騰籠換鳥未過關 新光R1暫不處分資產

新光R1日前書面舉行受益人會議，討論更名、變更信託契約及計畫、受益人同意處分不動產及配息頻率由一年縮短為半年等，其中處分不動產案因無效票過近51％，未能過關。

新光R1不動產管理機構晶華公寓大廈管護表示，主要是現行法規要求不動產投資信託基金若處分基金內資產，本金部分當年度不得分配，但處分利得必須在當年分配給受益人，當初提案是希望處分新光R1舊有、難以更新的不動產，再把處分所得用來買進新的標的，提升基金受益率，若收益必須當年強制分配，依現在不動產市價，很難再買到新的標的。

舉例來說，如新光R1賣掉其中一筆不動產，連本金加處份收益共200億元，帳列成本100億元必須保留，但處分利益100億元當年度必須分給受益人，晶華管護認為剩下100億元本金，恐難買到更好的不動產標的，所以若法規沒有變更，則「騰籠換鳥」計畫暫時無法執行，所以受益人在此議案上多投廢票，造成無效票過半，五議案中僅此案未過關。

新光R1在2021年確定更換不動產管理機構，由新光集團關係企業新昕國際，改為晶華管護，本月受益人會議就以重度決議，將基金名稱更改為樂華，同時通過變更信託契約、變更信託計畫、配息改半年一次，在變更信託契約部分是將逾16年的信託契約內容，增加現今法令允許的事項，如投資海外不動產、開發型不動產、依信評拉高借款上限等。

原新光R1共有六大不動產，即新光天母傑仕堡、台南新光三越、南京東路三段新光國際商業大樓、建國北路的台証金融大樓、中山大樓及信義華廈，以保守方式鑑價，每個標的都在15～100億元間，合計254億元，若以市價計算，更將遠超過目前估價，尤其天母傑士堡最為值錢，但晶華管護表示，由於無法騰籠換鳥，所以暫時不會處分資產池內的不動產。