黃先生想賣出爸爸送的新北市公寓,市價約1,660萬元,卻意外發現房地合一稅高達320萬,連忙請教專家可有解?退休理財顧問廖嘉紅(R姐)表示,有2招方式可避稅,就是善用房地合一稅的400萬免稅額和重購退稅,黃先生符合連續自住6年等4大條件,可先扣400萬再稅率減半;又是以小換大,只要賣價低於買價,可全額退稅,等於這320萬一毛都不必繳。

R姐在臉書「R姐財富方舟-廖嘉紅」表示,黃先生打算換屋,但在預估規劃的過程中,他意外發現了一個財稅規劃的陷阱。

黃先生位於新北市的自住公寓,市價約1,660萬元,是父親在106年贈與給他的,因此成本為房屋評定價格和土地的公告現值60萬。這表示,國稅局將認定黃先生賣屋獲利為1,600萬元(成交價1,660萬-成本60萬)。

目前黃先生已經持有公寓7年,因此房地合一稅率為20%,房地合一稅高達320萬(獲利1,600萬×20%稅率)。黃先生有些後悔,當時用「贈與」取得房屋,導致取得成本偏低,要繳高額的房地合一稅。

第1招:善用「房地合一400萬免稅額」

經過R姐檢視,發現黃先生符合房地合一稅「自用住宅」的4大認定條件:

(1)設籍條件:所有權人本人或其配偶、未成年子女必須在該房屋辦竣戶籍登記。

(2)居住事實:必須「連續」居住滿6年。

(3)持有期間:在交易前6年內,房屋沒有出租或用於商業。

(4)優惠次數限制:過去6年本人、配偶和未成年子女,也沒有使用過自用住宅優惠稅率。

黃先生可以扣除房地合一400萬的免稅額,房地合一稅率也從20%降為10%。

房地合一稅計算:

(課稅所得額1,600萬-免稅額400萬元)×10%自用稅率=120萬元

R姐說,太好了!因為符合自住房地租稅優惠條件,房地合一稅由320萬降低為120萬。

房地合一稅重購退稅有2大條件,以小換大有望可全額退稅

第2招:別忘了「房地合一稅重購退稅」

雖然已經降低,但120萬台幣的房地合一稅還是不少。黃先生是要換屋自住,還可以善用「房地合一稅重購退稅」,有2大條件:

(1)在2年內買賣房屋:無論是先買後賣或先賣後買,只要2次移轉房屋所有權的行為間隔不超過2年。

(2)符合自住宅的規定。

重購退稅可以退多少?以2情境試算如下:

◎大換小:賣價高於買價,按比例退稅

假設黃先生賣出的房屋價格為5000萬,而買入的新房價格為2000萬。

賣房時所繳的房地合一稅120萬×(買新房2000萬÷賣屋5000萬)=退稅金額48萬元

房地合一稅120萬,扣掉重購退稅48萬,實際繳納的房地合一稅降低為72萬。

◎小換大:賣價低於買價,可全額退稅

假設黃先生賣出的房屋價格為1660萬台幣,而買入的新房價格為3000萬台幣。

賣房時所繳的房地合一稅120萬×(買新房3000萬÷賣屋1660萬),就可以全額退還。

黃先生的情況屬於「小換大」,因此房地合一稅120萬可以全額退還。請注意!除了新制的房地合一稅,舊制的財產交易所得和土地增值稅也可以進行重購退稅。

R姐貼心提醒,由黃先生的案例,我們可以發現稅務規劃的重要性。為了避免未來的稅務問題,建議在進行任何房產交易前,都應該先諮詢稅務專家,才能保障自身利益,合法享受稅務優惠。

※免責聲明:本文獲得《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權,文中所提之相關政策和稅率,請以政府公布為準。

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