三大原因讓壽險業加碼不動產難度攀高。一是央行今年連續升息,壽險業投資不動產最低投報率門檻12月已拉高至2.72%,創七年來新高,符合的投資標的難尋;加上保險局對素地、在建工程等都增加資本要求,買越多土地,資本適足率恐受影響;三是不動產評價用租金還原法,升息造成舊有不動產要認列減損,壓力更大。
加上部分公司要保留現金,壽險業者表示,近期大多無人出手,最近一次是11月25日台新人壽以9.74億元,投資台南市商辦,金額並不算大,壽險業者評估若要符合2.72%的投報率,應是廠辦、倉儲或雙北市之外商辦大樓。
新光一號27日亦公告,要辦理基金清算,在公開遴選與議價後,選定不動產標售顧問,第一太平戴維斯負責南京東路三段的新光國際商業大樓、建國北路的台証金融大樓、新光中山大樓;世邦魏理仕則負責新光天母傑仕堡大樓、台南新光三越百貨大樓及新光信義華廈的標售顧問,代表最早屬於新光人壽這幾處不動產,明年可能公開標售,其中最被矚目的是新光天母傑仕堡大樓,被視為有重建頂級豪宅的潛力。
但壽險業者表示,依現行的資本要求及投報率門檻,壽險業者恐怕「買不起」。
因為外界批評壽險資金炒地,金管會自2011年開始設定不動產最低投報率門檻,一開始要求1.875%,2012年正式祭出金六條等,規定素地買入十年不得移轉、商辦五年不得移轉,且最低投報率門檻是依郵政二年定儲小額機動利率加6碼(後已降為5碼),一度高達2.875%,長達三年,後因央行降息及金管會調降門檻,在2016年一度降到2.29%,之後有很長時間停留在2.345%,直到新冠肺炎疫情,全球央行降息,才降到2.095%,今年又因央行升息2.5碼,目前拉回2.72%,是2015年10月之後的新高。
壽險業者表示,這樣的門檻加上現在的不動產價格及難漲的租金,雙北的商辦幾乎買不到,加上很多公司都已採不動產市價法,升息趨勢下易有評價損失,所以投資格外審慎。
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