買房是人生大事,對多數人來說,購屋是買安定感、幸福感以及對未來生活的信心。人人都想買到自住也能增值的好屋,尤其在未來若出售時,更希望能有最優的報酬率。House123知名房市網站社長邱愛莉,濃縮自身看超過1000間房子經歷,從零買房、跨出第一步,分享《買房人生課》一書傳授以房致富的實戰財商課!

很多人都會想:「如果我能早一點買房,該有多好!現在房價真的好貴喔!」其實不管喜不喜歡,都必須面對一個逐漸掏空我們荷包、隱形的小偷:「通膨」。

2020年初新冠肺炎疫情爆發,美國為了紓困和刺激經濟,2020年3月祭出史無前例的「無限QE」,只花了15個月,美元發行量就從4兆一路攀升突破8兆大關!受惠於美元流通性,加上國債、貸款的調節,使得美金沒有以同樣速度貶值。不過,跟著美元連動的所有其他貨幣的購買力,都跟著被稀釋了!

無獨有偶,歐盟、日本也在瘋狂印鈔票。大規模印鈔、超低利率,推升股市、房市資產價格。台灣相對溫和,消費者物價指數最高來到3.59%,「貨幣購買力」面臨前所未有的考驗,而房價已經不可同日而語。

儘管為了抑制通膨,各國在後疫情時代,採取貨幣緊縮,甚至暴力升息。在通膨年代,今天的100萬在10年後剩下多少呢?如果每年通膨3%,答案是:73.7萬。「通膨」就像是一個隱形的小偷,逐漸地掏空我們荷包!

看到這裡,你可能想:既然「通膨」不能逆轉,那就閉著眼睛買,一定都會賺呀!這就是「經濟」有趣的地方。當大家一窩蜂地追價買房(貼切的形容詞:「錯失恐懼症」,FOMO, Fear of Missing Out)甚至地點較偏的蛋白區由於基期低、加上有題材,漲幅翻倍時,你買進的房子的地點和價格真的可以抗通膨嗎?所以,「挑選物件」和「議價」真的很重要!

房價還會再便宜嗎? 家戶數的成長,可看出房價的趨勢

每當提到房市,大家會好奇:明明少子化、人口老化已經是現在進行式,房價為什麼還在漲?這是因為,比起「人口數」,還有一個更關鍵的數字:「家戶數」!從「需求面」來看,台灣「人口數」雖在減少,但「家戶數」卻持續逆向增加!「國家發展委員會」在2020年9月發表了報告:台灣每一戶的人口數(戶量)從過去的5 6人,下降到2 3人。過去大家習慣三代同堂,漸漸以小家庭為主,即便不結婚或不生小孩,也會想搬出來,獨立門戶生活。

作者愛莉,認為既然想要當「屋主」,千萬別因為負擔過高的房貸,成為「屋奴」。如何評估自己的薪水適合買多少錢的房子呢?書中整理5個步驟,讓買房一步步具體化實際的需求:

Step 1 決定每月要還款的金額上限

注意!「每月還款金額」不要超過「家庭收入的1/3」或「租金預算」。不讓房貸成為生活的負擔,最理想的情況是:每月房貸本息攤還的金額不要超過家庭收入的1/3。

例如:假設一個家庭的月收入為6 萬元,最理想的情況是:每月房貸本息攤還的金額不要超過2 萬元。為什麼有些人買房之後,會覺得自己的生活被綁架了,淪為「屋奴」呢?因為他們每月要還款的金額不是用上面兩種方法推估,而是用銀行願意貸的金額來推算。銀行願意貸多少,就貸款多少,把自己的房貸金額ㄍㄧㄥ到極致,造成生活很大的壓力。什麼意思呢?

注意!銀行願意用「家庭收入的2/3」回推貸款金額,雖然貸得出來,卻還得很痛苦。我建議最好還是用家庭收入的1/3 或房租預算,來作為每月要還款的金額上限比較好。

Step 2 用試算工具算出可以買的總價

決定「每月要還款的金 試算工具額上限」之後,可以用這個金額作為每月貸款本息攤還的預算,套用「可貸房貸總額試算工具」回推總價和貸款金額。

假設前面這個家庭決定以2.5 萬作為「每月要還款的金額上限」,以貸款8 成、30 年貸款、房貸利率2.1% 來推算,可購買的房屋總價為 834 萬元,貸款金額為 667 萬元,需準備頭期款金額為 167 萬元。

Step 3 回推想要的:區域/ 類型/ 坪數

算出房屋總價後,依據自己目前設定的區域、平均行情來回推可購買的坪數。假設總價834 萬,區域行情均價為35 萬/ 坪,不需要車位,可以購買的建物權狀為23.8 坪。我有一位學員,結婚前和另一半租房子,每月租金剛好就是2.5 萬元,後來結婚後在桃園以840 萬買了電梯兩房加車位,貸款714 萬,頭期款126 萬。以房貸利率2.1% 推算,每月貸款利息約為1.25 萬元,以30 年房貸,每月本息攤還也才2.67 萬元(其中有超過1.4 萬元是在攤還本金),只比之前的租金高一點點, 卻能透過繳房貸的過程,每個月強迫儲蓄存下超過1.4 萬元。

Step 4 改用:寬限期/ 理財型房貸

電梯兩房加車位,貸款714 萬,頭期款126 萬。以房貸利率2.1% 推算,每月貸款利息約為1.25 萬元,以30 年房貸,每月本息攤還也才2.67 萬元(其中有超過1.4 萬元是在攤還本金),只比之前的租金高一點點, 卻能透過繳房貸的過程,每個月強迫儲蓄存下超過1.4 萬元。

注意!僅適用於「家庭收入高、有付款能力, 只是不希望每月貸款支付金額占家庭收入太高的人」。有另外一種兼顧「買房自住需求」和「每月房貸負擔」的方式,就是:使用「寬限期」或「理財型房貸」,以Step1 算出來的「每月要還款的金額上限」作為每月繳貸款「利息」的預算,回推總價和貸款金額。

假設前面這個家庭維持以2.5 萬作為每月要還款的金額上限,但使用「寬限期」或「理財型房貸」,只繳利息、不攤還本金(貸款期間仍然可以隨時大額償還本金,只是每月要繳的房貸裡只需要繳利息),那麼,以房貸利率2.1% 來推算貸款金額,2.5 萬x12 個月 / 2.1% = 1428 萬,以貸款8 成回推,可以負擔的總價為1785 萬元,需要準備的頭期款為 357 萬元。

剛剛說,這個方式只適用於「家庭收入高、有付款能力,只是不希望每月貸款支付金額占家庭收入太高的人」。

Step 5 自備款:資源盤點/存錢計畫

用Step2 和 Step4 算出來的總價和貸款金額,來推估需要的自備款,開始進行資源盤點和存錢計畫囉!

透過這五個步驟,可以兼顧需求與買房後的現金流,讓買房後一樣保有生活與理財的餘裕喔!

※本文獲得《幸福文化》授權,節錄《買房人生課》一書。

Step 5 自備款:資源盤點/存錢計畫

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