上周五(10月7日)美國勞動部公布9月非農新增就業人數為26.3萬人,雖然低於前值的31.5萬人,看似有降溫的趨勢,但是9月份失業率為3.5%,比上個月還下降0.2個百分點,非農新增就業人數也比市場預期的25萬人要多出1萬多人,美國聯準會「暴力加息」似乎沒有冷卻火熱的勞動市場,華爾街也立即預期11月將會再度升息3碼(0.75%),而道瓊、標普500、NASDAQ也立即以大跌收市。

充分就業的勞動市場能否冷卻,固然是預測通貨膨脹何時獲得壓制的重要指標,失業人數增加雖然是悲劇,卻可抑制薪資上漲的增幅,進而緩解物價上揚壓力。但是,財富效應也是聯準會試圖控制通貨膨脹的重要工具,在新冠疫情期間飛漲的股票與房地產價格,是引爆美國通膨的火藥庫,聯準會藉著暴力升息來打壓股市與房市,成效則會比勞工就業更快速、更有成效。

就在非農就業數據公布的前一天,美國30年期房貸固定利率飆升到6.66%,這是聯準會依據房地美(Freddie Mac)與房利美(Fannie Mac)兩家房屋貸款公司每周公布的房貸利率牌告,而更敏感的《按揭新聞每日指標》(Mortgage News Daily Index)公布到10月7日的30年期固定房貸利率,則已經飆升至7.12%。即使是採用聯準會較低的利率,與去年元月當時的2.65%相較,房貸利率已經增加了4個百分點、或者2.5倍,聯準會快速升息對於美國房地產市場的冷卻效應,肯定要遠遠超過勞動市場。

美國購屋者與台灣不同,他們在簽訂房屋貸款時大多選擇固定利率,特別是市場利率極低的QE年代,新增房屋貸款幾乎都選擇固定利率、而原本利率較高的舊房貸也借新還舊,陸續換約採取固定低息的新貸款,因此,今年房貸利率大漲並不至於影響既有的房貸戶,僅僅影響到新入場的購屋者。實際上,房貸利率大幅攀升並不會立即觸發整體房市賣壓,只會藉著邊際供需的改變來影響房價。

即使如此,美國房屋市場的冷卻效應也已經極為顯著,從整體面來觀察,美國追蹤住宅房地產市場的ETF,最具代表性的是代碼為ITB的iShares Home Construction ETF,上周五收盤報54.80,距離52周的歷史高點已經跌掉三分之一(-34.3%),如果我們更進一步審視ITB的成分股,前十大持股的建設公司包括D.R. Horton(DHI)、Lennar(LEN)、Toll Brothers(TOL)、PulteGroup(PHM)等,本益比都已經跌到剩下不到5倍,這顯示住宅建設公司面臨買盤急縮、建築成本上揚、融資利率又大增的多重利空打擊,建設公司極低的本益比,恐怕是美國房價即將大幅下跌的領先指標。

財星雜誌在9月引用Zillow公司製作的全美地區房價指數,發現從今年5月至8月,短短四個月期間內,過去熱騰騰的加州、科羅拉多、德州奧斯汀等區域,都已經出現超過10%的跌幅。Zillow統計全美896個城市與地區,有117個出現逐月下跌的趨勢,被公認為「泡沫城市」的德州奧斯汀、艾達荷州首府Boise、拉斯維加斯、鳳凰城等全數下跌,而科技公司雲集的高價區如舊金山單月下跌7.8%、聖荷西下跌10.6%,更顯示科技股股價暴跌已經引發房地產價格下挫。

房地產價格下挫是全球現象,其他國家如澳洲、紐西蘭、加拿大等,過去幾年上漲的幅度超過美國絕大多數城市,如今也率先走跌,高盛證券在9月初提出一份全球房地產市場預測報告,直接點名紐西蘭的全國房價到了2023年底將會重挫21%、澳洲重挫18%,加拿大則比目前下跌13%,這代表部分地區的年度跌幅將會逼近3成。

相較於勞動市場,資產價格對於利率的敏感度更高,擠泡沫的速度更快,財富緊縮的效果也更顯著。美國房地產建設公司的ETF跌掉34%,跌幅接近NASDAQ(年初至上周五跌32%),超過標普500(年初至上周五跌23.64%),已經飆升至7%的房貸利率正在快速引導房價下跌,如果高盛證券預測的跌幅值得參考,那麼我們將可預期美國整體房市下跌15%~20%。

標普500指數成分股,在去年高點時總市值一度達到40兆美元,到了上周五已經剩下30.5兆美元,減損近10兆美元;Zillow統計美國住宅的總市值約為43兆美元,如果下跌15%,也代表高達6.5兆美元的財富減損,財富效應對於抑制通貨膨脹的效用多大,我們很快就可以知道答案。

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