財經網紅艾蜜莉昨(8)日分享友人買房計畫,這名友人計畫將2000萬家產中的600萬當頭期款,1000萬投資高股息ETF約3到5年,另外400萬依不同年期存定存。有網友針對上述規劃提出2個疑問,而艾蜜莉除了回應網友問題,也提醒,計畫將股息納入付房貸的一環時,股息得低估才會比較穩健。

◎以下為「艾蜜莉-自由之路」粉專原文:

有位朋友最近繼承家裡的財產,一些資產和現金變賣以後大約有2000多萬元,因為目前還是租屋族,他計畫用這筆錢來買房,打算在新北市的新店或板橋找一間3房2廳的房子,預算大約是2000萬左右。

他的想法是把600萬當作頭期款,1000萬拿來3-5年期定期定額高股息ETF,剩下的400萬就是分不同年期存進定存,拿來慢慢付房貸,這樣等定存的錢用完以後,高股息ETF的被動收入現金流也至少完成了一半以上,再拿一部分股息搭配薪水收入來還剩餘的房貸,退休前就能還完了。

他說,因為ETF和定存都是相對安全的資產,當然也是因為他也已經投資十年以上了,有一定的觀念和經驗,知道要買什麼、怎麼買才能符合他的需求,而這樣對於房貸就不會有太大壓力,利用現有資產去賺更好的殖利率來補貼房貸,而且也不會因為買房而失去投資的機會。當然其中也有一些小細節可能會有大大有疑問:

1.高股息etf的殖利率比較高,為什麼付完頭期款以後,不把全部的錢拿去定期定額,要特別撥出來分批放在利率比較低的定存?

因為高股息ETF的6%殖利率雖然高於2%多的房貸利率,但是高股息ETF在剛開始建置的階段因為持股不多、股息也不多,沒辦法完全cover掉房貸,要慢慢地把資產投入等建置起來了才可以,所以還是要有一筆錢可以先拿去付房貸。

2.為什麼不把存進定存的錢把它拿去多付頭期款?這樣就不用存進定存而且還可以省一些房貸。

雖然定存利率少於房貸利率,但不考慮房貸寬限期的話,買房後馬上就要攤還本息了,如果有這筆專門拿來扣房貸的定存,就可以在建置高股息ETF的期間有一段緩衝期,不用馬上動用到本業收入,算是付出少量的成本減輕生活壓力。

加入「新青安」來考量的話,前1000萬利率是1.7x%且有五年的寬限期(超過1000萬就依銀行的房貸利率來估),因為利率非常低,所以可以適用新青安的話,把1000萬都貸下來才是最划算的,而寬限期只需要還利息不用還本金,但它的好處也是壞處,例如20年房貸、寬限期3年,那原本20年攤還的本金變成只剩17年,反而後面的還款壓力變大,這個就要自己斟酌了。

最後一個要知道的細節是,如果未來股災發生,公司股息變少導致etf發的股息也變少,自己要拿本業收入來付房貸的比例就會變高,所以我朋友的這個方式還是適用有本業收入的人,而且一開始在計算、規劃定存付完以後要拿股息跟本業收入來付房貸的比例,股息要記得低估才會比較穩健。

每個人買房的物件、狀況、還款條件和需求一定都不一樣,沒有一個方式適合每個人,跟投資一樣,只要能和生活取得平衡,自己覺得適合、安穩就是最好的;另外我也想知道大大們買房都是怎麼規劃的呢?可以分享給我知道嗎?

※本文獲得「艾蜜莉-自由之路」授權,文中所提之個股內容,並非任何投資建議與參考,請審慎判斷評估風險,自負盈虧。

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