近幾年因為疫情導致原物料上漲,使得房價始終居高不下,加上缺工與政府打炒房政策,讓房價持續攀高,不少人轉而考慮頭期款負擔較輕的預售屋,但近期預售屋爛尾樓與驗收出包頻頻發生,該如何慎選建商呢?

▌01│確認建商口碑

預售屋最常發生建商落跑、建物瑕疵問題,因為不像成屋可以直接看到房屋狀況,因此建商信譽很重要,如何避開倒閉或爭議建商,不如試試這幾個方法:

1.避開一案建商:會發生倒閉或爛尾的情況,大都是建商資金出問題,疫情造成缺工缺料資金更難周轉,選擇推案量多的老牌建商,或是在地耕耘的地區建商較有保障。一案建商或建商改名、沒有官網或者沒有加入建築公會的,也要小心提防。

2.查詢判決紀錄:消費爭議都會進入公平交易委員會,至司法院查詢判決書,如果發現有判決紀錄,買房最好思考一下。

3.實際走訪建案:可以走訪該建商已完工的建案,或是上網查詢該建案社區住戶對完工建案的口碑評價,如果有明顯瑕疵,可以直接避開。

▌02│營造廠與建材用料

建商主要負責籌措資金和找土地,營造廠則是負責蓋房子。許多大品牌或在地建商都有固定合作的營造廠,甚至自己底下就營造廠單位,施工與規劃一條龍,較有保障。若遇上外包營造廠的建商,最好也要打聽一下營造廠施工品質如何,有甲級營造廠資格的至少有保障。

在建材用料上,建材品牌標示不清楚的建商要避開,因為資金有限可能會使用低成本建材,以量制價影響建造品質。信譽實績好的建商,會使用好的建材品牌,即便建材有問題,買賣契約上也會註明用什麼品牌替代,未來修繕保固才有保障。

▌03│接待中心陳設與樣品屋

預售屋不像成屋直接了解屋況,因此都會規劃樣品屋提供未來格局想像,但要切記樣品屋僅供參考,參觀時小至設備,大至梁柱空間尺寸,都要了解清楚。過往曾發生預售屋稽查,「銷售中心及樣品屋查核」不合格率高達45.8%,建商沒有獲得建築許可或使用執照,好建商應該都應合乎申請規定。

樣品屋提供買屋者完工後格局的完整想像,但有些建商會為了美觀刻意挑高、拆除隔間、隱藏原有梁柱,甚至家具、床都使用訂製規格,等到入住後才發現空間太小不合用,看房時建議帶捲尺,詢問銷售人員樣品屋示範哪一戶,若實際測量和介紹有出入,可能就要當心完工後不如預期,發生爭議;不提供建物房屋平面圖,也可能背後有鬼。

預售屋工期長,變數較多,付訂金前最好先打聽清楚,包括建材鋼骨用料。(圖片來源樂屋網)
預售屋工期長,變數較多,付訂金前最好先打聽清楚,包括建材鋼骨用料。(圖片來源樂屋網)

▌04│社區戶數與基地

應避開社區戶數多的大建案,這牽扯到建商購地與營建成本,通常 500 戶以上就算大建案,非常考驗建商整合土地與銀行貸款能力。不少爛尾樓案件就是因為建商資金調度不及,導致缺工缺料無法完工;大建案的規劃設計若是位在郊區重劃的造鎮案,沒有生活機能風險更高,最好也要避開這類建案。

基地方正與否影響居住空間利用與採光,也影響建物結構是否能具備較好的抗震效果,以銷售為目標的建商可能會忽略戶數和格局規劃,若基地畸零不規則或預售屋模型建物不方正,購買前最好衡量自己的需求。

▌05│合約不給審閱

支付訂金後,可以將預售屋買賣契約帶回家審閱,內政部規定消費者擁有至少 5 天審閱期,反悔可拿回訂金,但實際上若對銷售有疑慮,消費者是可以直接將契約帶回家審閱。過往曾發生過要求付訂金才能審閱合約,建商和代銷業者遭公平會開罰 50-100 萬。

審閱買賣契約是消費者購屋的最後一道關卡,包括開工/完工/交屋日期、違約事項、土地產權、共有面積、車位、建材設備、履約保證、建物保固等資訊,都詳細記載在契約書上,若建商不提供審閱,甚至契約中的條款項目低於內政部預售屋賣賣契約,就要小心建商隱瞞或拒絕義務,遇到這類建商都最好先避開。

│結論

買房子是一輩子的事,因為不像成屋可以直接看到屋況,預售屋工期長常會發生不同問題。過往曾發生的爭議像是:銷售階段簽約後退款加價販售,或是蓋到一半延期完工,還有完工後驗屋找補的糾紛等,千金難買早知道,要避免踩雷吃虧,審慎挑選好建商,也能防範於未然,祝福大家都能找到理想好房。

文章來源:不想買到爛尾樓?避開黑心建商,預售屋挑選建商五重點!

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