高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷16日指出,由於升息和通膨帶來的經濟不確定性,將加重資金成本、拉高收益率要求、拉長決策期,因此,2023年商用不動產交易將持續萎縮,而「平均地權條例」的法人購買住宅,將採許可制,有機會將高資產族群的資金,導入商辦、廠辦以及適合興建物流倉儲的工業用地。

富住通商用不動產、國立屏東大學與高雄市不動產估價師公會聯手,16日下午舉辦「2023商用不動產市場發表會」,由富住通董事長莊明昇、屏東大學不動產經營學系主任張桂鳳、高雄市不動產估價師公會副理事長蘇文清主持,高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷應邀,以「2023商用不動產解析」為題,發表專題演講。

陸炤廷先以經濟學人總編輯的話,「戰爭、能源、和通膨三大黑天鵝衝擊、顛覆2023」,提醒全球已進入長期不安定的時代,台灣則另有一隻「平均地權條例修法」的黑天鵝攪局,加上缺工、建材上漲,因此,2023年房市將呈「交易量跌、價格緩修」狀態。

他說,今年房市反轉不景氣,將越來越明顯,幾乎可以聽見「雪落下的聲音」,不過,隨著美國通膨逐步受到控制,升息速度可望趨緩,中央銀行升息幅度隨之放緩,再加上近日國門全面解封,觀光旅遊業逐步回溫,都對台灣經濟帶來正面影響,2024年會是國內經濟更有展望的一年,房地產也會邁入更健康的市場。

與住宅建地進入冷靜期不同的是,商用不動產的工業用地,是以自用型買方為主,像是中小企業、回流台商、以及產業升級等,持續有擴廠需求,科技業雖然今年擴廠相對保守,但,隨著外商科技大廠宣布擴大在台投資,也顯示產業鏈在台持續深化的動力,帶動廠房以現代化物流的需求,挹注工業用地價格緩步向上,因此,在自用買方的支撐下,相較其他商用不動產,工業用地表現會相對穩定。

陸炤廷指出,由於工業地產會有群聚性,南部半導體S型廊帶在政策大力支持下,吸引整個產業鏈南遷,廠商聚集,因此,看好台南、高雄的發展。

至於商辦,從買方數據中可以看到,商辦的投資市場,主要買方是保險公司,目前租賃市場狀況尚佳,但,他提醒,須特別留意2026年之後,高雄亞灣區逾10萬坪大量的新供給出現之後,恐將導致空置率提升,使得高雄商辦市場,從「房東市場」轉為「租客市場」。

至於商辦自用型的次要買方,高雄未來S型廊帶科技城所帶來的效應,加上既有辦公產品規格老化,A辦目前供應較少,潛在買方需求仍強,只要有合適的標的,自用型買方還是會勇於出手。

陸炤廷最後引述華為創始人任正非的話,「經濟寒氣逼人,活下來,最重要」,提醒在黑天鵝亂飛的局勢之下,不動產的相關產業,要從過去追求規模經濟,轉向追求毛利率與現金流的合理化,才能成為永續贏家。

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