黃先生夫妻因小孩長大,空間不足,想要小屋換大屋,為了一生一次土增稅優惠,黃先生先將小公寓贈與妻子,之後順利以翻倍價賣掉,但對賣屋報稅很困擾,退休理財顧問廖嘉紅(R姐)表示,跟著6步驟檢視,黃先生不但降低土地增值稅,房地合一稅也由87萬多降低為3萬多,省下的84萬,可減輕換屋後的房貸壓力。

R姊在臉書「R姐財富方舟-廖嘉紅」表示,黃先生夫妻在105年7月,購買一間500萬2樓小公寓,位於學校附近,方便小孩上學,生活機能良好。他們在這裡建立了美好的回憶,見證了孩子成長,度過了幸福時光。

然而,隨著孩子長大,空間不足,他們希望換一間有電梯和停車位的房子。因黃先生已經使用一生一次的土地增值稅優惠,他們決定112年初將這間公寓透過夫妻贈與給黃太太。希望透過黃太太的一生一次優惠,節省土地增值稅,為換屋爭取更多的資金,減輕房貸壓力。

經過幾個月的銷售,他們以980萬元的價格售出這間公寓,並在112年8月完成了所有權移轉登記。接下來,讓我們看看申報賣屋所得稅的步驟:

◎步驟1:判斷舊制(財產交易所得)還是新制(房地合一所得稅)?

黃太太出售的公寓,是由配偶黃先生贈與而取得的,因此取得日為配偶黃先生原始取得公寓之日105年7月,而不是贈與日112年初。所以黃太太出售的公寓要在30日內申報房地合一稅。

備註:如果配偶取得房產的日期在105年1月1日前,則適用舊制(財產交易所得)

符合「房地合一自住優惠」,課稅所得400萬免稅,超過則課稅10%

◎步驟2:判斷取得成本

配偶黃先生是向第三人購買取得者,可減除配偶購買成本500萬作為取得成本。按出售時的成交價額980萬-取得成本515萬(黃先生購入成本500萬,仲介費與相關規費15萬)

備註:如果配偶是繼承或贈與取得,則已取得當時的「土地公告現值和房屋的評定加值」作為取得成本。

◎步驟3:核實可減除取得、改良及移轉該房地而支付的費用

未提示移轉費用證明文件,按成交價額3%計算,可減除費用為29.4萬(980萬×3%,最多以30萬為限)

◎步驟4:判斷稅率

持有期間由配偶贈與取得的時間開始算起7年,持有超過5年,房地合一稅率20%。

◎步驟5:計算房地合一所得稅

按出售時的成交價額980萬-取得成本515萬-費用29.4萬=獲利435.6萬

獲利435.6萬×房地合一稅率20%=房地合一所得稅87.12萬

最近幾年房價漲很多,但87萬多的房地合一稅真的很高!

◎步驟6:房地合一自住優惠

還好黃先生一家符合「房地合一自住優惠」

(1)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記。

(2)持有並居住於該房屋連續滿6年。

根據這個優惠,課稅所得400萬以內者免納所得稅,超過部分按稅率10%課徵所得稅。

於是出售獲利435.6萬-400萬免稅額=課稅稅基35.6萬

課稅稅基35.6萬×自住優惠稅率10%=房地合一所得稅3.56萬

透過妥善的規劃,黃先生家同時降低土地增值稅,也將房地合一稅由87萬多降低為3萬多。如果換房,但不符合自用住宅優惠,或許可以研究一下房地合一稅的「重購退稅」。

最終,黃先生一家順利換屋。他們相信,無論身在何處,家的溫暖和愛都將永遠存在。

※免責聲明:本文獲得《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權,文中所提之相關政策和稅率,請以政府公布為準。

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