銀行關緊水龍頭 買房小白如何自保？內行有門道不怕貸不到 開口秒變優質客戶

新青安的奇特投資現象

台灣房地產這兩年上漲幅度只能用瘋狂兩字形容，利率僅2%多，相較歐美動輒6%起跳的房貸利率，台灣購屋負擔相對輕鬆。

另外一個讓市場瘋狂的就是新青安政策，讓不少年輕人紛紛以為自己可以買的起千萬的房產。

貸款千萬，若是分20年還款，一個月要負擔約5萬元，就算改為30年貸款，一個月也要4萬左右，這絕對不是一般年輕人負擔的起，新青安的40年貸款政策，讓年輕人突然以為自己變厲害了，一個月3萬多的貸款，前5年寬限期每個月還款不用2萬元，比租屋還便宜。

這也讓不少年輕人開始勇敢買房，而且不少建商代銷在民眾購屋時都會釋放穩賺的話術，他們通常會說，現在買預售，依照過去幾年經驗，等交屋時，一坪通常上漲10萬，買個20坪，帳面賺200萬，不想等5年，扣掉稅負費用，直接賣掉至少還賺50%，大概可以賺100萬，買越多間賺越多。常去看房屋的民眾一定對於這類行銷話術想必不會陌生。

銀行開始關水龍頭

貸款購屋原本是很正常的財務操作，但是卻被有心人士操作成開槓桿的工具，這在房市多頭時，一定沒問題，就像股票一樣，融資買股，只要後續股票一直維持上漲，根本不會有斷頭繳不出的問題，然而房市與股市一樣，多頭時一堆站在風頭上的豬，以為自己真的很厲害，像飛天神豬一樣整個人都「飄」起來。槓桿不斷給他開下去，還有人會開班授課，教導人如何炒房，灌輸房子不是拿來住的，而是要拿來投資的，這在多頭市場一定可以吸引不少人朝聖。

然而，從央行調升存準率後，市場上資金就受到影響，比較快的是股票質押的利率都攀升，而銀行在過去一年面對房市火熱市況，又借了不少資金出去，導致短期可放款部位減少，陸續有銀行開始放款保守。甚至傳出銀行放款額度將用完，不再承接建商的對保。

2024上半年往回推2年，建商很強勢，常會請多家銀行去報整批對保的條件（成數、利率），銀行為了案子，通常就是直接給到最低，導致放款金額拉高，根據《聯合報》報導，金管會統計截至6月底，全體國銀房貸餘額為10兆4,873億元，光上半年就暴增了5,004億元，不僅改寫史上同期最大量，更達到2023年一整年房貸增量6,576億元的近八成，等於「做半年房貸，就快接近去年一整年」的量。

依據媒體報導，7月初行庫、大型民營已率先拉緊房貸額度，兩周後中小型銀行也跟進，對房貸戶實施三大做法：一、已准額度待撥者，協調分散撥款；二、未准額度者「排隊等」；三、拉高房貸利率。金融圈更示警，這波房貸「緊」報不只全面響起，或可能延燒整個下半年。

在市場一窩蜂情況下，也傳出一家行庫幾乎停止收件，該行庫分行還得去和總行「登記搶額度」；另七家公民營則採取「排隊等額度」，等待至少兩個月起跳；另兩家民營銀行則以拉高房貸利率「以價制量」，甚至還有其他民營銀行僅限VIP客戶才有額度。

導致不少買預售屋的民眾開始擔心，未來交屋時是否會沒有銀行願意貸款？

提早與銀行往來，成為銀行眼中「優質」客戶

各行業都有VIP客戶，當然會有不同待遇，銀行也是如此，若是信用小白，從沒有貢獻過銀行香油錢或是保護費，請問在限縮額度時，銀行會優先還是無視這群人呢？

所以有些投資客很厲害，知道銀行內心想的是什麼，就會在買預售屋時就開始與特定銀行往來，開戶買基金、保險商品，每月還會將原先藏起來的收入（例如夜市攤販的收入）開始固定存入銀行帳戶，增加穩定現金流的佐證，這樣未來貸款時，除了所得扣繳憑單外，還多了其他收入來源。

若是來不及與銀行往來就要對保時，該如何增加自己的貸款評分呢？若是有人購買即將交屋或是成屋，代表不久就要面臨找銀行貸款的問題，因為現在有些銀行已經將額度留給老客戶或是VIP客戶，那是否有可能馬上成為老客戶或是VIP客戶呢？還是有門道可循。

有位銀行朋友告訴我，在辦理房屋貸款時，銀行通常會宣導可以購買「房貸壽險」，保障貸款時的支付能力，但不能與貸款成數、利率掛勾，換言之，銀行不能跟客戶說，若有購買房貸壽險，可以貸款的成數就比較高或是利率比較低。

但是針對有購買房貸壽險的客戶，整體評分通常較一般高（就是會加分），所以最近貸款分戶時，有些厲害的客戶（主要是投資客）甚至不用介紹，就會主動詢問要購買房貸壽險，他們還戲稱這是該付的保護（保戶）費，背後主要還是冀望銀行能優先貸款給他們，利率也能維持較低。

若是這方法真的有效，或許就能解決有些人找不到銀行貸款的窘境，多找幾家銀行問問，或許問題馬上迎刃而解。

※本文獲得「股市小黑」授權，文中所提之個股內容，並非任何投資建議與參考，請審慎判斷評估風險，自負盈虧。