北北桃8500戶拿房抵押！專家示警：升息壓力爆表「恐掀法拍潮」

隨國際升息腳步，2022年初以來央行已升息4次，幅度高達2碼半，五大行庫新承作房屋貸款利率直逼2%大關，目前「升升不息」的升息環境對購屋者是壓力，對於資金壓力更大，有「私人設定」拿房子抵押借錢的屋主來說，更很可能是惡夢。

根據元宏不動產加值服務平台統計，目前北北桃有3851個社區、共8483間房子，有屋主拿房子跟民間借貸設定抵押權(即私人設定)。各行政區有屋主進行私人設定的社區數量排名，以桃園區333個社區居冠、中壢區224個社區居次、中山區213個社區居第3；各行政區有私人設定房屋數量排序，以桃園區958間居首、中壢區628間居次，第3名為淡水的406間。這些有私人設定的房子未來面臨升息環境，將遭遇很大的挑戰，一旦屋主撐不過去，這些社區恐出現降價急售屋，更有流入法拍的可能，恐形成價格破壞，民眾可以多留意。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，利率「升升不息」導致房貸支出增加，除會降低家庭的生活品質，對於收入較低、收支算到緊蹦，還有資金壓力房子有私人設定的屋主，更是一大災難。以收入較低、收支算到緊繃的購屋族來說，近年房市熱度高，讓這些擔心房價繼續漲，但購屋能力還不足的民眾硬著頭皮買房，這些購屋族往往將自己還款金額佔收入比重抓的太緊，每月還款金額高達收入的5、6成，甚至7成，一旦面對升息、工作出問題、收入短少等，還款就容易出現出問題。

再以有資金壓力有房子有私人設定的屋主來說，一般會去跟民間借貸的屋主，往往資金需求較為緊迫，而民間私設人定借貸利率高，一旦出現升息，對於這些屋主更是難以承受之重，很可能會變成壓垮駱駝的最後一根稻草。

周昆立指出，目前北北桃3851個社區、8483間房子有私人設定，雖然佔整體住宅存量比重不高，多數社區內有私人設定的房屋數量都不多，對於房市整體影響尚屬有限，但這些有私人設定的屋主，只要資金出現缺口，需要降價急售，恐或多或少對該社區房價產生一定程度的衝擊。而且，觀察這些有私人設定的社區可發現，有不少剛交屋的新社區，就有大量的私人設定出現，推測可能是近年房價暴漲，建商、代銷為吸引自備款不足的購屋人，發展出多樣「公司貸」所導致。原本購屋者只能負擔7~8成房貸，卻因建商打出5%、10%的自備款就能買屋，中間的差額就在交屋後，建商以公司貸的名義補足，導致民眾扛了更多的負債。

周昆立表示，建商「公司貸」套路，雖然可以讓民眾看起來買得起，但也導致購屋者扛了更多債務，加上公司貸還款期限短，往往只有2~3年，利率也可能比銀行房貸高，只要2期沒還款房子就可能被申請法拍，因此，這類高財務槓桿操作的「公司貸」社區，未來一旦購屋者因為升息或是工作不穩而無力負擔時，出現賣壓的機會也會相對更高，民眾最需特別留意。

周昆立指出，北北桃擁有很多工作機會，也是全台購屋熱熱區，近年可發現很多民眾或仲介有客戶想買特定的社區，但卻發現社區無待售釋出的狀況，這時如何買到心儀的房子、找到潛在售屋案源，這類有私人設定的房子就是一個好管道，只要化被動為主動，主動找有私人設定的房子，就可能碰到急需資金的屋主，要殺價、買好房、接好案的機會也大。

不過，全球居不動產情報室總監陳炳辰提醒，小心不要購置過於投資型房產，既然當初買方不是拿來自住，當然在屋況、物件狀態上不會過於講究，甚至要是房產還有其他糾紛，有遭到損害的可能性，不少民眾不喜愛購置投資客的物件，也在於在價格、產品狀態上有被佔便宜的不安感受，遑論並非正常與銀行貸款的物件，慎思為上。