危險不分區域 房價卻決定命運

都更與危老，真的只是希望透過改建的方式，換一間安全的房子嗎？觀念、理論、政策、法令是如此，但就實務而言，能否順利改建，房價才是重要關鍵。

都更或危老的改建計畫，牽涉複雜的各種專業領域，先不論改建後的空間是否能滿足「一坪換一坪」，倘若改建後的房價沒有翻漲，別說地主或屋主簽下同意書的意願不高，建設公司也不會有推動意願。寶舖建設副總陳松林就坦言，以第三種住宅區為例，即使有容積獎勵，對建商而言也沒什麼利潤；但多數地主卻對重建抱持幻想，一昧地要求分更多，完全曲解都更的原意是「更新」，而不是「中樂透」！

陳松林指出，不論是建商擔任實施者，或採自辦改建，蓋房子總得花上一大筆費用，政府因此提供相當比例的「容積獎勵」，除了可以滿足老房子所欠缺的電梯、消防安全、及相關公共設施所需面積外，多餘的坪數可對外銷售，用以支付營造費用。問題是，房價高低因為區域條件不同有所差異；但建築結構的安全或危險，卻不會分「蛋黃區」或「蛋白區」，同樣會面臨天災地變的威脅，而如果市場價格達不到一定水準，改建後可對外銷售的總金額無法支應工程費用，改建希望就渺茫了。

房價上漲該喜？該憂？立場不同，思維自然也不同。近年全台房價漲幅可觀，不少人批評政府打房不力，沒有落實居住正義；然而，許多卡關多年的都更案，卻一下子解開了結，過去怎麼算都難以執行的「財務計畫」，因為房價上漲，資金壓力與風險瞬間減輕，居然獲得解套。儘管房價決定都更命運的現象並非正途，卻是目前真實存在的弔詭狀態。