老夫妻救膝蓋 從透天厝換電梯大廈 專家教戰「房地合一稅歸零」省下退休金

黃先生夫婦因膝蓋不好，決定賣透天厝，換到電梯大樓，但黃先生已用過「一生一次」稅務優惠，退休理財顧問廖嘉紅（R姐）表示，可利用夫妻贈與免稅，讓老婆用「一生一次」優惠賣房，經過計算後，不但土地增值稅減半，房地合一稅也因符合自住優惠，從72萬降至0，等於省下未來退休金。

R姐在臉書「R姐財富方舟-廖嘉紅」表示，黃先生和他的妻子年紀漸長，膝蓋也開始不太靈活，於是他們決定賣掉現在住的透天厝，換成一間有電梯的華廈，方便日常生活。然而，黃先生之前已經使用過一次「一生一次」稅務優惠，如何才能降低繳費的負擔，多留一些錢作為退休生活做準備呢？

夫妻之間贈與房產，稅務上的好處

雖然黃先生已經使用過一次「一生一次」，但是黃太太並沒有使用過。透過夫妻贈與，出售透天厝時可以再次使用「一生一次」，來節省透天厝高額的土地增值稅。而且夫妻之間贈與不動產免徵贈與稅，土地增值稅可以申請暫時免繳，等出售時再以「一生一次」的優惠稅率繳納。

所以黃先生將透天厝贈與給太太，只需要繳契稅，而契稅是按房屋現值的6%計算，而不是市價的6趴喔。受贈的黃太太出售透天厝時，就享受「一生一次」10%的土地增值稅優惠稅率，而不是一般的20%至40%的稅率。

贈與後再出售：夫妻節稅策略

今年初黃先生將自住的透天贈與給黃太太後，順利出售。讓我們看看申報賣屋所得稅的步驟：

賣屋跟著專家6步驟申報，房地合一稅從72萬降至「歸零」

◎步驟1：判斷舊制（財產交易所得）還是新制（房地合一所得稅）？

黃太太出售的透天厝，是由配偶黃先生贈與而取得的，因此取得日為配偶黃先生原始購買之日105年2月，所以黃太太出售的透天厝要在30日內申報房地合一稅。如果配偶取得房產的日期在105年1月1日前，則可適用舊制（財產交易所得）

◎步驟2：判斷取得成本

配偶黃先生是向第三人購買取得者，可減除配偶購買成本600萬及相關規費10萬作為取得成本。如果配偶是繼承或贈與取得，則已取得當時的「土地公告現值和房屋的評定加值」作為取得成本。

◎步驟3：核實可減除取得、改良及移轉該房地而支付的費用

未提示移轉費用證明文件，按成交價額3%計算，可減除費用為30萬（1000萬×3%，最多以30萬為限）

◎步驟4：判斷稅率

持有期間由配偶贈與取得的時間開始算起8年，而不是贈與日計算持有期間，持有超過5年房地合一稅率20%。

◎步驟5：計算房地合一所得稅

按出售時的成交價額1000萬一取得成本610萬－費用30萬＝獲利360萬

獲利360萬×房地合一稅率20%=房地合一所得稅72萬

最近幾年房價漲很多，但72萬多的房地合一稅真的很高！

◎步驟6：房地合一自住優惠

還好黃先生夫妻的透天符合「房地合一自住優惠」：

（1）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記。

（2）持有並實際居住於該房屋連續滿6年。

根據這個優惠，課稅所得400萬以內者免納所得稅，超過部分按稅率10%課徵所得稅。 於是出售獲利360萬－400萬免稅額為負數，所以黃先生夫妻的房地合一稅「歸零了！」

黃先生夫妻順利換屋，搬進他們夢想中的有電梯的華廈，享受更加便利的生活。還透過稅務規劃，多留一些錢對退休生活做準備。

※免責聲明：本文獲得《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權，文中所提之相關政策和稅率，請以政府公布為準。