中央銀行祭出史上最猛限貸令,除了房市選擇性信用管制至今已累積至第七波,央行最新出手的四招,包括新增加自然人名下有房屋者第一戶購屋貸款不得有寬限期、自然人第二戶購屋貸款最高成數降為5成,並擴大實施地區至全國、公司法人購置住宅貸款和自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款最高成數降為3成,以及餘屋貸款最高成數降為3成。

自備款高 買房自住更難

央行這四招可說是刀刀見骨,也引發建商和民眾一片哀嚎,除了被形容是歷來最大打房力道,更有建商直言央行「打太大力了,難道要把房地產業打趴?」房仲業者更形容在央行新一波選擇性信用管制措施後,房貸市場僅剩「首購友善」,除了新青安等首購族還有喘息空間,換屋族和小建商恐怕都被逼上絕路。

為什麼央行選擇出此狠招?央行總裁楊金龍強調,央行針對銀行業不動產貸款集中度居高的情形,除了道德勸說和給予一年改善期,有必要進一步採行更積極的導正措施,主要目的就是要抑制房市投機與囤房行為,同時引導信用資源可優先提供給無自用住宅者購屋貸款。

以第一戶購屋貸款不得有寬限期來說,央行認為有助降低這類借款人過度運用財務槓桿,同時強化銀行授信風險控管;降低自然人第二戶以上、豪宅貸款及法人購屋成數,則是有助抑制購置住宅貸款過度成長,避免資金流向房市投機與囤房;降低餘屋貸款成數則可加速建商出售餘屋,增加住宅供給,也就是逼建商降價求售換金流。

表面看來,央行房市管控政策師出有名,更符合政府強調的居住正義,也嚴守賴清德總統和行政院長卓榮泰一再強調的「四個原則、四個順序」,也就是維護金融安全、民眾自主首購及契約中的貸款優先、行庫對貸款結構須自主調整和新青安貸款要審慎核定和嚴格管理。但事實上,就算央行是正義之師,如此重手之下,仍難保不傷及無辜,更遑論對房市的殺傷力。

首先,對於投機客和建商來說,央行的管制措施確實有一定的殺傷力,可望抑制房價失速的漲勢和因炒作膨脹的交易量,但世上只有賣不出的價格、沒有賣不出的商品,投機客和建商短時間或可能因央行政策被綁手綁腳,但只要有獲利空間,不論是內政部的平均地權條例、財政部的囤房稅或央行的選擇性信用管制,實際上都難讓炒作絕跡。

其次則是,就居住正義或青年安居而言,民眾現在面臨的是房市三高的問題,也就是房價高、自備款高和利息高。央行抑制炒作頂多可緩解高房價,但相關限制貸款成數措施,反而會讓民眾必須準備的自備款更高,讓普羅大眾買房自住的理想變得更加遙不可及。

兩度升準 利息負擔加重

很多人這次只注意到央行新一波選擇性信用管制,沒有意識央行提高存款準備率的後座力更大。央行升準,意味銀行資金成本加重,對已有房貸者雖不會像直接升息時立即反映在房貸負擔,卻會變相加重目前申辦中房貸的利息,這從央行3月升準後,五大行庫新承作房貸利率8月漲至2.194%的近16年新高,足以證明。

在央行今年兩度升準前,銀行一般房貸利率的地板價大約是2.185%,但6月央行提高準備率後,銀行新辦房貸利率已衝高至2.4%以上。前述五大行庫新承作房貸利率,如果扣除其中3成5是利率僅1.775%的新青安,其餘新辦理房貸利率還原後其實達2.417%;新一波升準後,利率勢必會再上調,民眾就算是自住,現在進場買房的利息負擔仍明顯加重。

最後則是央行再三強調的市場健全度。依央行的觀點,日本資產泡沫破滅、美國次貸危機等國際經驗,都顯示銀行信用資源如過度流向不動產,將不利金融穩定,更可能排擠生產事業實質投資所需資金,造成經濟衰退,8月底國銀不動產貸款集中度接近金融海嘯時37.9%的歷史高點,更被認為是央行本次出重手的關鍵。

央行擔心銀行授信傾斜不動產風險太集中的出發點沒錯,但既已要求銀行在不影響已簽約、核貸者權益的前提下,一年內漸進調整相關貸款總量,銀行授信又不可能短期急轉彎,央行本次急於推出強烈的房市管制猛藥,反而可能吃緊弄破碗,成為引爆房市危機的最大風險。

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