比高房價更恐怖的2件事

最近有兩個關於住宅相關的統計，其一是關於預售實價登錄除5月全台預售屋交易價量創預售實價登錄以來單月新高，且今年前五月總銷售金額達1.1兆元，年增達一倍，因為賣太快，預售屋交易量首度超過住宅開工戶數，更推升房價向上成長。

另一個數據是，從去年1月至今年5月，全台預售屋解約件數達848件，近半年就達321件，不過各主要縣市也僅有高雄市成交解約比例大於1％，加上全台最新房貸違約率也不過0.07％，接近歷史最低的0.06％，等於一萬戶房貸戶僅有7戶違約，顯見這波買家出手快，實力穩。

在股市大好，房市供給少，加上政策造成的鎖籌碼效應，想要讓高房價降溫，除非發生意料之外的黑天鵝事件，不然要期待短期修正，恐怕沒那麼如意。

面對房市因政策扭曲發展下，除了高房價，還埋下了兩個長線負面因子。

其一是房屋供給類型失衡。根據實價登錄，今年屋齡5年內新屋市場中，2房產品已經超越3房，全台2房成交占比達30.5％， 3房僅28.7％，六都除台南市以外，2房比例均超過3房，比例也超過三成。這也意味著建商因應廣推兩房，在這波多頭之後，將會有大量兩房供給，偏偏許多是價格漂亮、格局差的投資兩房，日後轉手將是一大問題，恐重蹈過往套房、豪宅過剩之禍。

其二是強者更強，大者全拿。大型建商、代銷不僅銷售狀況佳，上市櫃業者股價表現更亮眼，財務體質之好前所未見，就算是違約率較高的高雄，因其新案漲幅大，建商反而樂於客戶違約，還能回收再賣，經歷這波的建商必然強者更強，未來大業者更具價格主導性，大者即贏者，議價空間更小。

這波房市大牛因政策與資金變因多，交互影響下房市變成前所未有的樣子，雖說資金潮總有退去，房市總有修正的時刻，但當供給單一，對真正自用買家來說，恐怕不是好事。