通膨、升息、經濟減緩、股市大跌,民眾財富大量蒸發,對房市衝擊不可小覷。工商時報報導,戴德梁行董事總經理顏炳立昨天(4日)針對第四季不動產市場展望表示,今年房市黑天鵝變大隻,房市爽日子也結束了;展望明年,應不會再有更大隻黑天鵝或灰犀牛來了,不過買氣會再降、價緩修,尤其蛋白區,就看哪家建商會開出第一槍。

顏炳立表示,房市面臨疫情、打房、升息、營建成本攀升到高點、通膨等不利因素衝擊,所有黑天鵝都已經飛來了,使得預售屋和成屋市場雙雙受創,房市走空形勢已成,預料未來房價將易跌難漲、激情不再,更不會有所謂的「疫情後報復性反彈」,尤其還有兩岸關係不佳的因素干擾,買氣更薄,價更難漲。

事實上,房價跌勢已經悄然出現。日前台南市不動產估價師公會彙整六都實價登錄最新均價,截至9月20日前的成交資料,六都房屋均價每坪跌0.8萬元,每坪來到29.61萬元。以40坪換算,一戶下跌32萬元。

顏炳立表示:「房市熱的時候,大家容易忘了我是誰,不過轉冷之後,一看就嚇出一身冷汗!」像前波高點時,台北市松江路預售屋一度賣到跟松智路一樣的價錢,結果回頭一看,新舊不分、地點不分、產品不分的問題就來了,所以當房市亂象叢生、群魔共舞時,就代表房市即將反轉,現在,就蠻多蛋白區賣蛋黃區的價錢。

觀察第四季,顏炳立認為,如果房價不修正,買盤就繼續觀望。「有些穿錯衣服的名模,會面臨量縮價跌的考驗。」

展望明年,顏炳立表示,預期「不會有更大隻黑天鵝再飛來!」不過房市還是朝向價緩修、量縮方向軟著陸,房價要再破前高比較困難,尤其是蛋白區的假豪宅,就看哪家建商開出第一槍。

對於升息對房價的影響,住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析,第四季甚至明年將處於升息循環,無論自用或是投資民眾,都會因此降低進場意願。放貸趨嚴下,房價不僅難以上揚,最快可能在第四季就出現鬆動跡象。此外,升息增加房貸負擔產生溫水煮青蛙的恐慌感,投資者對報酬率的要求也會提高。

不過,房市觀察家李同榮卻抱持樂觀看法。他說,他去年曾預測今年房市將面對七隻灰犀牛挑戰,這七大利空包括QE縮表、利率上升、通膨、疫情、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重等,今年都一一出現。

他強調,除了「兩岸衝突升高」仍存在不確定性外,其他利空都出盡了,預期房市將於年底前逐漸回溫,而未來一年,只要兩岸衝突沒有繼續升高,明年房市估不會有反轉現象發生。

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