贈子3千萬房 爸爸耍小聰明 贈與稅變0 專家提醒：小心誤踩房地合一稅2地雷

李先生夫妻想送兒子3千萬房，贈與稅高達250萬，但透過3個動作，即評定價值低於市價、免稅額244萬、「贈與附有負擔」即房貸1千萬等，使贈與稅降為0，退休理財顧問廖嘉紅（R姐）提醒，在「贈與附有負擔」後，不能再用每年贈與免稅額，幫兒子還房貸，國稅局會要爸媽補繳贈與稅。如果兒子拿到房子後馬上出售，恐採到房地合一稅的2個地雷，到時房地合一稅810萬，會比贈與稅還高。

R姐在臉書「R姐財富方舟-廖嘉紅」表示，李先生夫妻倆決定送給兒子一間市價3千萬的房屋，如果直接給兒子3千萬現金，扣掉夫妻2人免稅額（1人244萬元），用贈與稅10%計算，贈與稅高達250萬。

為了避免高額的贈與稅，夫妻倆透過諮詢專家，運用一個聰明的計畫，將贈與稅漂亮的降為0，這是怎麼做到的？原來他們購買了這間房屋，自備款2,000萬，再辦理房屋貸款1,000萬元，由於這間房屋的「土地公告＋房屋的評定現值」只有1,200萬元，他們將房屋和貸款一併贈與給了兒子。

於是贈與稅計算＝贈與財產1,200萬（不是市價3,000萬）－免稅額244萬－扣除額（房貸1,000萬），透過「贈與附有負擔」，這個負擔就是房貸，漂亮將贈與稅降為0（－44萬），免繳贈與稅。

◎用3個動作，最大程度減少贈與稅：

1、市價和評定價值的落差：這間房屋的「土地公告＋房屋的評定現值」只有1,200萬。他們利用了市價和評定價值之間的差距，壓縮了贈與金額。

2、每年度的免稅額244萬：進一步降低贈與淨額，有效減少贈與稅的支付金額。

3、房屋貸款的利用：將房屋和貸款一併贈與給了兒子。透過「贈與附有負擔」，贈與淨額進一步減少。

◎什麼是「贈與附有負擔」？

依《遺產及贈與稅法》第21條規定「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」

「贈與附有負擔」注意2點，父母若幫兒子還房貸，將補繳贈與稅

具體來說，受贈人（李先生的兒子）需要承擔貸款，不僅僅是繳納房貸，還需辦理抵押權設定變更，即貸款轉貸（抵押權需塗銷，重新設定抵押權）。在申報贈與稅時，附有負擔可以提出銀行出具的「貸款餘額證明書」、「土地建物登記謄本」等證明文件，於申報時從贈與總額中扣除，有效減少贈與稅的支付金額。

◎「贈與附有負擔」注意事項

其一、運用房貸的「贈與附有負擔」節省贈與稅，必須注意受贈人兒子有能力負擔房貸。

其二、要確實由受贈人來還房貸。父母千萬不要使用每年贈與免稅額，幫受贈人兒子償還房貸。這樣做，會讓之前做的「贈與附有負擔」房貸1,000萬，功虧一簣。

如此一來，國稅局就會認為這個房子事實上都是爸媽給的，依照「實質課稅原則」，否認貸款的真實性，貸款金額無法贈與額中扣除，補繳贈與稅。

◎房地合一稅下的省思

過去，贈與不動產是主要的節稅方式之一，但隨著房地合一稅的實施，我們需要考量的更多。否則你會發現，支付的房地合一稅，比省下的贈與稅還多。舉例來說，雖然李先生夫妻成功地運用3管齊下的策略，省下高額的贈與稅。萬一子女在取得不動產後立即出售，一次採到房地合一稅的2個地雷。

地雷1：取得成本偏低

受贈不動產的取得成本以房地評定現值的1,200萬計算，而不是市價的3,000萬。

地雷2：取得2年之內房地合一稅率45%，房地合一稅高達810萬（市價3000萬－成本1200萬）×45%。

這2個地雷導致高額的房地合一稅810萬，遠比當初省下的贈與稅250萬高。當初節稅初衷未能實現，反而要交更多的稅金。除非持有超過10年，房地合一稅率降至15%；或自用住宅滿6年，享有400萬的免稅額，房地合一稅率降至10%。

R姐貼心提醒，傳承規劃必須隨著法規實施與修改，與國稅局查核政策而調整，建議諮詢專家，避免陷入稅務陷阱。

※免責聲明：本文獲得《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權，文中所提之相關政策和稅率，請以政府公布為準。