很多人一生買賣屋次數不多,以致不懂如何節稅,像李先生在賣屋前一年,因租給公司使用,不符自用住宅一生一次的優惠稅率10%,只好以一般稅率20%繳土地增值稅,稅金暴增為2倍。退休理財顧問廖嘉紅(R姊)表示,其實李先生可利用夫妻贈與免稅,過戶給未使用一生一次的妻子,就可適合10%稅率;如果是換屋族,也可使用「重購退稅」,達成節稅目的。

R姊在臉書「R姐財富方舟-廖嘉紅」表示,李先生上次賣透天厝時,除了應付的仲介費,還付出高額的稅金。他深深感受到,賣房除了關心賣多少錢?更需要考慮仲介費和稅金。

事先做好規劃,找到適當的節稅方式,才能讓自己賣房的實際收入變大變多。

原先他認為賣房只要交給仲介,這次賣房前他找R姐諮詢:

Q1、賣房到底有哪些費用?

Q 2、付給政府這麼多稅金,如何省稅?聽說有重購退稅,你跟我仔細說明一下吧!

R姐說明,多數人一生中買賣房的次數並不多,不了解是正常的。賣房的大筆費用包含:(1)仲介服務費、(2)土地增值稅、(3)房地合一稅;小額費用包含:(1)代書費、(2)實價登錄費、(3)銀行履約保證帳戶費、(4)塗銷登記、(5)房貸提前清償的違約金。

◎首先,我們來聊聊仲介服務費:

根據內政部規定,買賣雙方的仲介服務費,合計不得超過成交價的6%。通常賣方收4%,買方收2%。但不建議一開口就用力砍仲介費,仲介通常沒有底薪,合理費用才能得到賣力的服務。

在台灣「一生一次」和「一生一屋」是2項減輕民眾土增稅負擔的政策

◎「土地增值稅」是不可忽視的大筆稅金:

基於土地的公告現值計算,持有時間越長,稅金越高,稅率分為20%、30%和40%。節稅方式包括自用住宅一生一次稅率10%、自用住宅一生一屋稅率10%、重購退稅以及重劃土地第一次移轉(減徵40%)。

上次李先生居住多年的的透天厝,賣出時,本來想使用自用住宅一生一次的優惠稅率10%,但因出售前一年租給公司行號營業使用,於是只好以一般稅率20%繳土地增值稅,稅金暴增為2倍。

在台灣「一生一次」和「一生一屋」是2項減輕民眾土地增值稅負擔的政策,各有其獨特的條件和優勢:

◎一生一次:

只要出售前一年無營業或出租,再加上土地所有權人、配偶或父母、子女,出售前設籍,就能在這人生重要的里程碑上得到一次土地增值稅減免。

◎一生一屋:

曾經適用自用住宅一生一次後,得再申請適用一生一屋自用住宅用地稅率10%。其適用要件較為嚴格:

(1)土地所有權人與其配偶及未成年子女出售時,無該自用住宅以外之房屋。

(2)出售前持有該土地6年以上、土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售土地前,在該地設有戶籍,且持有該自用住宅連續滿6年。

(3)出售前5年內無供營業使用或出租等要件。

(4)面積限制 。

如果房產所有權人已經使用「一生一次」,又不符合「一生一屋」,因為夫妻間贈與免稅,可以移轉至尚未使用過的一方,再利用「一生一次」進行土增稅節稅。

如果你是換屋族,還可以使用土地增值稅和房地合一稅的「重購退稅」。重點是,出售前後2年內再次購入自用住宅。

※免責聲明:本文獲得《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權,文中所提之相關政策和稅率,請以政府公布為準。

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