在民國89年農發條例修正之前,政府只允許有自耕能力之農民能購買農舍,其後在「放寬農地農有、落實農地農用」的修法下,不少退休族嚮往農家生活,或想經營民宿的業者,特別跑到農村購買農地並興建農舍,於是許多別墅型態的農舍如雨後春筍般「種」在農田中,造成了環境與生態、糧食安全、農村景觀等等的傷害。

民眾對於農舍用途多誤解,農舍在我國土地管理概念中,並不是住宅,它反而比較像是生產設施,或者類似員工宿舍,宿舍的設置是為了工廠的生產,而農舍設置主要是為了要生產農作物,才特許在農地上蓋建築物。因此農發條例在允許興建農舍之餘,亦在第18條規定,興建農舍不得影響農業生產環境及農村發展,故實際的需要並不是為了住宅使用。這部分跟一般民眾的想法,有很大的落差,以致於民眾常常造成違規的情況。

■已建農舍多有違規情況

就筆者的觀察,現已建築完成的農舍,多數都會有些違規情況,常見的有:農舍基地無農業生產使用,或是本身有增建、水泥圍牆、停車場等與農業生產無關的設施,此類違規農舍,如要移轉欲申請不課徵土地增值稅,在申請農用證明的階段時,就會被補正或駁回申請。

而農發條例規定:「農舍應與其坐落用地併同移轉」,即承受人必須同時承受農舍與土地才可以,且內政部函釋農舍之「坐落用地」之認定,不僅指農舍所坐落之該筆農地,若為多筆農地合併興建個別農舍,該多筆配合興建的農地亦包含在內,故在早期台灣省政府規定,可用十公里範圍內未毗鄰農業用地,合併檢討興建農舍之農地,雖然這些土地未真正坐落於農舍,但被農舍所套繪管制。

■農舍與套繪管制農地移轉規定有待商榷

當這些套繪管制農地要移轉時,若農舍與套繪管制農地已分離,非屬同一人時,可獨立移轉於他人,但若農舍與套繪管制農地為同一人,那麼土地與建物須併同移轉,而若農舍有違規使用,在2023年6月農業部的函釋中,縱使只有農舍坐落的農地違規,其他農地都是符合農用的情況,一樣不能核發農用證明,理由是農舍係與農業經營不可分離。

筆者贊同政府農地農用的目標政策,但此函令有可議之處,在一個班級中,若有一個壞學生,那麼全班都是壞學生了?而被貼標籤的好學生,或許他就不當好學生了,乾脆做壞比較自由,農舍的套繪管制農地,也可能是好學生,當維持農用沒有誘因,就容易被違規轉用,除非對於農地的使用有嚴格的檢查,觀察台灣目前對農地違規的管制,似乎沒有很強烈,可從農地違規工廠的數量上得知情況,農業部把「移轉與使用」連結在一起,或許與一般民眾的想法不一樣。故筆者建議政府,應常宣導民眾對農舍的用途認識,在取得農舍執照時,請其切結相關管制規定,並告知其違規後果,這樣或許能減少農舍違規的情況。

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