美國聯準會(Fed)積極升息對抗高通膨,令人擔心經濟衰退機率變大,但紐約曼哈頓住宅租金卻持續創新高,6月綜合各類型住宅的平均每月租金更首次升破5,000美元大關(約15萬台幣)。

根據房產交易商Douglas Elliman及顧問公司Miller Samuel最新報告顯示,6月整體平均月租金年增近30%至5,058美元。其中,公寓大樓租金中間值年增近25%至4,050美元,連續五個月創新高。5月首次升破4,000美元。

Miller Samuel執行長米勒(Jonathan Miller)指房貸利率不斷上升,讓有意置產的買家先觀望而以租代買的情況增加,令本已緊張的租屋市場變更緊張。

這類租客通常有更多預算,需要空間更大而租金更高的家庭式公寓,拉高整體租金均值,像6月三房公寓平均租金年增28%至9,469美元,但一房公寓租金年增23%至4,278美元,仍低於5,000美元均值。

米勒認為曼哈頓簽新租約數量,在夏季結束前將持續攀升而不會見頂。他說:「不考慮衰退因素,我們預期季節性需求上升,增加租金上漲壓力。」

雖然2020年初爆發新冠疫情後令曼哈頓租金下滑,但目前租金中間值與均值已收復失地並高於疫前水準。6月中間值與均值各自較2019年同期上漲14%和19%。6月簽新約量連五個月呈月增,空屋率連續七個月低於2%,遠低於2021年同期的近7%。

對於租金不斷創新高,雖然米勒認為租金不會只漲不跌,但至少在短期內租金還會繼續上漲。他預期從秋季到2023年,租金大漲至某程度後,將會開始挑戰租客的承擔能力。

即使他預期租金繼續上漲的機率會高於下跌,因為目前看不出有什麼因素會令租金下跌,但他坦承聯準會持續積極升息,會給市場帶來極大不確定性。

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