營業人轉賣成屋、預售屋 發票金額大不同

財政部北區國稅局表示，營業人購買預售屋，若在新屋建成前就把預售屋權轉賣他人，營業人必須按總出售價格開立統一發票給買方。

但如果營業人是買賣成屋，出售土地免徵營業稅。所以營業人銷售成屋時，多半會開立兩張發票，一張是出售土地價格、開立免稅發票並申報免稅銷售額；另一張則是房屋部分價款的應稅發票。

所謂銷售房屋營業人不只涵蓋營利事業，如果個人是以營利目的購買房屋或標購法拍屋再銷售，若設有固定營業場所、具營業牌號、聘用員工處理等情況，依照2006年財政部函釋，該類個人同樣會被視為營業人。

官員指出，營業人銷售預售屋需開立全額發票，主要原因是我國將預售屋視為一種權利義務，也就是銷售勞務，依營業稅法第3條與財政部1992年函釋規定，必須開立預售屋出售價款的全額發票，不分土地或房屋部分。

至於銷售成屋為交易實際標的，依營業稅法第8條規定，可免徵土地部分營業稅，而我國針對土地交易另課徵土增稅，房屋部分則仍需課營業稅。

舉例而言，近期新北市有一家A公司在2016年看準房市價格落入甜蜜點，趁勢購買一批預售屋建案並先行支付價款，惟A因財務困難，無力繳納後續款項，因此在2018年以總價4千萬元轉賣該批預售屋給他人，卻未開立統一發票。

當年A轉賣預售屋給他人後，這些預售屋陸續完工交屋轉為成屋，這些買方也有出售交易情況，適用房地合一稅制，因此出售人也提供當年度的購入資料文件做為成本認列依據。

國稅局依這些出售人資料，順利追查到A公司漏開發票給他人情況，總共掌握漏報銷售額4千萬元，依法補課營業稅額200萬元並裁處0.5倍稅額罰鍰100萬元。