多房族必看！靠著神奇節稅法 6房從1間→6間享自用稅率 少繳5倍地價稅

多房族好康來了！每年11月要繳地價稅，一般用地的地價稅率最高，可以是自用住宅用地稅率的5倍，稅負相差非常多，如何合法節稅？稅捐機關公開4大節稅偏方，該怎麼運用呢？退休理財顧問廖嘉紅（R姐）舉例表示，林先生有6間房，本人、老婆和未成年女兒都有設籍且符合5大條件，僅1間適用自用優惠稅率。那其他5間房呢？要繳5倍地價稅嗎？

節稅偏方來了，直系親屬：成年兒子、爸爸都有設籍2間房，也符合4大條件，可不受1間限制，等於3間房都有自用優惠。林哥哥非直系親屬，是旁系二親等，設籍房不能享自用優惠稅率，如果將林哥哥、老婆和未成年女兒的3間房，都轉給直系親屬：媽媽、岳父、岳母設籍，就再多3間房適用優惠稅率，意即總共6間房都賺到優惠稅率。

R姐在臉書表示，林先生名下擁有6間房屋， 面臨地價稅的問題。地價稅一般用地稅率是10‰~55‰，採累進方式課徵，而自用住宅用地稅率只有2‰，稅負相差非常多。

如果土地原來是適用一般用地稅率，需要在9月22日前向稅捐處提出申請，否則就只能從下一個年度開始適用。現在已經9月中，林先生感到非常頭痛。

地價稅自用住宅用地申請，需同時符合下列5大條件：

1.提出申請辦竣戶籍登記：

符合自用住宅用地最基本的條件是本人、配偶或直系親屬要在該地辦竣戶籍登記。如果你曾在9月22日以前將戶籍遷出又遷回，就必須再重新申請。

2.沒有出租或營業：

地上房屋沒有出租或營業情形的住宅用地；如果房子有部分作營業使用，仍可以申請部分自用，也就是營業部分按一般用地稅率課稅，符合自用住宅條件部分按優惠稅率課稅。

3.地上房屋所有權人：

土地上有房子，房子是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。

4.面積限制：

都市土地面積不超過300平方公尺(約90.75坪)、非都市土地面積不超過700平方公尺(約211.75坪)

5.一處為限：

土地所有權人本人與其配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅用地只限一處。難道林先生的6間房，只有1間可以適用「自用住宅用地優惠稅率2‰」嗎？

稅捐機關教你節稅偏方，如何突破「一處」限制？

林先生名下的6間房屋分別設有不同家庭成員的戶籍：

◎A房：林先生設戶籍。

◎B房：林妻設戶籍。

◎C房：林先生27歲兒子設戶籍。

◎D房：林先生爸爸設戶籍。

◎E房：林先生哥哥設戶籍。

◎F房：林先生15歲女兒設戶籍。

稅捐機關表示，稅法規定本人、配偶及未成年受扶養親屬僅能一處地價稅適用 「自用住宅用地稅率」，所以林先生設戶籍的A房，林妻設戶籍的B房和F房15歲女兒設戶籍，只有一間可以適用優惠稅率。

◎節稅技巧1：擁有多處以上的自用住宅，成年子女和直系親屬其中1人辦竣戶籍登記，在其他條件都符合的情形下，還是可以不受一處的限制，全部可以適用優惠稅率。因此，C房是林先生27歲兒子設戶籍和D房林先生爸爸設戶籍，也可以適用優惠稅率。

但是E房設戶籍的是林先生哥哥，不符合直系親屬的規定，因此不適用優惠稅率。林先生詢問，岳父、岳母否算直系親屬？稅捐機關回應，只要祖父母、父母、岳父母等其中1人辦竣戶籍登記，也符合設立戶籍的條件。

◎節稅技巧2：相鄰房屋的特殊情況

如果相鄰兩棟平房或樓房，所有權人同屬 1 人，或所有權人與其配偶個別所有，雖然僅於 1 處設立戶籍，符合自用住宅用地規定。

經稅捐處現場勘查，查明確實打通或合併使用，則相鄰房屋之 2 筆土地可以合併一起適用優惠稅率課徵地價稅。

◎節稅技巧3：選擇最有利的一處

家裏人口簡單，沒有辦法同時在多處設立戶籍，那就要選擇在總地價最高的那一處設立戶籍，並申請適用自用住宅用地課稅，節稅效果最大。

◎節稅技巧4：不動產信託也有機會節稅

委託人與受益人同屬一人(即自益信託)，且地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，並符合自用住宅用地條件，雖然納稅人名義已為受託人，還是可以申請按自用住宅用地之稅率核課。

R姐提醒，人民有納稅的義務，也有合法節稅的權利，親愛的不要讓自己的權利睡著了！

※免責聲明：本文獲得《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權，文中所提之相關政策法規和稅率，請以政府公布為準。