「料工雙漲」影響擴大,預售屋與危老重建是2大重災區,甚至改變遊戲規則!例如預售屋過去開賣到交屋頂多3年,現在竟出現最長10年後交屋的新規則。

在危老重建部分,原本地主與開發商在大台北的合建案,能談出利潤64拆帳,現在成本結構不同,拆帳也得重新談。

消費者該怎麼面對這個驟變的市場?商周彙整6大關鍵問題,並綜合10多位專家意見,找出解答,幫助購屋客群降低風險,有屋族也可釐清自家危老案狀況。

以下為問題與解答的摘要整理。

Q1:料工雙漲,此時是進場買房、換屋好時機嗎?

A:緊急且重要再出手買,若要買,現貨優於期貨

面對這段房市未明時期,CCIM台灣不動產投資協會常務理事、建國工程協理林發祥的建議值得參考,他認為,消費者無論買屋或換屋,此刻最好回到重要、緊急、不重要、不緊急的4象限模式,思考自己購屋的行為落在哪一象限。

除非盤點後,自己的狀況是既重要又緊急,非買不可,否則落在其他3種象限的人,都建議先避開為妙,因為當前不只料工雙漲,還有央行升息、政府打房、國際經濟局勢動盪等多元因素,不確定因素太多,衝動購屋的風險很大。

至於非買不可的消費者,他建議「看期貨不如看現貨」,因為新成屋與中古屋早就蓋好,比較沒有料工雙漲帶動成本上漲的通膨問題。

Q2:新成屋與中古屋價格,是否不受料工雙漲影響?

A:不,它們還是有預售屋比價效應,自備款也較高

雖然新成屋與中古屋已經蓋好,理論上不受料工雙漲影響,但仍可能受該區預售屋價格帶動。

不過,畢竟新成屋與中古屋沒有成本的問題,單純只是比價效應,會讓賣方較有談判空間。

要留意的是,買成屋沒有付款緩衝期,必須有2成以上自備款在手,才能進場,且升息讓房貸負擔更重,因此就算是挑成屋,仍建議多看多比較,找近3年房價漲幅相對低的建案,會比較好。

如果還是想買預售屋,不動產代銷公會全國聯合會理事長、萬群地產董事長謝坤成建議,優先選擇大品牌、有口碑的大型建商,因為他們的財力相對強,能承受較大的意外與風險,會對消費者比較有保障。

Q3:預售屋高賣壓區在哪?該避開還是砍價撿便宜?

A:優先挑快完工、轉賣案量大的建案,價格彈性且風險較低

根據屋比房屋的7都(納入有合併升格議題的新竹縣市)網路預售屋轉賣統計,台中市有逼近5千筆的案量,一個城市的量體,就比雙北市、桃園、新竹縣市4地總和還高,是7都預售屋賣壓王。

在台中市內,案量排名第一的是北屯區,單一行政區的案源就比整座桃園市還多,對此,屋比房屋創辦人葉國華指出,這主要是因為當地重劃區推案量很大,又有旺盛的人口成長率支撐房市,是投資客、包租公等客群最愛的置產地點。

但,隨著下半年立法院可能通過預售屋禁轉賣的修法案,以及央行升息,眾多投資客趕著逃命,因此北屯區成為全台預售屋拋售潮量體最大的地區。

在投資客多殺多的情況下,有可能撿到便宜,但建議找大型建商接近完工的建案,因為這類建案的屋主多是3年前房價仍在低點時買進,最有讓價空間,而且鄰近交屋繳房貸的關鍵時刻,賣方財務壓力也最大,但買家要承受的爛尾樓壓力最低,只要價格比周邊同級新成屋便宜,而且財力能負擔,就是好標的。

除了台中市北屯區,台北市大安區、新北市板橋區、桃園市龜山區、新竹市、台南市安平區、高雄市三民區,也都是各大城市預售屋轉賣案源最大的地區,最可能有機會撿到便宜。

Q4:買了預售屋,建商卻要求3年交屋改成10年,怎麼辦?

A:買方可不同意更改契約,或要求違約金

綜合多位業者看法,買方可以不同意更改契約,如果建商無法依原本的契約蓋房交屋,可進一步要求對方支付違約金補償損失。

此外,延遲交屋有一定的賠償規範,可依法求償,只不過業者普遍指出,打官司耗時耗力,其實更不符合經濟成本,因此真有意外發生,最好還是雙方協商找出共識,協調雙方損失最小又能接受的解決方案最好。

Q5:非自住的投資型預售屋,應趁早賣掉嗎?

A:是!有賺就快跑,以免未來得不償失

多數專家都建議,在下半年立法院有可能通過預售屋修法禁轉賣前,如能賣得掉,當然是有賺錢就快跑,盡早讓利潤落袋為安越好,還能擺脫炒房惡名。否則夜長夢多,一旦房市景氣翻轉下跌,甚至可能得不償失。

Q6:我參與的危老都更因料工漲價瀕臨破局,怎麼辦?

A:整合曠日廢時,建議共同面對,協調分攤方案

擅長土地整合的佳元建設董事長蔡錫全指出,都更或危老的整合都曠日廢時,一旦走到解約放棄的地步,等於全案又要從頭來過。

房子無法翻新,無論是舒適的居住環境,或是潛藏的未來利益,全都無法兌現,是對雙方損失最大的結果,最好能避免。

因此,面對突如其來的成本飆漲,無論地主或建商都應該珍惜成案結果。雙方應是合夥人的關係,共同面對問題,分攤成本漲價造成的損失,才是最公平與合理的做法,否則互相再多的指責、辱罵,也無法解決難題,而且將導致兩敗俱傷的下場。

商業周刊1807期
商業周刊1807期

#全台 #大台北 #預售屋 #建議 #雙漲