囤房稅2.0上路 新法五大重點一次看

針對多屋族修法的囤房稅二．○版本於七月份正式上路了，這個政府原意要壓制炒房現象的政策祭出了更高的稅率，讓多屋族承擔更多的稅，然而看似懲罰性的修法會不會變相墊高房價，轉嫁到租屋族或是下一個買家？

台灣房價連年高漲，究竟該如何透過政策調節，獲得某種程度的居住正義？增加持有稅一直是許多人心中的解方之一，因此，政府也修法，針對多屋族的囤房稅二．○在七月份正式上路，最快在二○二五年五月便會以新稅制課徵。

此次囤房稅二．○調整的範圍相當廣泛，包含多屋族、歸戶計算方式、建商、房東等都有程度不一的調整，以老王來說，他在台北市擁有四間非自用住宅，過去就是誠實納稅人的他，新制是否將縣市歸戶改為全國歸戶對他影響不大，但他同時也考慮是否將房屋出租，聽人家說會有稅率優惠，更好奇未來每年會被多課徵多少稅金？

囤房稅二．○上路，我們帶您一次全方位看懂改革方向，以及對於租金、房價的影響性。

Q1. 囤房稅二．○七月份上路，修法重點是什麼？

A:囤房稅二．○版本於二○二四年七月份正式上路，最快會在二○二五年五月以新稅制開徵。囤房稅顧名思義就是政府要對多屋族課徵稅金，但實質內容是什麼？新版修法著重點以及與一．○版本的差異性又在哪？

特點1：全國歸戶

囤房稅二．○和過去版本最大差異是從縣市歸戶改為全國歸戶，也就是說，過去民眾只要在各個縣市持有的房屋數控制在三戶以內，且設定為自用，通通都可以適用自用住宅稅率，第四戶開始才會被列為非自住用。現在改為全國歸戶後，不管持有的房屋坐落在任何縣市，都會全國統一計算，這對於在各縣市擁有許多不動產的多屋族群衝擊最大。

舉例來說，小陳在全台各地有不少房屋，其中在台北市有三戶房子，修法前，透過親友設籍等方式設定為自用住宅，這三戶就都可以採用自用稅率一．二％。他在高雄、台南也都各有三戶房子，也可與台北同樣的方式皆設定為自用住宅，如此一來，因為房子數量巧妙控制在每個縣市不超過三戶，就不會被歸類為非自用住宅。但修法後，採全國歸戶方式，小陳就會被直接認定為擁有九戶房產的稅率來課稅。

特點2：鼓勵自住

囤房稅二．○將自住戶數維持在三戶、稅率一．二％，於此同時，為了鼓勵民眾購屋自住，全國單一自住房，也就是只有一戶自住房屋者，房屋稅率就從一．二％調降至一％，減輕單一自住者負擔。

特點3：鼓勵出租

對於出租且申報租賃所得達租金標準房屋，或繼承取得共有住家用房屋者，則將稅率調降至一．五％至二．四％。

特點4：上調非自住稅率

針對第四戶開始的非自住住家用稅率，稅率將由過去一．五％至三．六％上調至二％至四．八％。

特點5：強制地方訂定差別稅率

值得注意的是，房屋稅其實屬於地方稅，最後的差別稅率，仍然得經由各縣市政府來訂定，過去其實多數台灣地方縣市都沒有訂定囤房稅，此次修法後，中央就規定地方政府都得採用差別稅率。

Q2. 誰會被課到囤房稅？一般人跟建商的計算標準有差嗎？

A:正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，囤房稅二．○將非自住稅率調高至二．○％至四．八％，且從縣市歸戶改採為全國歸戶制，確實讓許多客戶擔憂，他也接到許多客戶詢問電話，請教如何規避風險，避免踩雷。

鄭文在試算，若稅率從一．五％提高至四．八％，漲幅約有三．二倍，假設原本繳納十萬元的房屋稅，可能調高至三十二萬元。

一經試算，稅金漲幅數字確實不小，但實際上又有誰會被影響到呢？財政部稅務局表示，只要本人、配偶及未成年子女名下房屋全國合計三戶以內，且沒有出租，本人、配偶或直系親屬設籍且實際居住使用，就可以適用自住稅率，簡而言之，若不在稅務局所述範圍者，才會被課徵到囤房稅。

至於建商餘屋部分，財政部也有預告差別稅率參考基準。建商餘屋在一年內售出，稅率二％；超過一年、兩年以內稅率二．四％；超過兩年、四年內未出售的稅率則為三．六％；超過四年、五年內稅率四．二％，若是餘屋超過五年都沒有出售，就會適用最高稅率四．八％。

Q3. 囤房稅對租屋族的影響是什麼？房租會跟著上漲嗎？

A:根據政府頒訂的資訊，為了鼓勵多屋族將手中空屋釋放到租賃市場，藉著供給增加來降低市場租金行情，因此對於出租且申報租賃所得達租金標準房屋的房東，囤房稅的稅率也會調降至一．五％至二．四％。不過實務上來說，執行可能會遇到難題，馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，囤房稅率調高後，房東自然將租稅成本轉嫁到租金上，最終受傷的恐怕還是租屋族。

他指出，此原理就在於，多屋族在被課徵較高的囤房稅之後，將稅金成本轉嫁房客，當房東一調漲租金後發現，上漲的租金收益竟超過稅負支出，租金投報率反而跟著上升，這只會使得這群手頭資金雄厚的多屋族，投入更多銀彈購買房屋出租，也達不到租金下修的目標。（全文請見2024年8月號第125期《好房網雜誌》）