國民黨總統參選人侯友宜公布「555方案」,主打青年首購屋族不需頭期款,全額貸款買屋,一生只有一次機會。馨傳不動產智庫執行長何世昌分析,這政策要成功,從其他國家經驗來看,首要解決預算問題,政策才可長可久,配套上更應限制交易、禁辦二、三胎及贈與,避免淪為炒房工具。

何世昌指出,侯友宜的購屋補貼政見與歐美政策相近,由於首購族非炒房族,再加上高房價問題無有效措施可以緩解,補助首購族頭期款成為「沒有辦法中的辦法」。但他認為,此方案在執行上應有配套,若首購族日後賣掉房屋,須把本金和分潤繳回基金中,也應有嚴格的轉售懲罰條款。特別是免頭期款以一年140億的預算來算,補助戶數將相當有限,建議平均一戶補助200萬即可,並納入鼓勵生育配套。

其實為減輕民眾買房的還款壓力,各國政府政策態度不一,因此房貸年限出現鬆緊不一的狀況。何世昌表示,其中英國、韓國均放寬年限,但法國、加拿大則收緊房貸年限。

何世昌表示,法國抵押貸款利率相對低,家庭貸款餘額持續升高,法國在2022年修改銀行法規,自2023年起,法國所有銀行房貸上限由原本的30年降至25年,是房貸年限最短的國家。不過,因法國提供20%至40%首購族頭期款補貼,因此縮減房貸衝擊力道有限。另外,加拿大也縮短房貸上限年限,把原本的40年,減至35年。

至於全球主要國家中,最長房貸年限,則為瑞典。何世昌分析,瑞典的房貸年限105年最長,主因是瑞典房貸族多已習慣「只還利息不還本金,原本最高達140年之久!直到2016年3月,瑞典國會修法把房貸年限降至105年,但年限依然久得驚人。至於真正作到可以「貸貸相傳」的國家,則有日本、英國等國。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,「555方案」立意雖佳,也有助於青年購屋,但恐怕低估民間解套能力,該操作除可讓有心人找人頭買房外,另外縱然有轉售限制,市場規避方法不少,例如讓房子法拍,利用民法買賣不破租賃的規定綁上租約,且等於將房價定錨在1500萬元,政策上路前先漲一波,實際操作並非不行,除得搭配嚴格的勾稽,還必須要有讓人不敢以身試法的重罰與執行,不然恐生其他意料之外的結果。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,如果不用頭期款就能買房,對年輕人來說,簡直比租房還要準備押金還容易,肯定會鼓動買氣、推升房價,甚至出現精裝修、直接把裝潢成本灌進房價、房貸的產品。

回到最核心的房貸議題,還是應該回歸到借款人的還款能力。黃舒衛指出,1500萬的借款金額如果貸到滿,即便用了1.77%優惠利率、40年的貸款期限,每個月的本利攤要到43,629元,如果使用了寬限期,或是貸款年期較短,則月付金更高。光以債信、首購為前題,但忽略付款能力的現實面問題,可能成為看得到吃不到的空頭支票。然而,如果進一步忽略還款能力、浮濫放貸,恐怕一方面誘使財務能力弱、收入條件不穩定的年輕人輕鬆進場,而10年不能出售的限制,又成為逾放、法拍的禍因,用公股行庫的補貼來買年輕選票,後遺症無窮。

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