近年來買預售屋的人都是房市的大贏家,在高槓桿效應下,真的是實現了小錢賺大錢的可能,但是隨著市場推案量的持續高檔放量,房價也續創新高情況下,現在若還想投資預售屋,一定要有居高思危的風險意識喔!

最近跟一個朋友聊到他在永和買的預售屋,3年多前買時約60多萬,完工交屋後已漲到80多萬。另一個朋友差不多時間買台中北屯的預售屋,每坪40萬出頭,完工時已經漲上60萬,漲幅驚人。這就是近年來這波房市大多頭的寫照,只要勇於進場搶進預售屋,都是妥妥的房市大贏家,如果再使用業者提供的低自備、高槓桿,其間投資報酬率更是高到嚇人。

只是這樣的榮景還在嗎?這時還宜投資預售屋嗎?根據591最新的統計,928檔期六都及新竹推案量合計9776.5億元,直逼一兆元大關,較去年大增3千億、年成長超過4成,也寫下單一檔期史上新高紀錄,全年度推案量仍然不輸去年,都是穩穩的兩兆元的驚人推案規模。供給方樂觀推案,無可厚非,但是經過這幾年來的客源大量淘洗,市場是否還有這麼大的胃納量,頗令人擔心。

其次,是各地房價基期都已大大拉高,很多二、三線城市的房價更是頻頻創區域新高,假設後續真的再有上漲空間,但那時賺到的價差恐已微乎其微,過去動輒3、5成的獲利空間很難再有了!以往預售屋靠換約方式,可以在興建當中機動性下車的空間也完全被堵住。何況還有一個房地合一稅高稅率隨伺在後,可能將你的獲利完全吃掉呢!

當然,最近市場上掀起的房貸之亂,儘管大家普遍認為衝擊的是位在海嘯第一排的成屋市場,預售屋還沒立即貸款的問題,可置身事外。但是明眼人就看出來,這波房貸之亂其中有一股力量,正是先前購買預售屋的投資客卡在即將交屋,房貸下不來的市場連鎖反應,此一窘況已在投客群組中傳開來,讓部分投客出手預售屋更加保守了。

這波房市多頭已持續很長一段時間,房價漲幅更是前所未見,問題是不是如部分專家預言,這波景氣已到了拐點時候,確實還很難斷言。只是國內房市,早已不是諾貝爾經濟學獎得主羅勃‧席勒當年來台灣所看到的「三高」而已,現在可能已經是十高了,此刻央行又祭出第七波更強打炒房措施,所以想要再投資預售屋一定要居高思危,至於自住者,若是因經濟能力考量就另當別論囉!

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