儘管近期通膨有觸頂跡象,但美聯儲的激進升息仍將持續到年底,引發市場資金再度迴避風險性資產。但另一方面,基於全球疫情對經濟衝擊降溫,美歐零售、公寓、商辦人流重回大都市,預期REITs後續將回歸基本面考量,未來可望穩健增長。富邦入息REITs+ETF經理人蘇筱婷表示,基於長線投資考量,REITs ETF仍具備持有價值,可於逢回時擇機適量布局。

富邦投信官網日前已公告,富邦入息REITs+(00908)ETF將於10/19除息,此次除息為該ETF成立後首次配息,投資人最晚只要在10/18前持有或買進,皆可參與。蘇筱婷指出,全球化布局可分散風險,且在通膨環境下有助實質資產估值提升,加上篩選股利率REITs標的令收息添益,有助於長線投資表現。因此儘管短線市場震盪,站在長期投資、定期定額、定期不定額的角度,在評價已修正下,欲參與除息的投資人,可趁目前市場處於相對低點之際積極布局。

由於美聯儲在2020年3月起,為了對抗疫情而進行無限量化寬鬆,2020年以來美國房價持續大漲,直到2022年隨著美聯儲進行加息以來,市場開始對美國住宅市場面臨泡沫破裂的風險感到戒慎恐懼。但從REITs營運商的租賃狀況來看,租金仍依不同產業而維持強勢。

舉例來說,美國工業、倉庫等產業REITs受到強勁的租戶需求,正在維持物業的租金和營業收入增長,在美國,工業REIT有望比去年更快地提高同店營業利益。至於擁有數據中心的房地產投資信託基金,在全球範圍內都看到了對新空間的強勁需求,這得益於針對大數據使用的成長趨勢,進而激發了REITs營運商對投資組合擴展的渴望,並有助於支持租賃價格成長。

對歐洲REITs營運商而言,建築成本通膨是商業租金指數(CRI)的主要因素,在截至第一季度的一年中已成長達到6.9%,刺激了未來幾個季度的高個位數指數租金增長。因此歐洲商辦REITs營運商在歐洲大陸的租約中,獲得指數租金上漲。

在亞洲,儘管澳洲央行持續加息,澳大利亞的租金增長可能會持續到2023年。到2023年,因為移民帶來的人口增長加劇了供應不足的問題。在新加坡,由於強勁的租賃需求和空置率下降,新加坡寫字樓租金可能會在下半年繼續上漲,相反地,在未來12~18個月供應旺盛的情況下,香港的寫字樓租金可能會進一步下降。新加坡寫字樓租金可能自2009年以來將首次超過香港。

整體而言,受到通膨與需求的影響,以公寓為首的房地產投資信託基金仍在積極提高租金。蘇筱婷認為,從獲利層面來說,市場預估今年REITs將延續2021年以來的反彈趨勢。

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