囤房稅2.0將在7月登場,若超過5年賣不掉的餘屋,建商將面對最高4.8%的稅率,一推出就倒數計時的先建後售案首當其衝,不過,住展雜誌統計,今年1至5月北台灣公開先建後售案戶數加總達1588戶,還較去年同期1132戶增4成,其中新竹地區增幅高達303.2%,新北市則有114.3%,不過,高價的台北及位在後山的宜蘭則較去年推案數下滑3至5成。

賣不去又被課重稅 建商籲修改

面對囤房稅2.0即將上路,餘屋將課較高稅率,引發許多建商發出不平之鳴,紛紛向政府喊話,賣不出去,還要被課重稅,並不合理,特別是豪宅去化速度本就較慢,呼籲政府正視這項問題,建議應取消建商餘屋囤房稅,倘若非要實施、也應修改為「取得使用執照後5年不課稅」,給予合理銷售期。

根據住展統計,今年前5月北台灣先建後售案,以新竹地區年增303.2%最為可觀,新北年增114.4%居次,首善之都台北巿則年減30.2%,宜蘭下滑幅度更高達50%。

甲山林總經理張境在認為,過去以寶佳、麗寶等業者推案採先建後售的方式較多,但近年來,他們的預售案件數已增加,在囤房稅2.0即將上路下,預售模式還是多數建商的選項,就其了解,戶數、案量較少的個案,如200戶以下產品,較可能採先建後售,反觀如「都廳大院」這種大案,光第1期總銷就高達4、500億,且建融撥款,銀行要看銷售率,採先進後售的可能性不高。

前景佳 先建後售戴著鋼盔向前衝

海悅總經理王俊傑分析,會先建後售增加只有兩大原因,第一是近年來建築成本攀升,未來成本還會越來越高,「在這不確定的年代」,先蓋完才知道成本,第二是看好房巿前景。

住展雜誌發言人陳炳辰表示,當前房市走強一方面在於低首付方案創造的預售買氣,另一方面就是新青安政策帶動的成屋市場,而年輕族群喜新厭舊,地震因素又造成新不如舊,加上新成屋看得到摸得到,免於爛尾樓風險,一直有情有獨鍾的買方,尤其特定二線區域,這類產品更常是在地買盤的購屋習慣,區域建商投其所好,便多見推出先建後售案。又對於建商來說,成屋產品在成本上好掌控,不少建商推案幾乎都以此為主,還贏得資產實力名聲信譽,買賣兩造各有可取之處。

觀察北台灣各縣市情形,新竹地區出現戲劇化增幅,陳炳辰說明,其乃由案數累積出戶數,去年這段時間只推出4案,今年則來到14案,遂演此勢。而推案多在如湖口、新豐、新埔、芎林等地段,且各案戶數規畫不多,至多僅10來戶,顯示可控的成本與符合區域客買房習性,建商盤算不難理解。而今年新竹地區核心地帶新案大走惜售罕推風氣,新案問世以外圍區域為主,也成就數據表現。

新北市亦具亮眼度,今年增幅有倍數之多,總計戶數為北台灣之冠,新北市本為住宅市場一哥,各類產品均有一定量體不意外,其中在三重區二重重劃區的「皇鼎麗園」、鶯歌區舊市區的「台北捷寶」有近百戶規模,展現一定程度自信。而今年甫推出的新成屋案新莊區「幸福琚」、淡水區「閱山海」,4、50戶量體不到半年業已傳完銷,印證買賣雙方一拍即合。

目前北台灣規畫中的先建後售案,陳炳辰指出,在蛋黃行政區的新北市永和區、板橋區將見身影,二線地帶也有新案預計上場計畫,不過規模不大,建商不擔心成本與去化風險,放膽推案。而不少新成屋案也提供建商貸的行銷方式,搭配新青安,低門檻買氣同樣可在先建後售案發酵,建商信心其來有自。

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