好房網雜誌 2024 SEP.No.126
好房網雜誌 2024 SEP.No.126

不論是首次購屋或是正好需要換屋,都是人生大事,尤其當換屋時刻遇上史上最強限貸令的政策,恐怕對不少換屋族來說是一大衝擊。光是時機的選擇、先買後賣或先賣後買的考量,都是要細細評估的,五大重點讓你一次了解!

Q.買房是人生大事,換房也是,時機怎麼抓比較好?

A:對於一般民眾購屋歷程來說,首次購屋自然是很重要的財務決策,但是,當好不容易成為有房一族後,隨著人生進程的演進,就有可能得面臨是否換屋的抉擇。根據統計,一般人平均一輩子會換房二至三次,從先求有的首購,到再求好的換房,究竟有什麼評估要件呢?

● 家中成員變動:

舉例來說,當一對情侶因為結婚組成家庭時,多數會依照當下的工作地點及有限的資金,以先求有的方式購買房屋,但當懷孕有了下一代後,便會開始考量小孩往後的學區需求,這會是第一個換屋考量。

● 居住空間需求:

從單身、結婚到生子,當家庭成員不斷增加時,自然會增加居住空間需求,這也是為什麼市面上經常有建商會主打自家建案為「換屋產品」,也就是多為三房甚至以上較大坪數的規畫。

● 退休養老移居:

年老後,若是家中子女不再共同居住,或是有固定長期的醫療需求,又或者對於退休生活有其他想像,就會有再次換屋的需求。

Q.先買後賣遇到的挑戰與解方是什麼?

A:一般來說,除了口袋夠深的換屋族,有能力一次持有兩間房子,或是居住時間夠久,已經將第一間房子的貸款繳清前提下,一般人都會想辦法出售第一間房產,此時就會遇到先買後賣、先賣後買的選擇,先買後賣顧名思義,就是先購買第二間房,再出售欲換掉的第一間房,這麼做自然有其優缺點:

優點:有房仲業者對此表示,以先買後賣來說,優點是在換屋期間,屋主會擁有較充足的時間搬至新家,不用擔心換屋銜接期間的居住問題,且提前搬進新房,舊家清空後賣相也會更好。

對於心理層面來說,也不必擔心當賣掉舊房後,會買不到下一間房,這對於首購花了相當長時間看房才買到滿意房屋的民眾來說,會相對較為安心,且在房價上漲的格局下,先買後賣也才能避免時間拖長,購屋負擔不斷跳升的憂慮。

挑戰:一般來說,先買後賣第一個會遇到的就是自備款問題,也就是說,必須先存到第二間房的自備款,才有可能討論先買後賣的可能性;接著便是貸款考量,譬如說自己或家庭的收支比,在購買第二戶時,銀行在評估放貸時能否計算得過;再來則是自己能否同時支付新家及舊家兩邊的房貸支出,若是資金壓力太大,就有可能急著出售舊屋,反而賣不到好價錢。

而上述的挑戰,在今年第二季央行理監事會時祭出更嚴厲的規範,六都加上新竹縣市,第二戶貸款上限從原來的七成降到六成,也就是說,買第二屋的民眾得準備更多的自備款。

解方:正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,換屋族要先買後賣,確實實務上有方法可以化解資金及貸款壓力,也就是在購買第二屋時,請房仲和屋主溝通「延後交屋」,實際做法為,先和屋主議定房屋總價一定成數的簽約金進履約保證帳戶,再約定延後數月至年,雙方皆同意的時間再交屋,自己把握這段時間出售舊房子,成功出售取得資金後,就可以和第二間房的屋主完成過戶交屋手續。

Q.先賣後買的優缺點有哪些,適合哪些人?

A:換屋時,到底流程順序該怎麼走才最適合自己?其實對於手頭資金不足,或是擔心銀行貸款條件的民眾來說,先賣後買會是較佳的換屋方式。

優點:先賣後買的意思,就是先出售手中的舊屋,當取得賣屋款後,再去購買下一間房子,最大優點是財務負擔較低,當舊房子賣掉後,若有獲利,手中多了數十至數百萬元不等現金,一來口袋資金足夠,就更能掌握購買新房的資金預算,看中心儀房子要議價時,心中也更明白自己能夠出價的上限。

此外,過往時期,要申辦第二間房貸,不管是在自備款或是貸款條件,都會相對來說較不優,而在央行限貸令下,自備款更要多準備。不過,若是先賣後買的民眾,當舊屋成功出售,購買新房時,對於銀行來說就屬於首購族,不管是優惠政策的新青安貸款,或是金融機構對於首購族的放款優惠,都能適用。

挑戰:至於先賣後買的挑戰其實也不少,舉例來說,換屋的銜接期就令許多人頭痛不已,原因就在於,成功賣掉舊屋後,縱使手上有足夠資金購買新房,但也很難能夠瞬間找到滿意新屋,及完成搬家等手續,因此必定面臨當舊屋一賣出後,就得立刻找到落腳處暫居,且會多出一筆暫居的租金支出,而在房價上漲期,有可能面臨買新房時追價能力不足應付,或是苦尋不到下間滿意新房的窘境。

舉例來說,一個選擇先賣後買的民眾,一年內會歷經以下歷程:

一至三月:賣房過程中得不斷被看房客、房仲影響生活節奏。

四月:成功出售房屋。

五、六月:緊急尋求租屋處、完成交屋手續、取得賣屋資金、暫時搬至租屋處。

七至九月:尋找新房、完成購屋手續。

十、十一月:新家裝修。

十二月:從租屋處再搬至新家。

解方:以實務上來說,有種「售後回租」模式,也就是請仲介協調,在舊家出售,完成交屋程序後,再跟新屋主簽訂租賃契約,承租自己原先的舊家。

如此以來,雖然仍然有租金支出,但可以把握回租期間,不僅手頭有足夠資金,又具首購身分來買新房,還可以擁有更為寬裕的搬家、新家裝修期,且可以避免短期內多次搬家的麻煩。

不過,鄭文在也提醒,由於舊房出售後,會有點交及漏水保固等程序,若是舊屋主在出售後就立即回租,對於新買方來說,會有屋況檢驗的疑慮,建議雙方應該要明定好點交方式,才能夠避免屋況糾紛。

Q.換屋時房地合一稅與我有關嗎?

A:不管換房是先買後賣,或是先賣後買,只要有獲利,都一定會遇到出售房屋得繳納房地合一稅的問題,因此在計算購屋預算時,必須得先掌握自己要繳納多少金額的房地合一稅,才不會因為資金瞬間暴增而產生壓力。(全文請見2024年9月號126期《好房網雜誌》)

#新房 #購屋 #換屋 #自備款 #交屋