立法院初審通過《證券投資信託及顧問法》修正案,未來將更名《證券與不動產投資信託投資顧問法》,未來不動產證券化條例信託基金、信託雙軌架構運行。

KPMG畢馬威不動產顧問公司林昇恒表示,自2003年《不動產證券化條例》公布實施,20年來台灣不動產投資信託(REITs)共有10檔,經過歷年清算仍有6檔,市值大約0.12%。

相較於周遭市場發行數量較小,規模也較小;以日本共有61檔REITs,市值約新台幣3.3兆元,占日股市值1.7%;新加坡有40檔,市值2.3兆元,占新加坡股市12%,台灣的市場發展緩慢,仍有極大發展空間及潛力。

林昇恒現行信託型REITs,由受託機構(須為信託業)發行受益證券、保管REITs資產,在台灣符合信託業規範只有銀行,通常都沒有不動產管理專業,因此會將標的委託給管理機構。以2018 年發行的「樂富一號」為例,是由京城銀行擔任受託機構,並交由晶華公寓大廈管理維護股份有限公司管理不動產標的。信託架構中規定上發行與管理是由銀行負責,但是實際上是委託給不動產管理機構管理,使 「權、責分離」的情形,管理上有可能會較消極。

新法所訂定的基金型REITs,則需由不動產管理專業的不動產投資信託事業,或是獲得許可的證券投資信託事業來發行與管理資產,並且分離保管、管理責任,REITs資產則由信託業負責保管監督,將權責劃分明確。

林昇恒表示,除了架構上差異外,基金型REITs 也簡化後續資金募集的程序,並鼓勵投資國外不動產,來確保REITs 規模持續增長。

另外,也開放關係人交易,基金所管理不動產可來自於同一集團或利害關係人的資產,以提升資產配置彈性,能避免現行信託型REITs 因為不動產老舊,使收益率下降,但因為修改信託契約程序較困難,導致現今 REITs 市場較不熱絡。

新加坡REITs起步比台灣早不到 5 年,但資金與發行數量遠高於台灣市場,為亞洲第二大市場。除此之外,投資的不動產類型也更加多元,除了辦公大樓、商場、飯店等常見商用不動產外,也會有醫院、工廠、渡假村等標的,除了本國不動產外,約八成的基金有投資於海外不動產,投資區域遍及全世界,除了鄰近地區中國、日本、馬來西亞等,甚至橫跨澳洲、美洲、歐洲等。

林昇恒表示,新加坡對S-REIT(Singapore REITs)的規範相比台灣更加健全,要求交易內容、營運管理上都要公開、透明,規定了完整的資訊揭露規範。除此之外,隨著近年的氣候變遷與永續治理,所有S-REITs 在2022 開始就已經揭露氣候相關指標,有些甚至承諾淨零排放策略、並提升綠建築比例,反映出永續趨勢的變化。

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