解構私法人購買住宅禁令

去年12月7日台南仁德出現漏夜排段買房人潮，內政部旋即於隔天祭出整頓預售屋的5大辣招，除了預售屋換約轉售最受矚目之外，市場討論度最高的則非管制私法人購屋莫屬。

最新《平均地權條例》修正案增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，應由買方檢具計畫等文件，且用途僅限員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建，以及經中央主管機關核准項目，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

主管機關把修法的戰場重新拉回2020年12月「健全房地產市場方案」，到底私法人購置住宅出了什麼事？

內政部數據分析，2020年全台有555.79萬位自然人擁有住宅，其中有4房以上的占1.46，但11.24萬個擁屋私法人卻高達11.96擁有4房以上，且多屋的自然人平均持有5.45房，但多房法人卻持有25.35房。顯見私法人囤房、炒房的情勢明確。

利用私法人購屋的誘因至少可以分為四大類。首先，以私法人名義投資不動產，在房地合一1.0時代，均一課以20％的稅率，短期交易的避稅空間極大。其次，轉讓公司，名義上是出售股權，實則是出售不動產但避開房地合一稅。第三則是私法人架構方便股東增資、融資取得，也可以隔離風險，確保個人資產。第四，以私法人甚至境外公司、法人代表的多層設計，可以確保隱私、資產傳承。

惟去年房地合一稅2.0已將私法人短期交易調高至45％、35％，也擴大課稅範圍到預售屋及交易持股過半且股權價值50％以上是由房地構成的私法人，況且央行從2020年重啟的第一波限貸令第一條就針對私法人購置住宅限制新增貸款成數6成、無寬限期，持續加碼到去年貸款成數只剩4成。

高稅不足禁，限貸又對預售屋鞭長莫及，終使內政部鐵了心重啟霹靂手段的限購、限售修法，即便業界有從《憲法》、行政法、交易成本等各面向挑戰修法的正當性、合理性，仍無礙於主管機關義無反顧的推動。

從市場面來看，許可制採計畫審查制會增加交易的程序時間及不確定性，肯定會降低交易動機，稍使市場冷卻，但會否出現當年奢侈稅「量縮價揚」的後遺症，值得探討。

前述4大誘因的後兩者，對於符合政策要求或是高資產族群的長期經營、資產配置需求來說，可以堂而皇之進場，一如豪宅限貸對現金購屋者一樣，其實影響不大。惟如與預售屋禁止換約產生交互作用，可能因為政府政策或決策變更，導致無法交屋履約的窘境，最後恐怕出現輕饒投客、重傷建商的怪象。

限購、限售會阻斷市場流動性，有讓市場閉鎖之虞，應是打炒房最後的手段，建議主管機關修法前要充分溝通，做好配套準備，否則又重蹈陳義過高、成效不良的宿命。