黃爸爸為省下贈與稅,分3年將新北公寓送給兒子,結果兒子打算赴美工作,持有公寓不到5年,房地合一稅是35%,計算後是350萬非常嚇人,如果移居國外也是35%,退休理財顧問廖嘉紅(R姐)建議,公寓持有滿5年,稅率可降至20%,也要保留台灣戶籍和健保再賣房,避免落入「非境內居住者」,否則將被收35%而不是20%稅。

R姐在臉書「R姐財富方舟-廖嘉紅」表示,為了避免家庭繼承糾紛,許多人選擇提前將房產轉贈給子女。傳統上,透過分年轉贈的方式來減少贈與稅,是一個普遍的節稅策略。

然而,自從105年1月1日房地合一稅的實施後,是否還是一個好方法呢?以黃先生為例,他的父親將位於新北市、市價1632萬的公寓,在109年、110年和111年分3年轉贈給他。

國稅局根據「房+地公告現值」632萬來計算贈與稅,而非市價1632萬,並利用每年的贈與免稅額,從而節省了贈與稅,但這也意味著黃先生的取得成本較低。

黃先生和他的太太都是優秀的人才,即將前往美國工作。如果他們在美國適應良好,未來可能會選擇在那裡發展,並考慮出售新北市的公寓。黃先生是一位謹慎的人,他喜歡在行動前做好計劃,因此他諮詢了專家,以預先評估未來出售房產時可能面臨的稅金。

R姐解釋,黃先生是在105年後通過贈與獲得房產,因此適用房地合一稅,當黃先生要賣房時,就有較高的稅負:土地增值稅和房地合一稅。由於黃先生持有房產時間不長,土地增值稅還算合理,但房地合一稅可能會高達數百萬,聽到這個數字,黃先生感到非常震驚。

等到所有受贈部分都滿5年後再賣房,這樣稅率可以降低到20%

受贈房產出售,房地合一稅率大公開

房地合一稅率是根據持有期間來計算的,對於境內居住者而言:

◎持有2年以內,稅率為45%。

◎超過2年未逾5年,稅率為35%。

◎超過5年未逾10年,稅率為20%。

◎超過10年,稅率為15%。

因此,對於黃先生而言,他需要等到114年、115年和116年,分別滿足109年、110年和111年受贈部分的5年期限。R姐建議,黃先生至少等到116年,讓所有受贈部分都滿5年後再出售,這樣稅率可以降低到20%。否則,將根據實際持有年限的比例來計算房地合一稅。

受贈房產出售,房地合一稅計算如下:

如果黃先生持有公寓滿5年後以20%的稅率計算,由於他的取得成本為632萬,而市價出售為1632萬,國稅局將認定黃先生獲利1000萬,因此房地合一稅將高達200萬。

小心避免落入「非境內居住者」,房地合一稅提高為35%

此外,需要注意的是,房地合一稅率對於境內與境外居住者是不同的。境內居住者持有滿5年的稅率為20%,而境外居住者的稅率最低為35%。如果在出售房屋時被認定為「非境內居住者」,即使獲利1000萬,稅率也會提高到35%,房地合一稅將從200萬增加到350萬,這是一個需要特別注意的風險。

在台灣,要被認定為「居住者」,基本上有兩種情況:

1. 如果你在台灣有戶籍,並且1年之內在台灣住超過31天,那麼你就被認為是居住者。

2. 或者,如果你一年之內在台灣的居住時間沒有超過31天,但你的生活和經濟中心都在台灣,那麼你也被認為是居住者。

國稅局判斷你的生活和經濟中心是否在台灣,根據以下4個因素:

(1)你是否享有台灣的社會福利,如健保、勞保、國民年金或農保。

(2)你的配偶或未成年子女是否居住在台灣。

(3)你是否在台灣經營事業、工作、管理財產,或者擔任公司的董事、監察人或經理人。

(4)其他能顯示你的生活和經濟利益主要在台灣的情況。

因此,對於黃先生而言,在出售台灣房產前,保持在台灣的戶籍和健保是最簡單的方法。

R姐認為,隨著法規環境的變化,合法節稅的方法也需要更新。例如,過去通過分年贈與不動產來節稅,在房地合一稅實施後可能就不再適用。對於不動產的持有、買賣和傳承,建議諮詢專家以獲得最新的建議。

※免責聲明:本文獲得《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權,文中所提之相關政策和稅率,請以政府公布為準。

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