傳承與繼承房產必看！一文搞懂房地合一稅新舊制 獨生女繼承多筆房產 變省稅達人

獨生女美莉是大四生，快畢業了，相依為命的爸爸，卻突然病逝，留下不少房地產給她，好在她知道房地產稅分新舊制，以105年為分界點，她特別請教專家釐清細節，舊制僅課財產交易所得稅，土地獲利免稅；新制是房地合一所得稅，稅負較重，但有自住優惠可減稅。退休理財顧問廖嘉紅（R姐）表示，對有需要傳承與繼承房產的人來說，搞懂房地合一稅新舊制很重要，就能變省稅達人。

R姐在臉書「R姐財富方舟-廖嘉紅」表示，美莉的爸爸是一位成功的房地產經紀人，就在美莉即將大學畢業的時候，她的爸爸因病去世，留下了一些房地產。美莉與老爸相依為命，作為老爸唯一的孩子，美莉面臨著如何處理這些不動產的重大決定。

在這個關鍵時刻，美莉回想著父親教給她的知識。她知道，台灣的房地產稅制在民國105年（2016年）進行了改革，形成了新制與舊制的區分。從此台灣房產出售的房地稅、所得稅是一國兩制 。

不動產新舊制分界點：

民國105年1月1日為分界點，無論買賣或贈與取得，之前取得的不動產適用舊制，之後取得的適用新制。

而繼承的不動產，則是以被繼承人取得日期為準。所以，美莉爸爸在105年之前購買的房產，美莉繼承後依然適用舊制財產交易所得；老爸在105年之後購買的房產，美莉繼承後則適用新制房地合一稅。

美莉仔細檢查了父親的所有權狀與財產清冊，確認哪些房產登記日期在105年以前的適用舊制，哪些在105年以後買的適用新制。

不動產出售新制與舊制的差異：

美莉還特別請教與爸爸熟識的代書討論，不動產出售新制與舊制的差異：

(1)舊制，財產交易所得稅：

◎適用範圍：適用於105年1月1日之前取得的不動產。

◎課稅範圍：僅對房屋部分課徵財產交易所得稅，土地不納入所得稅課稅範圍，只須繳納土地增值稅。因土地獲利無須繳所得稅，稅賦較輕。

◎申報方式：房屋交易所得併入年度綜合所得稅，於隔年5月申報。

(2)新制，房地合一所得稅:

◎適用範圍：適用於105年1月1日及之後取得的不動產。

◎課稅範圍：土地除了和舊制一樣要繳納土地增值稅，房屋及土地交易獲利都要計算所得；依持有期間長短，課徵45~15%的房地合一所得稅，稅負較重。但可以利用自住優惠（如400萬元免稅額及10%稅率）來減輕稅負。

◎申報方式：房地交易所得，需在過戶30天內申報並繳納房地合一所得稅。不論賺錢或賠錢，交易後30天內需申報所得。

不動產新舊制的稅務負擔

美莉深入研究新舊制的差異，並利用父親留下的筆記和資料。她發現，無論新舊制都要交土地增值稅。而舊制下土地獲利免稅，僅房屋出售的獲利課稅，而新制則對房屋和土地交易所得都要課房地合一所得稅。

她也意識到，若能善用自住優惠政策，她可以大大減輕稅負。而且美莉是透過繼承取得父親的不動產，繼承取得的土地在出售時，土地增值稅的計算，會以繼承開始時的公告現值為基準重新計算，未來出售的土地增值稅會減輕許多。

美莉重新將父親的房產進行了合理規劃和小部分出售，並合理申報了所得稅。經過這一番整理與學習，美莉決定繼承老爸事業，並且在房地產界闖出一片天地。

※免責聲明：本文獲得《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權，文中所提之相關政策法規和稅率，請以政府公布為準。