【時報記者任珮云台北報導】台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出,預期Fed今年進入降息循環,根據歷史經驗,2000/5-2001/1、2006/6-2007/9、2018/12-2019/7,三次Fed停止升息後至開始降息期間,美國REITs漲幅均超過15%,平均大漲16.5%。展望後市,Fed官員轉鴿派不再升息,並提高今年降息次數,美債利率快速下跌,美國就業與年終消費數據保持正向,資金快速回補低基期的產業,目前美國REITs整體市場NAV(每股淨資產價值)仍是折價,未來一年的本益比位於歷史偏下緣,股利率達3.9%,評價上極具吸引力,現在正是布局甜蜜點。

李文孝表示,就產業面分析,生成式AI廣泛應用,大幅提升資料中心需求,第三季資料中心租賃再創新高,美國季度淨吸收量首次突破1,000MW,亞特蘭大的裝置容量為376MW,創下了所有市場的季度記錄。由於用地可用性和電力有限的問題,使得租賃業可持續推低空置率,如北維吉尼亞及達拉斯空置率僅為0.8%與1.3%,並可望提高訂價,如DLR第三季續約租金上調7.4%。此外,AI伺服器支出超出預期,預計今年主要雲端業者資本支出將成長19%至1600億美金,龍頭業者將持續受惠。

李文孝表示,2024年經濟環境與2019年類似,美國經濟成長將緩步下行,貨幣政策開始降息轉寬鬆,REITs產業成長則會落底。美國REITs長期NAV折溢價區間在正負20%內,緊縮政策下多半偏折價(2016-2018及2022-2023),貨幣寬鬆時則偏溢價(2010-2013及2020-2021),今年Fed政策將由緊轉鬆,溢價空間將擴大。在操作上,短線來看,評價偏低的商辦、自助倉儲、住宅還有向上動能;長線來看,成長較高也較明確的養老社區、工業、通訊、資料中心較能突破高點。

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