預售屋限制換約？其實市場買氣由自己決定

房地產這一波下行，所有人都感受到了。疫情已經肆虐3年，但這3年，除了台灣發布第三期警戒的2021年6、7月間，明顯感受到房市買氣的緊縮之外，其他時間，身處第一線，買方、賣方與成交聲現在仍然是不絕於耳，許多房仲公司與同業今年仍然營收創新高。

去年5月第三期警戒由於突如其來，大家也不知道會持續多久？台灣疫情會不會失控？還是會進入更嚴重的第四期整個經濟冰封？所有的疑問籠罩在大家的心頭。

第三期警戒時，連房仲實體帶看都被所有的社區、大樓禁止了，頗有山雨欲來風滿樓的架式。因此就在前方看不清楚、大霧茫茫的狀況下，買方與賣方改採觀望的態度自是必然。那是因為一切都「不明朗」。所幸這段第三期警戒期很快就過去。反而房地產市場在去年迎來了下半年的報復性成長。

所以「不明朗」其實才是大家最害怕的。只要前方的路看得清楚，就算崎嶇，市場也會自行應對。

例如平均地權條例可能三讀通過，如此一來，預售屋或新成屋限制換約轉售。這一道打房金牌，在選後越來越清晰，民意風向也是向「政府不可和稀泥」、或是不可以「拖字訣」的風向吹，房地產界的呼籲反而顯得蒼白無力。

市場最怕不確定性，既然大勢已定，市場自有因應之道。這對預售屋是重擊(其實建商也有因應之道)，那麼市場資金在處理完手中的預售屋之後，自然會轉向龐大的中古屋市場。中古屋可沒有不能轉讓的限制啊，你買來隨時賣都可以，只是繳的稅率不同而已，基本上還是自由的。

所以，被建商視為洪水猛獸的平均地權條例修正案，在以中古屋市場為主的全國房仲業眼中，是利空還是利多呢？

當然，升息、通膨的大環境，2023年經濟前景黯淡，是板上釘釘的，但升息、通膨也就是2022與2023年的經濟大架構與胎記，也不是新鮮事，所有人包括房地產市場無所遁逃，但是非常明確。

只要明確，市場就有因應對策。買方與賣方也都會自有打算。

身處第一線，常常發覺許多努力的公司，反而在最黑暗的時刻全身發光發亮，滿室的黑暗，只有他那一個角落點燃了市場的一根蠟燭。為什麼在某些房仲的字典裡沒有「不景氣」這三個字？大部分房仲卻很吃市場景不景氣？那是因為成熟的房仲客戶穩定，以自住客為主，基本功夫又紮實，跟客戶早就成為多年的朋友。

平日發自真心地噓寒問暖，也相互討論市場；戰時更是勤快地聯絡客戶，就好像是自己要買房或賣房一樣積極。這樣的成熟房仲，細心呵護剛性需求，那麼景不景氣，變數就很小。大環境不景氣罩頂，他仍然會成交。

所以買氣是由他們自己決定的。攤開許多做了8年、10年的成熟房仲，業績年年穩定成長，根本看不出來景氣的波動是在他當房仲第幾年的時候發生？這就跟股市的績優股是一樣的道理。

說穿了，這些成熟房仲，就是「基本功」紮實。多年磨練下來，基本功越發圓熟，不景氣時更是磨練基本功夫的最佳時機。

業績暴漲暴跌？肯定不是一個好房仲。暴漲是運氣，暴跌是必然。這些房仲，變成靠景氣吃飯，命運不由自己掌握，非常危險。

所以2023年房地產會迎來房價下修與經濟不景氣的烏雲嗎？只要基本功扎得深，明年在預售屋市場萎縮的大環境下，這些成熟房仲反而會迎來中古屋市場的春天，以及個人業績的高峰。

【李政哲小檔案】

★現職：住商五泰房屋執行長

★專長：不動產經紀、房屋銷售，在房仲業資歷超過20年

★學歷：萬能工專

★經歷：新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長