林爸爸持有蛋黃區土地逾30年,土地增值稅高達3千萬,要怎麼傳給兒女最省稅?退休理財顧問廖嘉紅(R姐)表示,傳承土地有3種方式:買賣、贈與、繼承,各有優缺點,分年贈與乍看好像很划算,但子女未來出售時,恐面臨逾百萬房地合一稅;如果是繼承,因遺產稅免稅額高達千萬,試算後是課不到稅的,繼承可能是較理想的選擇。

R姐在臉書「R姐財富方舟-廖嘉紅」表示,林爸爸在都會蛋黃區持有超過30年的土地,並將其租給幼稚園。目前房屋已超過30年歷史,所以最有價值的不是房屋,而是土地本身。

因土地在蛋黃區又持有多年,代書評估土地增值稅高達3000萬。林爸爸的年紀大了,開始思考,如何將這塊土地傳承給兒女?面對高額的土地增值稅,買賣、贈與、繼承哪種方式最省稅?

買賣、贈與、繼承地土地增值稅規定各不同,優缺點如下:

(1)買賣:

◎土增稅率:自住用地10%;一般用地20%、30%、40%。

◎優惠:持有土地年限超過20年以上者,超過一般用地最低稅率部分減徵20%;30年以上減徵30%;40年以上減徵40%。

◎買賣傳承不動產的優勢:

買賣、贈與、繼承當中,只有買賣自住土地,有機會使用「一生一次」或「一生一屋」的10%優惠稅率。但是二親等的買賣,要特別注意金流。

如果你希望最省土地增值稅,繼承可能是較理想的選擇

(2)贈與:

◎土增稅率:一般用地20%、30%、40%。

◎優惠:持有土地年限超過20年以上者,超過一般用地最低稅率部分減徵20%;30年以上減徵30%;40年以上減徵40%。

◎贈與不動產優缺點:

可以利用贈與稅免稅額,規劃分年贈與不動產公告值244萬元的方式,節省贈與稅的負擔。但要小心注意,105年房地合一稅實施後,分年贈與不動產,會造成未來子女因取得成本偏低,導致子女再出售時,面臨高達百萬以上的房地合一稅。

(3)繼承:

◎土增稅率:繼承免課土地增值稅。

◎繼承不動產的優勢:

繼承不動產當下,免課土地增值稅,而且子女繼承後再將土地賣掉,土地的前次移轉現值,也會以繼承時的公告現值計算,土地增值稅負就會降低。R姐強調,遺產稅的免稅額就有1,333萬元,加上喪葬費138萬元,遺有配偶者553萬元,加上2個成年子女56萬×2,高達2,136萬元的遺產課不到稅。

R姐總結,如果你希望最省土地增值稅,繼承可能是較理想的選擇。不過,除了稅負,傳承規劃更重要的是分配。生前以買賣或贈與將不動產傳承給心中所愛,無須考量特留分;若以繼承傳承不動產,建議搭配遺囑,減少不動產共有的困擾。

R姐提醒,不動產稅負法規特別複雜,建議諮詢專家,預先規劃,以確保不動產稅負法規的合理運用。

※免責聲明:本文獲得《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權,文中所提之相關政策和稅率,請以政府公布為準。

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