近期中國經濟引發市場高度擔憂,其中最重要的環節是房地產經營開發業者的債務問題,總計2020年迄今已有66家業者面臨跳票危機,2023年也出現房地產開發經營業者下市潮,若處理不慎又進一步影響到金融體系的穩定性,整體系統性風險恐衝擊大陸經濟表現,對於尚要擺脫景氣谷底逐步邁入復甦初期階段的全球來說,無疑又添加一大不確定性。

而儘管近期有感於中國房地產市場面臨嚴重供過於求、債務問題高築、爛尾樓事件頻傳等現象,政府不斷優化其房市政策,不過整體來說,挹注整體依舊有限,畢竟民眾購屋信心仍顯薄弱,房地產經營開發業者也仍處於調整公司體質階段,尚不敢大肆擴張或大舉推案,故短期內可預見對岸房地產基本面仍將持續走弱。

■房市需求、開工數、價格

呈現三降

若以中國重要的房地產數據來說,首先在資金方面,2023年7月本年實際到位資金、房地產開發資金來源的累計年增率分別為-13.20%、-11.20%,皆延續2022年2月以來負數的走勢,而2022年4月~2023年7月中國房地產開發投資完成額年增率也皆陷入負數,其中2023年7月跌幅來到8.50%,代表著房地產開發投資的持續走低依舊,主要是受到新開工低迷與市場需求不振的影響。

就銷售數據來說,2023年7月中國商品房銷售面積、商品房銷售額年減率各為6.50%、1.50%,同時商品房待售面積更是持續走高,7月年增率上升至17.90%,為2015年9月以來的高點。再以房價表現而言,7月中國前70大中城市新建商品住宅價格指數年增率為-0.60%,為連16黑,而6~7月中國前70大中城市新建商品住宅價格指數月增率也再次出現負數趨勢。顯然不論是從資金、銷售數據、房價等指標來看,近期中國房地產景氣表現確實明顯未如預期,且持續呈現修正的態勢。

■中央與地方持續

優化樓市政策

事實上,有鑑於房市信心度岌岌可危,為避免後續面臨崩盤的難題,大陸從中央到地方政府皆積極推出房市優化政策來提振需求與信心。在中央,人民銀行(央行)發布第二季度中國貨幣政策執行報告,強調要密切關注重點領域風險,統籌協調金融支援地方債務風險化解工作,並加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支援力度,延續實施保交樓貸款支持計畫至2024年5月末,等同加大金融支持房地產發展力度,落實「金融16條」,且讓保交樓貸款支持計畫延期等多項措施來改善地產行業融資,緩解流動性緊張。而地方政府方面,例如福州、廈門、成都、瀋陽等市表態將調整優化限購政策、降低二套房首付比例,接下來預計將會祭出更多城市優化樓市政策。

顯然中國來自於金融端的支持性政策正逐步實現,後續各地政府也有機會實施因城施策,例如一線及重點二線城市聚焦優化城市落戶限制,而三四線城市更落實給予購房資金支援,而加速推出各類需求端支援的政策,藉此形成政策組合拳,但預料尚無法快速扭轉中國房市景氣的下行軌道,僅能減緩銷售衰退的幅度。整體來說,由於此波中國房市調整修正恐非短期內即可結束,一旦市場信心恢復不及預期,政策影響不及預期,將使得房地產開發經營業者的資金風險進一步加大,甚至調控政策出現超預期變化,導致房地產行業景氣波動加劇,凡此皆是後續值得觀察的地方。

#資金 #房地產 #房市 #增率 #年增率