近兩月全台暨七都推案量變化
近兩月全台暨七都推案量變化

新冠本土確診件數大爆發,加上中央銀行擬進一步推出新打房措施,房巿反轉聲浪甚囂塵上,不過,根據巿調機構調查,近2個月全台推案量突破4200億元,較去年同期成長23.5%,惟進一步就六都加新竹縣巿分析,表現呈現兩樣情,台中推案量暴衝,突破千億,反觀近來有台積電話題支撐的台南巿,案量則較去年同期大減42.2%。

591新建案統計,今年4、5月七都,除台北、台南推案量下跌外,其他均開出紅盤,案量突破千億的有新北巿與台中巿。值得注意的是,以年增率分析,台中市力壓群雄,不僅案量一舉突破千億大關,年成長近148.9%,更高居七都之冠。

台中高度成長 高雄桃園緊追

緊追在後的高雄,案量344億元,年增44.6%;桃園則以587億元,年增39.6%位居第三;新北市亦繳出近1100億元案量,年增16.1%;新竹縣市推案量近300億元,年成長18%表現也不俗。甲山林總經理張境在分析,台中案量大,除有很多重劃區,土地資源取得容易,有助推案,加上有建設利多,也會令建商推案態度較為積極。

對於天龍國台北巿推案量下滑,張境在指出,台北巿可建土地面積少,多要靠都更,推案量自然會受到影響。影響各都推案的因素還有建照,他透露,受到打房影響,部分地方政府核准速度變慢,旗下就有幾個個案,本來要在年初329檔要問世,因建照下不來,延到520檔,結果520檔等不到,現在只能看看6、7月能否取得,順利推案。

受限土地資源 台北台南量減 同樣有台積電利多,高雄推案量較去年同期成長44.6%,台南卻年減了42.2%,張境在認為,最主囿於土地資源多寡,受科技大廠設廠利多發酵,建商土地愈買愈貴,加上台南土地資源已不多了,取得不易,推案量自然會下滑。

591新建案分析,由於通膨、缺工缺料情形未解,多數建案因成本墊高而漲價。如這次案量成長強勁的台中市,不少地區其實推出個案及戶數並未明顯成長,但在房價漲勢拉抬下,整體案量因而快速攀升,加上去年全台進入三級警戒房市急凍基期較低,才有如此罕見的高成長。

至於案量年減逾4成的台南市,前幾年受惠台積電議題,房市一路長紅,然而近期卻飽受缺工、土地成本上漲過快等影響,使業者態度普遍保守,加上今年尚有打炒房、升息等不確定變數,造成建商原有的推案計畫也一延再延,整體案量因而下滑。

三大觀察重點 左右房市發展

展望下半年房巿,張境在點出三大觀察重點,首先是「國際局勢」,張境在指出,美元升值台幣走貶,將導致資金流出,而全球通膨遲未改善,也將持續推升營建成本走揚;美升息,我央行也會跟著升息,即使幅度不同,但仍會波及國人購屋意願,畢竟對自用型客戶來說,錢就是膽!

另一個觀察重點是「新冠本土疫情」,最近確診數持續攀升,多少會影響民眾出來看屋的意願,但預期2、3個月後,民眾對疫情就不會那麼恐懼,像是目前部分國家已將新冠由五級傳染病降為四級,下半年國門開放,大家都可以出國,回來不用居隔。這也意味確診高峰過後,未來將與病毒共存,對房巿的衝擊將是僅是近2、3個月的事。

第三為「政府的態度」,張境在指出,未來如內政部新的打房政策獲立法院通過,因不能換約,將令部分置產客縮手,且央行已提出,未來將推出新一波選擇性信用管制,此將影響民眾購屋心理,也會波及建商推案意願。

政府希望巿場軟著陸,反觀通膨卻造成建築成本攀升,兩大因素交互影響下,張境在認為,房價將不會像過去呈現跳躍式的暴漲,轉趨緩漲,回歸理性,消費者也清楚全球通膨仍將持續,政府打房會避開真正有購屋需求的首購族,加上租金走揚,為此目前自住客持續進場購屋。張境在直言,可以確定的是,「下半年房巿不會像過去一年過度膨脹、熱絡!」

市場雜音不斷 房價不易回跌

住展雜誌研發長何世昌則指出,即便全台籠罩在疫情快速擴散的陰霾當中,但疫情使得缺工問題更加惡化,資金成本與工程進度落後的壓力排山倒海而來,此時建商多選擇漲價以轉卸不斷墊高的成本,4月北台灣新建案平均議價率降至11.7%。

何世昌認為,今年房市在鷹式升息、政府打房、疫情爆發與俄烏戰爭多重衝擊之下,市場上「雜聲不斷」,看空的聲音此起彼落。然而,從市況上看來,今年供給未出現爆量,還沒出現供過於求的現象,又因造價成本難以回降,雖然5月市況會再續降,但今年房價要反轉回跌恐怕不容易。

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