只找1間，最好是5間

◎提醒1：買房之前先找銀行估價

準備購買房子前，第一步是找銀行進行估價。很多新手誤以為，自己認為值得就可以買，卻忽略了銀行的估價標準。銀行的估價直接影響貸款額度，也直接反映房子真實市場價值。如果沒有提前估價，將面臨買貴或貸款不足，導致後續財務壓力加大。

因此，在看中某間房子時，記得先向銀行提出估價申請。比我們專業的銀行，就能提供房子的實際價值。當然，別只找1間，最好是5間。如此可避免買貴或貸款貸不到的窘境。

日前聽到朋友圈的買房案例，買價2400萬，但銀行只估2000萬，原本以為可以貸2400萬的8成1920萬。最後只能貸2000萬的8成1600萬。瞬間得多籌出320萬的現金，否則解約就得賠1成200萬。

◎提醒2：不要買裝潢好的房子

裝潢過的房子就是美，新手買家常被「美裝潢」吸引。然而，買裝潢好的房子其實隱藏著許多風險。首先，裝潢好的房子，售價皆比市價高出1成到3成。也因裝潢好，讓你無法清楚房子的「真實價值」。

甚至在貸款的過程中，沒有辦法貸款到預期的金額。比如市價1000萬，加上裝潢200萬，賣方售價就會是1200萬起跳。但實際上能貸款的金額，銀行會用1000萬的估價，貸8成800萬。所以實際的貸款成數只有66.7%（800萬/1200萬），並不是預期的買價8成960萬（1200萬x80%）

其次，裝潢的質量很難評估。有些屋主為了快速出售，只進行了表面裝修，並未處理結構性問題。對於新手來說，最好的做法是選擇需要自行裝修的房子。這樣可看透房子的原貌，又能將錢花在刀口上。同時掌握預算及風格。避免因隱藏問題而產生後續的維修費用。

◎提醒3：別當那個一直被拉價的人

強烈建議：帶一個有經驗的人，只要屋主不降價，我們就不加價

議價對於許多新手來說是個難題，尤其在房市火熱時期。很多人認為自己必須快速決定，不敢要求賣方降價。其實，議價過程中，買家應該抱持「我不一定要」的心態。在整個議價過程中展現「冷靜的態度」，這能給賣家一些壓力。

在議價前一定要先做到第1點講的，先請銀行估價。同時衡量自己的手上現金、貸款能力及未來還款的金額。綜合考量後，決定出一個心中的「目標價格」。準備好上述，進入議價室時，會從適當的價格開始出價。

若你沒什麼經驗，通常你會是那個一直被拉價的人。所以，強烈建議：要不你就要帶一個有經驗的人，要不你還是帶一個有經驗的人。總之，就帶一個唄～然後只要屋主不降價，我們就不加價。

保持醒覺，不要成為那個一直被拉價的人。若加價到「目標價格」後，仍未成交，「就不再加價」。接下來若屋主不再降價，就可以起身離開了。記得，不要的最大！不要的最大！不要的最大！

◎提醒4：貸款要挑適合自己的方案

新手買房時常常忽視「選擇適合自己的貸款方案」。不同的貸款方案，有不同的成數、利率、寬限期、還款期限等，這些都會影響你未來的每月支出和財務狀況。選擇不適合的貸款方案，每月還款金額會帶來壓力，甚至在未來利率上升時，面臨更大的還款挑戰。

因此，挑選貸款前，將以下幾個項目，給出重要性的排序。包含但不限於：銀行估價、貸款成數、貸款利率、貸款年限、寬限期、綁約及違約金、房貸壽險、手續費等。大家都想要估價高、成數高、利率低、40年期、寬限5年、不綁約、手續費0等。

若你是年收千萬的高管，銀行什麼都會給你；若不是，那就有給你成數高，利率也跟著變高，或成數高就沒有寬限期的狀況。所以你要考慮自己未來的收入狀況、還款能力和投資計劃。

然後制訂出自己的重要性排序，來挑出適合自己的房貸，建議與專業的貸款顧問多加討論，找到最適合你情況的貸款方案，才能讓你在購房後安心償還，穩步前進。

最後，給27歲的自己：我知道你滿懷期待，希望這是邁向財務自由的第一步。但也擔心自己會不會做錯決定，會不會掉入陷阱。你或許會遇到一些困難，甚至會犯下懊悔的錯誤，但這些都是成長的一部分。

每一個錯誤都在教你寶貴的經驗，讓你變得更強大。或許當時的你沒能成功議價，且買到有問題的房子。但這些經歷都會讓你成為「更成熟的投資者」。所以，親愛的，請溫柔對待自己。

你正在學習，你在進步，而未來的你，會因這些經歷變得更加穩健和自信。45歲的我，感激你當時的勇敢與堅持。因為這一切都在為未來鋪路。相信自己，你一定能走得更遠、更好。