立法院日前三讀通過「勞動基準法」第54條修正案,明定勞雇雙方得協商延後強制退休年齡,不限定65歲即強制退休。全國商總榮譽理事長、鄉林集團賴正鎰今天說,勞動力遞延退休,代表房地產將產生五大新趨勢,包括「以房養老」方案接受度大增;60~65歲的高齡購屋貸款族群倍增;首購與銀髮搶買兩房產品;老屋翻修案量增加;小面積都更危老改建需求提高。

賴正鎰說,之前勞基法規定65歲要強制退休,最近才剛鬆綁這規定,他覺得真的是順應少子化後勞動市場人力短缺需求,將有很大的助益,他自己雖67歲,但依舊活力滿滿,「要做到不能做為止」,意味勞動市場量能持續下,房地產也會有新契機。

據金管會最近發佈統計,截至2024年6月底為止,國銀以房養老核貸件數累計達8302件、核貸額度達472億元,與去年6月底7222件、核貸額度411億元作比較,兩數據年增都達15%。

另根據財團法人金融聯合資訊中心房貸流量統計資料發現,近十年申辦房貸的平均年齡愈來愈高,2014年Q1時30歲到35歲是房貸主要族群,但10年後的今天,根據2024年 Q1平均年齡增加5~10歲,也就是35~45歲成為申辦房貸比例最高的主力購屋族群。

依2014年Q1~2024年Q1的房貸案件流量分析,房貸案件平均增幅為41.7%,今年Q1房貸申辦總件數54,811件,貸款年齡以35~40歲10,004件最多、其次是40~45歲10,002件,與2014年Q1相比,民眾買房年齡明顯有延後現象,值得注意地是,隨著房市置產熱潮以及退休年齡的放寬,原本65歲以上到80歲的銀髮族,申辦房貸比例也正在升高,近十年案件增加一倍以上,達到131.9%。(詳如附表)

鄉林不動產研究室表示,過去房貸利率高,且還款年限僅20年,但現在房價急漲、買房不易,購屋主力年齡也有延遲趨勢,購屋主力的高年級化,最主要是房價逐年上揚、自備款也變高,買房準備時間隨之拖長,甚至已經有銀行提供55歲以上銀髮族購屋貸款方案,還將還款年限隨之放寬為30年。

這十年來,單身族群愈來愈多,晚婚或單身族購屋需求受到遞延,他們口袋深,後期以置產來創造被動收入,作為理財重要一環,房市收益佳,儘管老人經濟自主,但現有房子過舊,就興起老屋翻修的念頭,或者是40、50年屋齡的舊屋,考慮到居住安全,同意危老或都更,小基地都更或危老案將大增。

賴正鎰說,國人平均壽命已提高到80歲,如果是身體健康,在65歲以後,保持適度的工作量,反而是很好的安排,因為有持續用腦,避免腦部退化出現健忘症或失智,而且現代的老人退休後,因為子女跟孫子也都已經有自己家庭跟生活習慣,不見得會想跟長輩住在同一屋簷下,所以適合老人家居住的兩房產品,綽綽有餘,將來兩房產品會更多更熱賣。

此外,雖然父母子孫不同堂,但還是可以選擇住在同一社區或鄰近社區,反而感情會更好,像鄉林目前在雲林斗六的建案「鄉林雲峰」,有四成已購客戶是幫父母買一間,另有三成是父母親出錢自己買一間,然後幫子女出資頭期款或自備款,為的就是一家人不要離太遠。

和孩子住同一社區不同戶之外,還有部分銀髮族因為是頂客族或是孩子在外地就業,也會考慮和朋友一起當鄰居有個照應,人生的下半場,隨著年紀、健康與生活型態改變,原本健步如飛者也可能考量行動力和安全性,需要搬遷至有電梯和物業管理的新的處所居住,因此有建商瞄準友善全齡宅、銀髮養生村概念的住宅市場作開發,來滿足老人居住需求。

此外,「以房養老」的信託觀念也逐漸普及受到重視,銀行對大齡購屋者貸款條件有所放寬,讓年長者或銀髮族經濟蓄勢爆發。政府近年大力鼓勵銀行開辦「商業型以房養老貸款」,擁有房產的高齡者對於未來退休後的安老、疾病或長期看護費用等固定支出相對有保障性,也將催促另一波新的購屋動機。

#房貸 #購屋 #以房養老 #銀髮族 #強制退休 #房產品 #放寬