台灣景氣連亮3顆綠燈,熱錢帶旺股房雙漲,去年Q4國人平均房貸創逾970萬元新高,新青安房貸功不可沒,因為每3件房貸就有1件是新青安,號稱史上最甜的新青安真有那麼好?財經作家雨果試算新青安vs.青安房貸誰最划算?結果利率最低的新青安,在2年優惠期過了之後,總利息反而比青安多5萬元,建議新青安適合想轉貸、提早還款或降低月還款金額的3族群。

雨果在臉書「雨果的投資理財生活觀」表示,最近聽朋友提到要申辦房貸,詢問了某家官股銀行,銀行提供了兩種貸款方案,一種是一般的銀行貸款,另一種是新青安方案。什麼是新青安貸款方案呢?

財政部推出比之前「青年安心成家購屋優惠貸款」更優惠的「青安貸款精進方案」,被稱作「新青安房貸」。新青安房貸,與舊版最大不同的地方在於貸款額度從最高800萬提高至1000萬,而貸款年限則從最長30年、寬限期3年,提高至40年、寬限期5年。

借款人需符合民法規定成年年齡以上,且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。換句話說,只要年滿18歲以上,購屋者的配偶與子女名下都沒有自有住宅,都可以申辦這項優惠房貸。如果借款人、配偶或未成年子女名下有共有住宅的持份,但建物持份面積合計未滿40平方公尺(約12.1坪),仍可以申貸此項貸款。

新青安貸款利息補貼,貸款利率由政府補貼1碼(0.25%),加上原公股銀行減半碼(0.125%),利息補貼調升至1.5碼,政府補貼期間為3年。央行於2024年3月22日升息半碼,財政部表示就本次升息部分由政府再補貼半碼,時間從2024年3月27日起至2026年7月31日止。 新青安貸款不受升息影響,維持現有利率。

此項貸款也並非限定第1次買房的首購族,只要符合貸款的資格條件,無論是第1次購屋,或是以前有房屋但已出售或轉讓,同樣可以辦理。

本來直覺新青安方案會比較划算,但補貼方案一過,銀行利率反而比較高

這次銀行提供的貸款方式有兩種,銀行一般首購方案目前利率為2.185%,最長年限為30年,寬限期3年,綁約2年。新青安方案在2026年7月底前的利率是1.775%,之後未補貼的利率為2.275%,不須綁約。

我們用貸款1千萬,貸款年限30年,不用寬限期,本息平均攤還,來試算兩種方案的差別:

一般首購方案,月還款金額為3萬7894元,30年後的總還款金額為1364萬1805元,總繳款利息的部分就是364萬1805元。

採用新青安方案,假設從8月開始還貸款,有2年的時間可以用到新青安優惠利率,前2年期間的月還款金額為3萬5847元,優惠之後的月還款金額為3萬8198元,30年後的總還款金額為1369萬4914元,總繳款利息的部分就是 369萬4914元。

兩種方案的總繳款利息差額為5萬3109元,以一般首購方案的總繳利息較低。所以採用新青安方案,雖然一開始的2年可以每月少繳2,047元,但2年後的月還款金額就會增加304元,總繳利息會多繳5萬3109元。

本來直覺新青安方案會比較划算,但補貼方案一過,銀行給的利率反而比一般房貸還高一些,總繳款金額反而變更高。銀行前面給的半碼優惠,後面就要回來了,對於打算把房貸繳完的人,看起來比較不划算。

由於新青安房貸不綁約,可隨時償還本金或轉貸,若是有打算在2~3年後換另一家銀行轉貸的人,可能申請新青安就會比較划算。

還有,新青安最高可以申請到40年,以40年試算,前2年的月還款金額是2萬9112元,2年後為3萬1632元,與申貸30年相比,每月差了6,500元至6,700元。想要降低月還款金額的人,用新青安貸款40年是比較有利的,即使貸款利率較高一點,之後想轉貸、提早還款、降低月還款金額,都比較適合採用新青安房貸。

※免責聲明:本文獲得《雨果的投資理財生活觀》授權,文中所提之相關政策和稅率,請以政府公布為準。

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