爸爸賣預售屋給兒子 已預付500萬元 1件事沒搞清楚 補稅25萬元

房價高漲，年輕人嘆買不起房，有能力的父母，多會買房給子女或資助頭期款，陳爸爸也一樣，將已付500萬元的預售屋賣給兒子，但兒子拿不出500萬元的財力證明，被國稅局追繳贈與稅25萬元，退休理財顧問廖嘉紅（R姐）表示，預售屋交易的稅務複雜，有房地合一稅、贈與稅等問題，建議諮詢專家，有利合法節稅。

R姐在臉書「R姐財富方舟-廖嘉紅」表示，新青安政策的推出，讓房市價量熱絡，預售屋市場更是快速升溫。然而，當父母購買預售屋，並支付部分工程款後，將預售屋轉賣給子女時，如何申報贈與稅常常讓人感到困惑。

◎案例分析：陳爸爸的預售屋轉賣二等親

以陳爸爸為例，他在110年5月15日購買了一戶總價3,000萬的預售屋（含車位），並在112年11月20日與建設公司簽訂契約，將預售屋轉賣給兒子。轉賣前，陳爸爸已支付了500萬元的工程款給建設公司。

◎房地合一2.0的影響：

陳爸爸知道112年7月1日後房地合一2.0實施後，預售屋的交易也要申報房地合一稅，但要如何申報？他真的一頭霧水。

◎預售屋出售也要繳房地合一稅：

台北國稅局說明：當父母購買預售屋，並支付部分工程款後，將尚未建成的預售屋轉賣給子女，實際上是將「已支付的款項所產生的權利」轉讓給子女，由子女支付剩餘的工程款。

子女要有合理的收入或資金流向，證明有支付給陳爸爸500萬的資金能力

根據《遺產及贈與稅法》第5條第6款的規定，限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。

所以，父母將未建成的預售屋轉賣給子女，需要向國稅局申報二親等以內親屬間的財產買賣。如果兒子在簽約時，支付了陳爸爸500萬元，並在交易後30日內，向國稅局提供了付款流程及資金來源證明文件。

經國稅局審查，確認兒子是以自有資金購置財產，國稅局認定這筆交易，屬於正常買賣行為，那麼就不需要繳納贈與稅。支付款項的證明，並不只是匯款紀錄，還需要子女有合理的收入或資金流向，證明子女有支付給陳爸爸500萬的資金能力。

◎預售屋贈與子女稅金計算：

陳先生兒子因為無法提供500萬支付款項，從何而來的合理資金來源，被國稅局認定為贈與，需繳納贈與稅。

◎那麼預售屋贈與的稅金如何計算呢？

尚未交屋前，預售屋的交易標的是「對該房屋的購買權利」而非實際的房屋。這間預售屋，陳爸爸已經陸續支付了500萬的工程款給建設公司，這相當他等於贈與給兒子500萬，扣除贈與免稅額244萬，所以要補繳25萬6千元的贈與稅。

贈與淨額2,500萬元以下，課徵10%贈與稅：

贈與500萬-免稅額244萬＝256萬×贈與稅10%＝25.6萬元

R姐提醒，預售屋的交易，涉及複雜的稅務申報。如果你也面臨類似的情況，千萬不要忽視這些重要的稅務細節！建議諮詢專家，確保財務規劃萬無一失。

※免責聲明：本文獲得《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權，文中所提之相關政策和稅率，請以政府公布為準。