政府將推「使用權社宅」 中華民國不動產開發全聯會提這建議

政府將推動「使用權社會住宅」政策，提供民眾最短租期一簽20年，或採一次付清租金480萬元或一定權利金及按月付租模式，並提供參與投資的建商或金融保險業者保證租金收益率最少3％，鼓勵建商參與興建。中華民國不動產開發公會全聯會秘書長于俊明認為，儘管政策立意良善，但要推動使用權社宅，配套應適當提供更多的獎勵及誘因。

于俊明指出，就目前政策規劃配套來觀察，由於金融機構給予建商的土建融水位已高，年利率已達3％，加上營建成本高漲，建商在資金成本及現金流等多重考量下，評估結果，若財務計算可以過關，則較有可能配合政策參與興建社宅，但若報酬情況不樂觀的話，則政府應適當的提供更多的獎勵及誘因。

于俊明分析，依政策配套觀察，20年480萬元、每月平均2萬元的租金，若扣除房屋稅、地價稅、管理維護費用、及折舊攤提等稅費成本，再加上建商負擔的營建成本、土建融利息動輒3％以上，勢必不容易作到保證每年租金收益率3％以上，而且當地的租金水準及屋況等影響租金的因素也要併同考量；在不計上述稅費成本下，用租金收益率3％採複利折現價值計算，推估每月淨租金至少要3萬才勉強作得起來。

其次，于俊明分析，建商以20年一次性租金480萬元參與長租型的使用權社宅，也意味著，未來20年都喪失反映通膨、區域環境發展而調漲房租的空間，相對誘因不足；第三，建築物管理維護成本在建築物生命週期中，初期設計及興建期的成本占建築物總成本約20~50％，但後續管理、維護、修繕和營運等成本卻占50~80％，此一部分持續性成本，將來誰來買單？政策有哪些配套？建議政府可以再作考量及思考。

于俊明建議，社宅興建政策辦理初期，可以考慮由政府直接作莊、自己當房東，釋出公有土地，委由營造廠興建後，再委由專業團隊出租代管；第二種方式，是政府釋出公有地，提供容積獎勵，採BO或其他促參方式對民間招商，一樓店面設置商業設施以挹注租金收益，也是提高民間獎勵及誘因的方式之一。