「金龍風暴」受災戶有救了！無辜被卡貸急死人 專家提5大房貸解方 自住投資都適用

央行祭出史上最嚴打房令，挨批「殃及無辜」，倒楣的是換屋族和北漂族，總裁楊金龍為解決「金龍風暴」，承諾將在1個月內提出配套措施，但現在很多人被卡貸，心慌慌，尤其是首購族、換屋族、多屋族等，地表最強包租公教練Cosmo吳建賢提出5大房貸解方，可解決大家的燃眉之急，比如善用仲介、代書的人脈資源，可提高申貸成功率。

吳建賢在臉書「Cosmo房產教練」表示，隨著政府第7波打房政策的推出，許多購房者在面對房貸時遇到了更大的挑戰。貸款申請的審核越來越嚴格，條件也更加苛刻。當大家都一片悲觀時，反而更要正向看待，才能發現機會在哪裡？以下是5個應對打房政策下的房貸解方，幫助你在複雜的房市環境中找到出路，自住投資都適用。

解方1、善用夫妻，一人可以一間「首購」

◎困境族群1：原本得先賣掉房子再買房的換屋族

◎困境族群2：另一半沒有收入無法買房貸款

在現行政策下，首購族通常可以獲得較好的貸款條件，例如高貸款成數或較低利率，夫妻若能靈活運用這規則，可以各自以「首購」身分申請貸款，這樣可以讓兩個人都享有「優惠的房貸條件」。

只要資金充裕，這種策略可以同時擁有兩間房子，讓換屋族達到「先買房再賣房」的換屋結果。若遇到另一半沒有收入或收入不高，解決方式是由老婆買房，老婆貸款，老公當保人，如此「仍有機會」解決「要先賣房搬出去租房子，再買房的困境」

解方2、水位滿了找水位沒滿的銀行，善用仲介代書的資源

◎困境族群1：預售屋交屋遇上銀行水位已滿

◎困境族群2：自己買賣沒有透過仲介

◎困境族群3：想要轉增貸活用資金

不同的銀行在放款政策和房貸額度上存在差異，有些銀行可能因內部資金水位已滿而限制放款。首先「勤能補拙」，攤開銀行表，從第一間銀行電詢到最後一間，一定能問到水位還沒滿的銀行。

另外，仲介和代書往往具備豐富的銀行資源和人脈，可以幫助你找到適合的銀行，並快速完成貸款申請流程。只是有時候你沒透過仲介買房子、或是你買的是預售屋，小建商解決不了你的問題、或是遇上仲介的代書不夠力等。

這時候只能拜託認識的人，幫你介紹認識的「有經驗有人脈的代書」，較有機會爭取到理想的貸款。想辦法善用「代書」資源，能有效提高申貸成功率，並減少不必要的等待時間。

解方3、善用「各類週轉金」

◎困境族群1 ：二屋、三屋持有者

◎困境族群2 ：原本預期有，但後來沒拿到寬限期

此時，可以考慮使用「各類週轉金」來應急：

（1）企業貸款：當然得你有公司，才有辦法申貸。

（2）信用貸款：央行已有指示，不能以信貸當買房頭期款，所以要房子交屋後才能再貸信貸。

（3）保單借款：檢示保單可借款金額，可隨借隨還，隔日可拿到錢。

（4）親友借款：建議可以當短期週轉用，再以其他方法借款出來還親友，比如信貸。

（5）舊房子殘值增貸：可以選擇轉增貸或二順位銀行來借款。

所有的「週轉金」方法應該審慎使用，短期內可快速解決房貸頭期款不足或房貸本利攤繳不起的情況。上述5途徑，利率相對可控，風險也較低，強列建議不要碰：租賃公司貸款、信用卡現金借款、地下錢莊借款。簡單說，就是「算不出利率是多少」的借款方案，或「利率高於10%」都建議不要借，因為大部分的人是還不起的。

解方4、先求房貸申辦成功，再求更好

◎困境族群1 ：買賣合約已簽，交屋日迫在眉捷

◎困境族群2 ：預售屋準備交屋，房貸申辦卡關

在房貸申請過程中，不必一開始就追求最優惠的所有條件。相反地，先以「房貸申辦成功」達到想要的貸款成數為主要目標，確保能順利交屋。之後，購房者可以在房貸申請過件及交屋後，再與銀行協商，或等時機成熟後進行「轉貸」，以尋求更好的條件和利率。這種方式避免了因過於苛求完美，而失去申貸成功的風險。尤其是交屋延遲而造成的違約金罰款，反而是得不償失的。

解方5、拉長交屋期，以時間換取空間

◎困境族群1：自身貸款條件不好的人

◎困境族群2：因為有寬限期而勉強買房的人

在房市變動期，時間往往是一個關鍵變數。透過與賣方協商，在簽約時，將「交屋期適度拉長」。正常簽約到交屋約1.5個月～3個月，現在建議可以拉長為3個月～5個月，如此可為自己爭取更多的「籌備時間」。假如申請第1間銀行貸款沒過或被卡件時，會有足夠時間再送第2間甚至是第3間。

同時在這段時間內，購房者可以觀察市場的變化，善用解方3週轉金的方法，靈活調整資金策略，甚至有機會等到更好的貸款方案。這種「以時間換取空間」的策略，不僅能降低短期內的資金壓力，還能在房市稍微回穩後，找到更佳貸款機會。

吳建賢總結，第7波打房政策的推行，對於購房者而言，無疑增添了不少挑戰，但只要善用各種策略與資源，仍然可以在這樣的市場環境中找到突破口。從靈活運用首購資格、尋找適合的銀行，到利用週轉金及先以房貸申請成功為主，最後拉長交屋期等方法。

這5個房貸解方能有效提升房貸申請的成功率，並在激烈的市場中保持競爭優勢。只要合理規劃，無論政策如何變動，購房者仍能找到適合自己的解決方案，穩步前進。

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